Vingroup làm siêu dự án Olympic và 7 điểm nhấn bất động sản năm 2025

Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, tạo thay đổi lớn về giá đất, bồi thường, giao và cho thuê đất

Năm 2025 đánh dấu thời điểm Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực và bắt đầu tác động sâu rộng tới thị trường bất động sản.

Đây được coi là một trong những thay đổi chính sách lớn nhất trong nhiều năm trở lại đây, liên quan trực tiếp đến giá đất, bồi thường, thu hồi đất, giao, cho thuê đất và cơ chế phát triển dự án.

Loạt quy định mới tháo gỡ vướng mắc thi hành Luật Đất đai (Ảnh: CTV).

Quy định có nhiều điểm mới nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho người dân. Trong đó, quy định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và cả tiền bồi thường cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất; quy định về giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất; cho phép người có thẩm quyền quyết định thu hồi đất theo tiến độ dự án hoặc theo tiến độ giải phóng mặt bằng.

Cho phép người có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định giao đất, cho thuê đất theo tiến độ dự án hoặc theo tiến độ giải phóng mặt bằng; cho phép người sử dụng đất lựa chọn thuê đất trả tiền một lần hoặc thuê đất trả tiền hằng năm; cho phép giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng sang mục đích khác mà không phải trình HĐND cấp tỉnh chấp thuận; bổ sung các trường hợp giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu.

Bảng giá đất mới tại nhiều địa phương, đặc biệt Hà Nội và TPHCM, thu hút sự quan tâm lớn

Chiều 26/11, với tỷ lệ 100% đại biểu có mặt tán thành, HĐND TP Hà Nội đã thông qua nghị quyết về bảng giá đất mới, áp dụng từ đầu năm 2026. Giá đất được chia thành 17 khu vực sau sắp xếp đơn vị hành chính.

Bảng giá đất mới tăng 2-26% so với số liệu cũ. Khu vực có giá cao nhất là hơn 702 triệu đồng/m2, với thửa giáp mặt đường (vị trí 1) tại loạt tuyến đường như Bà Triệu (đoạn từ Hàng Khay đến Trần Hưng Đạo), Đinh Tiên Hoàng, Hai Bà Trưng (đoạn từ Lê Thánh Tông đến Quán Sứ).

Hà Nội nhìn từ trên cao (Ảnh: Mạnh Quân).

Tương tự, TPHCM ban hành bảng giá đất mới cho toàn thành phố. Đối với đất ở, khu vực I (khu vực TPHCM cũ) có mức giá cao nhất 687,2 triệu đồng/m2 tại các tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi (thuộc phường Sài Gòn và phường Bến Thành). Giá thấp nhất ở khu vực TPHCM là 2,3 triệu đồng/m2 tại khu dân cư Thiềng Liềng (xã đảo Thạnh An).

Bảng giá đất điều chỉnh được dùng làm căn cứ để tính tiền bồi thường, xác định giá đất cho người tái định cư với người được bồi thường về đất ở; tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bảng giá cũng được dùng điều chỉnh các khoản phí và lệ phí liên quan đến sử dụng, chuyển nhượng đất hoặc khi làm các thủ tục hành chính về đất đai.

Với người dân, các cơ quan quản lý sẽ căn cứ vào bảng giá để tính thuế, phí ngay cả khi giá giao dịch thực tế thấp hơn, nhằm ngăn chặn tình trạng thất thu thuế qua việc khai thấp giá trị chuyển nhượng

Chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội được thúc đẩy, nhiều địa phương công bố dự án mới

Tại Hà Nội, dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở xã hội tại ô đất CT3, CT4 Khu đô thị mới Kim Chung tại xã Thiên Lộc, Khu nhà ở đô thị Kim Hoa tại xã Tiến Thắng bắt đầu nhận hồ sơ. Cuối năm, Hà Nội tổ chức khởi công dự án khu nhà ở xã hội Tiên Dương 1 tại xã Phúc Thịnh (trước đây thuộc huyện Đông Anh).

