Bị cáo Phan Thị Hòa tại tòa – Ảnh: ĐOÀN CƯỜNG
Đây là cảnh báo về rủi ro pháp lý trong giao dịch đất đai.
Từ hợp đồng đặt cọc đến án tù
Mới đây TAND TP Đà Nẵng tuyên phạt bị cáo Phan Thị Hòa (57 tuổi, trú Tam Kỳ, Quảng Nam cũ) mức án 12 năm tù về tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản.
Nguyên do được xác định từ việc bán đất. Theo nội dung vụ án, bà Hòa có một lô đất diện tích 1.475m2 thuộc phường Trường Xuân (TP Tam Kỳ, tỉnh Quảng Nam cũ). Bà này hứa hẹn, nhận tiền đặt cọc để chuyển nhượng lô đất cho bà Phạm Thị Hoài Vi và ông Trình Công Phong.
Ngày 16-11-2019, bà Hòa ký hợp đồng nhận cọc để chuyển nhượng toàn bộ diện tích 1.475m2 cho bà Vi với số tiền 1,7 tỉ đồng.
Nhưng đến ngày 22-1-2020, bà Hòa đã chuyển nhượng lô đất trên cho bà Nguyễn Thị Hoa. Bà Hoa đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.
Để bà Vi tin tưởng, ngày 23-1-2020, bà Hòa lại tiếp tục ký hợp đồng đặt cọc mới với bà Vi (thay thế hợp đồng đặt cọc cũ trước đó) trong khi đã chuyển nhượng lô đất cho bà Hoa.
Ngoài ra bà Hòa ký hợp đồng nhận cọc của ông Trình Công Phong với số tiền 100 triệu đồng để chuyển nhượng cho ông Phong diện tích 6 x 22m trong tổng diện tích của lô đất 1.475m2.
Sau đó cũng như trường hợp của bà Vi, bà Hòa không chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Phong.
Đến ngày 12-5-2020, để ông Phong tin tưởng, bà Hòa tiếp tục viết giấy hẹn sẽ chuyển nhượng lô đất cho ông này vào cuối tháng 5-2020.
Trong khi thực tế lô đất đã được chuyển nhượng và sang tên cho bà Hoa. Cáo trạng cáo buộc hành vi của bà Hòa sau khi nhận tiền đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, rồi dùng thủ đoạn gian dối để chiếm đoạt của bà Vi, ông Phong tổng số tiền 1,8 tỉ đồng. Tại tòa, bà Hòa không thừa nhận hành vi lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản.
Nhiều vụ việc tương tự
Không chỉ riêng vụ án của bị cáo Phan Thị Hòa, cơ quan chức năng đang xử lý nhiều vụ việc có dấu hiệu tương tự.
Cơ quan tố tụng tại Đà Nẵng đang thụ lý vụ Trần Đình Huy (44 tuổi) và Trần Bùi Hoài Phương (45 tuổi, cùng trú Tam Kỳ, Quảng Nam cũ) bị cáo buộc lừa đảo chiếm đoạt tài sản thông qua việc lợi dụng nhận tiền cọc của người này nhưng bán đất cho người khác.
Theo tài liệu, ông Huy đã thỏa thuận bán thửa đất số 1774 thuộc khu dân cư Phú Bình (xã Tam Phú, TP Tam Kỳ) cho ông Bùi Quốc Tuấn với giá 1,1 tỉ đồng. Ông Tuấn đã đưa số tiền 375 triệu đồng cọc để Huy làm thủ tục tách thửa, sang tên. Vậy nhưng Huy đã không thực hiện đúng như thỏa thuận.
Sau đó ông Huy bán thửa đất 1774 cho ông Nguyễn Xuân Luật với giá 300 triệu đồng để lấy tiền tiêu xài cá nhân và trả nợ. Ông Luật bán lô đất này cho người khác nữa là Trần Bùi Hoài Phương.
Hai ông Trần Đình Huy và Bùi Quốc Tuấn đến gặp Phương để thỏa thuận việc chuộc lại lô đất 1774. Ban đầu Phương đồng ý bán lại toàn bộ thửa đất nhưng sau đổi ý chỉ bán lại 570m2.
