Người vừa có tiền lương vừa cho thuê nhà, bán hàng online sẽ nộp thuế ra sao?

Từ đầu năm 2026, nhiều quy định liên quan về thuế thu nhập cá nhân đối với các trường hợp đều thay đổi. Một trong những băn khoăn của nhiều người vừa đi làm có tiền lương, tiền công nhưng vừa có thu nhập từ mố khoản khác như cho thuê nhà, bán hàng online… thì sẽ nộp thuế như thế nào?

Các nguồn thu nhập đều xác định nghĩa vụ thuế riêng

Theo quy định tại luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (sửa đổi), có 10 khoản thu nhập của cá nhân phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Luật sư Trần Xoa, Giám đốc Công ty luật Minh Đăng Quang phân tích, trong 10 khoản thu nhập phải nộp thuế có tiền lương tiền công và thu nhập từ kinh doanh (như bán hàng hóa, bán quán ăn, cho thuê nhà, mặt bằng…) thì sẽ được kê khai tổng thu nhập trong năm và thực hiện quyết toán thuế cuối năm. Bản chất của từng khoản thu nhập sẽ được xác định nghĩa vụ thuế riêng vì mức thuế khác nhau. Trong đó, nếu cá nhân có thu nhập từ tiền lương, tiền công thì sẽ được giảm trừ gia cảnh cho bản thân cùng người phụ thuộc. Thu nhập tính thuế còn lại sẽ được áp dụng theo biểu thuế lũy tiến 5 bậc với thuế suất từ 5% – 35%.

Đối với thu nhập từ kinh doanh thì từng hoạt động lại chịu thuế suất riêng. Chẳng hạn, nếu cá nhân cho thuê nhà thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân 5% và thuế giá trị gia tăng 5% trên tổng số tiền thu được. Trong khi đó, nếu bán hàng hóa nói chung (bán trực tiếp hay bán hàng online) không kèm các dịch vụ khác thì được phân loại là hoạt động phân phối, cung cấp hàng hóa sẽ phải đóng thuế giá trị gia tăng 1% và thuế thu nhập cá nhân 0,5%. Tổng cộng hai loại thuế mà cá nhân, hộ kinh doanh bán hàng phải đóng là 1,5% trên tổng doanh thu. Riêng 8 khoản thu nhập khác phải nộp thuế như thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán, chuyển nhượng bất động sản, trúng thưởng, lợi tức cổ phần… thì thuế thu nhập cá nhân sẽ bị thu ngay khi cá nhân thực hiện chuyển nhượng và không được quyết toán cả năm. Thuế suất cho từng loại thu nhập sẽ khác nhau. Điều này đồng nghĩa cứ mỗi khoản thu nhập khi đóng thuế là xong.

Luật sư Trần Xoa nhấn mạnh: Nếu cá nhân nào có nhiều hoạt động kinh doanh thì có thể cộng dồn doanh thu trong năm để tự xác định xem có thuộc diện doanh thu đạt từ trên 500 triệu đồng – 3 tỉ đồng/năm hay không? Điều này có thể thực hiện để cá nhân lựa chọn phương pháp nộp thuế theo thuế suất x doanh thu hay theo phương pháp nộp thuế trên lợi nhuận (doanh thu – chi phí). Tuy nhiên, thu nhập từ tiền cho thuê nhà không được áp dụng phương pháp nộp thuế trên lợi nhuận mà chỉ có quy định cá nhân phải nộp 10% trên doanh thu. Giả sử một cá nhân có nhiều nhà cho thuê, nhiều mặt bằng cho thuê thì dù thu nhập trong năm lên đến 4 – 5 tỉ đồng thì cũng phải nộp thuế giá trị gia tăng 5% trên tổng số tiền này và thuế thu nhập cá nhân 5% x (doanh thu – 500 triệu đồng).

Cho thuê nhà, bán hàng online nộp thuế ra sao?

Như vậy, giả sử một cá nhân có tiền lương 30 triệu đồng/tháng, nếu có 1 người phụ thuộc thì từ đầu năm 2026 sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân là 257.000 đồng, giảm 710.000 đồng so với năm trước (cá nhân này nộp thuế thu nhập cá nhân ở bậc 1 với thuế suất 5%). Đồng thời, nếu cá nhân này có một căn nhà cho thuê với số tiền 15 triệu đồng/tháng, tương đương 180 triệu đồng/năm thì vẫn thuộc diện nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng (vẫn theo quy định hiện tại là doanh thu trong năm trên 100 triệu đồng phải nộp thuế). Do đó, cá nhân này vẫn phải kê khai nộp thuế cho hoạt động thuê nhà là 10% trên số tiền 15 triệu đồng, tương ứng nộp thuế 1,5 triệu đồng/tháng.

Tương tự, nếu cá nhân bán hàng online có doanh thu 20 triệu đồng/tháng thì phải nộp thuế 1,5%, tương ứng 300.000 đồng/tháng. Chỉ đến tháng 7 trở đi, cá nhân này sẽ không phải nộp thuế nếu cho thuê nhà hoặc bán hàng online không vượt 500 triệu đồng/năm. Tuy nhiên, cá nhân cho thuê nhà hay bán hàng online nói trên đều vẫn phải kê khai với cơ quan thuế.

Trường hợp một cá nhân cho thuê nhà có doanh thu cả năm là 700 triệu đồng/năm thì từ tháng 7 phải đóng thuế thu nhập cá nhân bằng: (700 triệu – 500 triệu đồng) x 5% = 10 triệu đồng; nộp thuế giá trị gia tăng: 700 triệu x 5% = 35 triệu đồng. Trường hợp cho thuê không đủ 12 tháng, việc xác định doanh thu vẫn căn cứ theo tổng doanh thu thực tế trong năm.