Theo luật mới, người cho thuê nhà phải nộp thuế thu nhập cá nhân ra sao?

Luật sẽ có hiệu lực thi hành từ 1-7-2026. Quy định này được hiểu ra sao và khác quy định hiện hành như thế nào? Thạc sĩ Ngô Gia Hoàng, giảng viên Trường đại học Luật TP.HCM phân tích thêm về vấn đề này.

Theo Điều 10 Luật Thuế Thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2014), cá nhân kinh doanh (gồm trường hợp cá nhân cho thuê tài sản) phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo tỷ lệ trên doanh thu đối với từng lĩnh vực, ngành nghề sản xuất, kinh doanh.

Khoản 1 điều 9 thông tư 40 của Bộ Tài chính quy định: Cá nhân cho thuê tài sản là người phát sinh doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi; cho thuê phương tiện vận tải hoặc máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; hoặc cho thuê các loại tài sản khác không kèm dịch vụ. 

Mức nộp thuế theo quy định hiện nay

Dịch vụ lưu trú không được xem là hoạt động cho thuê tài sản theo quy định này, bao gồm việc cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch hoặc khách vãng lai, cung cấp nơi ở dài hạn không phải căn hộ cho sinh viên, công nhân và các đối tượng tương tự, hoặc cung cấp cơ sở lưu trú kèm theo dịch vụ ăn uống hay các tiện ích giải trí.

Khi thực hiện nghĩa vụ thuế, cá nhân cho thuê tài sản có thể lựa chọn khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán, được xác định theo thời điểm bắt đầu của từng kỳ cho thuê theo hợp đồng, hoặc khai một lần cho cả năm dương lịch. 

Việc khai thuế có thể thực hiện theo từng hợp đồng riêng lẻ hoặc gộp nhiều hợp đồng trên cùng một tờ khai, với điều kiện các tài sản cho thuê đều thuộc địa bàn do cùng một cơ quan thuế quản lý.

Không phải mọi cá nhân cho thuê nhà đều phải nộp thuế thu nhập cá nhân. 

Theo khoản 3 điều 1 thông tư 100 của Bộ Tài chính, trường hợp cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê nhà và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu tổng doanh thu từ việc cho thuê trong năm không vượt quá 100 triệu đồng thì được miễn cả thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. 

Nếu bên thuê trả tiền một lần cho nhiều năm, thì số tiền trả trước này phải được phân bổ theo từng năm dương lịch để xác định xem doanh thu từng năm có vượt ngưỡng 100 triệu đồng hay không, thay vì tính toàn bộ vào một năm.

Mức thuế thu thu nhập cá nhân phải nộp = doanh thu năm x thuế suất 5%.

Như vậy, chỉ khi cá nhân cho thuê nhà ở với thời gian cho thuê không trọn năm, mà phát sinh doanh thu cho thuê trên 100 triệu đồng/năm thì mới phải đóng thuế thu nhập cá nhân với mức thuế suất 5%. 

Ví dụ, doanh thu 110 triệu/năm thì phải đóng số tiền thuế bằng: 110 triệu x 5% = 5,5 triệu đồng.

Theo Nghị quyết 198 của Quốc hội, từ ngày 1-1-2026, hộ kinh doanh có doanh thu từ 200 triệu đồng/năm trở lên mới phải nộp thuế, thay vì ngưỡng 100 triệu đồng. 

Nghĩa là, doanh thu hộ kinh doanh trên 100 triệu/năm nhưng không quá 200 triệu/năm sẽ không phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp từ ngày 1-1-2026.

Về cách nộp thuế, việc khai và nộp hồ sơ khai thuế được quy định tại điều 11 và điều 13 thông tư 40 của Bộ Tài chính. 

Hiện nay, trên ứng dụng thuế điện tử dành cho cá nhân đã hỗ trợ người dùng kê khai tờ khai thuê tài sản với kỳ kê khai theo lần thanh toán và kỳ năm. Tại ứng dụng eTax Mobile đã hỗ trợ hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh kê khai thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh. 

Điểm mới của Luật Thuế Thu nhập cá nhân sửa đổi 2025

Luật Thuế Thu nhập cá nhân sửa đổi được Quốc hội thông qua ngày 10-12-2025 và có hiệu lực từ ngày 1-7-2026, đánh dấu nhiều thay đổi quan trọng đối với cá nhân kinh doanh, đặc biệt là hoạt động cho thuê tài sản.

Trước hết, ngưỡng doanh thu phải đóng thuế thu nhập cá nhân được nâng lên đáng kể. Theo khoản 1 và khoản 4 điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2025: 

“Cá nhân cư trú có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội điều chỉnh mức doanh thu không phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho phù hợp với tình hình kinh tế – xã hội trong từng thời kỳ”. 

Như vậy, từ ngày 1-7-2026, mức doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà phải trên 500 triệu đồng/năm mới phải đóng thuế thu nhập cá nhân.

Đây là thay đổi rất lớn so với mức 100 triệu như quy định hiện hành, giúp giảm gánh nặng thuế cho nhóm kinh doanh nhỏ và hoạt động cho thuê nhà. 

Ví dụ: Bà A cho thuê nhà trong năm có doanh thu từ cho thuê nhà là 450 triệu đồng/năm. Nếu theo quy định hiện hành thì mức doanh thu này đã vượt ngưỡng và phải đóng thuế thu nhập cá nhân. Và bà A phải đóng thuế với mức: 5% x 450 triệu đồng = 22,5 triệu đồng/năm.

Tuy nhiên, theo luật mới vì doanh thu của bà A dưới 500 triệu đồng/năm nên bà A sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Một thay đổi quan trọng khác là cách tính thuế chỉ áp dụng trên phần doanh thu vượt qua ngưỡng 500 triệu đồng, thay vì đánh thuế trên toàn bộ doanh thu như trước đây. 

Theo khoản khoản 4 điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2025 thì “cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức 500 triệu đồng nhân (x) với thuế suất 5%”.

Theo đó, thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động cho thuê sẽ được tính theo công thức:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = (doanh thu năm – 500 triệu đồng) × 5%

Ví dụ: ông B cho thuê nhà với giá 55 triệu đồng/tháng, tương đương 660 triệu đồng/năm. Phần doanh thu vượt ngưỡng là 160 triệu đồng, và số thuế phải nộp chỉ là 160 × 5% = 8 triệu đồng/năm. 

Cách tính mới này được đánh giá là hợp lý và công bằng hơn, phản ánh đúng khả năng chịu thuế của người nộp thuế. Điều này giúp người cho thuê có lợi hơn khi doanh thu chỉ vượt ngưỡng ở mức thấp.