Sau khi thỏa thuận xong, Phương yêu cầu ông Huy đặt cọc 200 triệu đồng và được ông Huy đưa số tiền cọc này để Phương làm thủ tục chuyển nhượng lại một phần diện tích của lô 1774.
Đến hẹn nhưng Phương không làm được giấy tờ nên ông Huy yêu cầu chuyển nhượng toàn bộ thửa đất 1774 cho ông Tuấn đứng tên. Sau đó ông Tuấn sẽ ủy quyền cho Phương tiếp tục tách thửa nhưng không được chấp nhận.
Thấy Phương tránh mặt, thời gian lại lâu nên ông Tuấn tìm hiểu thì được biết lô đất 1774 Phương đã tách làm ba thửa và bán cho người khác.
Không chỉ có thửa đất đó, Phương đã thỏa thuận bán thửa đất số 95, khu dân cư Đông Yên, phường Hòa Thuận cho bà Bùi Thị Thu Hà, bà Hồ Thị Thúy Hằng và nhận cọc hơn 1,6 tỉ đồng để làm thủ tục tách thửa, sang tên nhưng đã chiếm đoạt số tiền này.
Ngoài ra để có tiền tiêu xài và trả các khoản nợ cá nhân, Phương đã gian dối chiếm đoạt của một nữ nạn nhân 950 triệu đồng thông qua việc góp vốn mua đất và 400 triệu đồng tiền vay để đáo hạn ngân hàng. Phương bị cáo buộc đã chiếm đoạt của bốn bị hại 3,2 tỉ đồng.
Đặt cọc trong giao dịch đất đai cần lưu ý gì?
Từ những vụ việc trên, luật sư Trần Hậu – Đoàn luật sư Đà Nẵng – cho biết hiện tượng lợi dụng việc đặt cọc trong giao dịch đất đai để chiếm đoạt tài sản của người khác hiện nay khá phổ biến.
Người thực hiện các giao dịch nhận tiền cọc không phải để đảm bảo cho việc ký hợp đồng chuyển nhượng đất trên thực tế mà lợi dụng lòng tin của người mua đất để chiếm đoạt tài sản của họ.
Theo luật sư Hậu, tùy những trường hợp khác nhau, hành vi nhận tiền cọc nhưng cố tình chiếm đoạt, không chuyển nhượng đất trên thực tế có thể bị xử lý hình sự về tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản hoặc lừa đảo chiếm đoạt tài sản tùy vào thời điểm phát sinh ý định chiếm đoạt và diễn biến liên quan hành vi này trên thực tế.
Nếu ý thức, mục đích chiếm đoạt đã có trước khi ký hợp đồng đặt cọc thì có thể bị xử lý trách nhiệm hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Còn nếu ý thức, mục đích chiếm đoạt có sau khi đã ký hợp đồng đặt cọc, sau khi đã nhận tiền cọc thì có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản.
Luật sư Hậu cũng khuyến cáo mọi người cần lưu ý phải tuân thủ việc giao kết, thực hiện giao kết hợp đồng đặt cọc một cách đúng pháp luật.
Đối với người đặt cọc cho các hoạt động chuyển nhượng nhà đất cũng cần lưu ý tìm hiểu về chủ thể, người giao dịch để tránh gặp phải người có mưu đồ chiếm đoạt tài sản…
“Hầu hết các giao dịch đặt cọc là vấn đề xác nhận mang tính niềm tin, việc bị lật kèo, bẻ cọc có thể xảy ra. Nếu xét trách nhiệm dân sự có thể được phạt cọc hoặc nếu người chiếm đoạt bị xử lý hình sự thì hành trình đòi lại tiền cọc bị chiếm đoạt là rất gian khó do có thể bị tẩu tán, mất mát không còn khả năng thi hành án.
Do đó việc đặt cọc không nên giao dịch bằng số tiền quá lớn để tránh những rủi ro không đáng có và bị lâm vào tình trạng khó thu hồi được tài sản do bị bội tín trong các giao dịch đặt cọc” – luật sư Hậu cho biết thêm.
Đọc tiếp
Về trang Chủ đề
Nguồn: https://tuoitre.vn/nhan-tien-coc-roi-ban-dat-cho-nguoi-khac-ranh-gioi-dan-su-hinh-su-20260122103635591.htm