Tại Đà Nẵng, dự án nhà ở xã hội tại khu đất B4-1, B4-2 thuộc Khu tái định cư Hòa Hiệp 4 (Ecohome Hòa Hiệp), phường Liên Chiểu và phường Hải Vân bắt đầu nhận hồ sơ đăng ký từ đầu năm đến cuối năm 2026. Giá bán tạm tính 18 triệu đồng/m2, do Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô làm chủ đầu tư. Hàng loạt dự án nhà ở xã hội của thành phố biển cũng đã được cấp phép mở bán từ đầu năm.

Tiên Dương 1 là một trong những dự án nhà ở xã hội lớn nhất cả nước (Ảnh: Văn Hưng).

Tại TPHCM, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư cũng được cấp cho Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Dầu khí Idico (Idico-Conac). Đơn vị này làm dự án nhà ở xã hội Mỹ Xuân B1. Địa chỉ dự án tại phường Phú Mỹ (trước đây là phường Mỹ Xuân, TP Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu).

Theo Bộ Xây dựng số lượng dự án đã hoàn thành, khởi công, chấp thuận chủ trương đầu tư đến năm 2025 đạt 60% so với chỉ tiêu đã đặt ra khoảng 1.062.200 căn (vào năm 2030).

Siêu dự án Olympic quy mô 920.000 tỷ đồng, mở ra năm của các đại dự án bất động sản

Theo chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng khu đô thị thể thao Olympic được HĐND TP Hà Nội thông qua ngày 14/12, quy mô dân số dự án khoảng 751.000 người với tổng vốn đầu tư khoảng 925.651 tỷ đồng. Dự kiến hoàn thành khu liên hợp thể thao, sân vận động vào quý II/2030 và hoàn thành toàn bộ dự án năm 2035.

Về quy hoạch, khu đô thị thể thao Olympic có quy mô hơn 9.171ha, thuộc địa bàn 11 xã, phường, gồm: Đại Thanh, Ngọc Hồi, Nam Phù, Thường Tín, Hồng Vân, Chương Dương, Thượng Phúc, Bình Minh, Tam Hưng, Thanh Oai, Dân Hòa và được chia thành 4 phân khu A, B, C, D.

Dự án thành phần phân khu A gồm phát triển đô thị mới gắn với mô hình TOD và có tính đến việc là đầu mối giao thông kết nối, bổ trợ cho khu liên hợp thể thao (sân vận động đẳng cấp quốc tế) nằm tại khu B.

Vingroup sẽ làm Khu đô thị thể thao Olympic 9.171ha tại Hà Nội (Ảnh: CĐT).

Dự án thành phần phân khu B gồm phát triển đô thị thể thao, đô thị dịch vụ gắn với khu liên hợp thể thao. Trong đó đã bao gồm tiểu dự án thành phần độc lập ban đầu (đầu tư xây dựng bãi đỗ xe khu tổ hợp thể thao thuộc phân khu B) để phục vụ khởi công.

Dự án thành phần phân khu C gồm phát triển đô thị thể thao, đô thị dịch vụ gắn với khu liên hiệp thể thao (sân vận động đẳng cấp quốc tế).

Dự án thành phần phân khu D gồm phát triển đô thị thể thao, đô thị dịch vụ gắn với Khu liên hiệp thể thao (sân vận động đẳng cấp quốc tế).

Bất động sản khu công nghiệp tăng trưởng mạnh nhờ dòng vốn FDI và dịch chuyển chuỗi cung ứng

Phân khúc bất động sản khu công nghiệp tăng trưởng, được thúc đẩy bởi làn sóng dòng vốn FDI chảy vào Việt Nam và xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu.

Theo Cục Thống kê, Bộ Tài chính, tính đến hết tháng 10, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 31,52 tỷ USD, tăng 15,6% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, vốn FDI thực hiện tại Việt Nam 10 tháng ước đạt 21,3 tỷ USD, tăng 8,8% so với cùng kỳ năm trước. Đây là số vốn FDI thực hiện cao nhất trong 5 năm.

Giá thuê bất động sản khu công nghiệp tăng nhờ tác động từ dòng vốn FDI (Ảnh: Đức Tuấn).

Dòng vốn FDI không chỉ tăng về quy mô tổng thể, mà còn tập trung vào các ngành sản xuất công nghệ cao, chuỗi cung ứng toàn cầu và logistics. Điều này đã khiến tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tại nhiều tỉnh, thành như Bắc Ninh, Hải Phòng, TPHCM duy trì ở mức cao, với giá thuê đất và nhà xưởng tiếp tục tăng.

Mức tăng trưởng của FDI đăng ký và giải ngân là động lực chính kéo theo nhu cầu thuê đất, xây dựng nhà xưởng và mở rộng hệ thống hạ tầng công nghiệp, từ đó tạo ra hiệu ứng lan tỏa tới thị trường bất động sản công nghiệp cả ở miền Bắc và miền Nam.

Bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục trầm lắng

Năm 2025, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thể phục hồi như kỳ vọng. Các phân khúc condotel, shophouse du lịch tiếp tục đối mặt với thanh khoản thấp, trong khi nhiều dự án phải rà soát lại pháp lý liên quan đến quyền sở hữu và vận hành.

Sự thận trọng của nhà đầu tư cá nhân khiến thị trường trầm lắng, dù du lịch có dấu hiệu phục hồi. Các địa phương tập trung xử lý tồn tại pháp lý, song chưa tạo được cú hích đủ mạnh để dòng tiền quay trở lại phân khúc này.

Bất động sản xanh, ESG và phát triển bền vững trở thành xu hướng nổi bật

Năm 2025 đánh dấu bước chuyển quan trọng khi bất động sản xanh, ESG không còn là lựa chọn, mà dần trở thành yêu cầu bắt buộc. Các tiêu chí về môi trường, xã hội và quản trị được đặt ra ngày càng rõ ràng, đặc biệt trong bối cảnh Việt Nam cam kết đạt phát thải ròng bằng 0 vào năm 2050.

Doanh nghiệp bất động sản bắt đầu tái cấu trúc dự án theo hướng tiết kiệm năng lượng, giảm phát thải, ứng dụng công nghệ và quản lý thông minh. Những dự án không đáp ứng tiêu chuẩn xanh dần mất lợi thế trong việc tiếp cận vốn và thu hút khách hàng.

Xu hướng phát triển đô thị TOD (gắn với giao thông công cộng) được đưa vào quy hoạch tại nhiều địa phương

Năm 2025 ghi nhận xu hướng phát triển đô thị TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng) được đưa vào quy hoạch tại nhiều địa phương, đánh dấu bước chuyển quan trọng trong tư duy phát triển đô thị tại Việt Nam.

Thay vì mở rộng đô thị theo chiều ngang, phụ thuộc vào xe cá nhân, nhiều thành phố lớn bắt đầu ưu tiên mô hình đô thị nén, lấy các tuyến giao thông công cộng khối lượng lớn làm trục phát triển không gian đô thị.

Tàu metro Cát Linh – Hà Đông (Ảnh: Mạnh Quân).

Tại Hà Nội, TOD được xác định là định hướng chủ đạo trong quy hoạch dọc các tuyến đường sắt đô thị như Cát Linh – Hà Đông, Nhổn – ga Hà Nội. Bên cạnh đó, tuyến Vành đai 4 – vùng Thủ đô mở ra dư địa hình thành các đô thị vệ tinh gắn với các điểm trung chuyển giao thông, góp phần giãn áp lực cho khu vực nội đô.

Tại TPHCM, mô hình TOD được nhấn mạnh trong Quy hoạch chung thành phố đến năm 2040, tầm nhìn 2060.

Các khu vực dọc Metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên), đặc biệt tại trung tâm Bến Thành và TP Thủ Đức, được định hướng phát triển đô thị nén, kết hợp giao thông công cộng với các trung tâm thương mại, dịch vụ, giáo dục và đổi mới sáng tạo. Metro số 2 (Bến Thành – Tham Lương) cũng được quy hoạch theo hướng TOD, nhằm tái cấu trúc không gian đô thị và giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân.