Giải mã lý do lãi suất vay mua nhà các ngân hàng quốc doanh đột ngột tăng cao

Câu trả lời nằm ở kế hoạch phân bổ hạn mức và nhịp giải ngân tín dụng của các ngân hàng quốc doanh trong quý 1, khi gánh nặng lớn cho việc hỗ trợ tăng trưởng trong khi NHNN lại đang thắt chặt vấn đề tăng trưởng ngay từ đầu năm.

Theo bảng niêm yết hiện tại, lãi suất vay mua nhà ở nhóm quốc doanh đang cao hơn đáng kể so với các ngân hàng tư nhân, điều hoàn toàn trái với các thông lệ trước nay.

Cụ thể, Vietcombank công bố gói cố định 6 tháng khoảng 9,6%/năm và có thể lên tới 13,9%/năm nếu cố định 24 tháng đầu.

Trong khi đó, ACB đưa ra phương án ưu đãi 8,3%/năm trong 12 tháng hoặc 8,8%/năm trong 24 tháng trước khi chuyển sang lãi suất thả nổi. 

Nếu chỉ nhìn vào mức lãi suất niêm yết, người cần vay mua nhà sẽ có thể dễ kết luận việc giải ngân tín dụng cho vay mua nhà của các ngân hàng quốc doanh đang quá cao nên lãi suất tăng mạnh.

Hiện tượng này cần được đánh giá trong một bức tranh vĩ mô tổng thể, nơi chính sách tiền tệ và tài khóa cùng phát đi tín hiệu.

Ở góc độ tiền tệ, điều hành tín dụng năm 2026 nhấn mạnh kiểm soát nhịp tăng trưởng ngay từ đầu năm, với yêu cầu quý 1 chỉ sử dụng tối đa 25% chỉ tiêu cả năm và theo dõi chặt mức tăng trưởng tín dụng bất động sản, để không tăng nhanh hơn mức tăng trưởng chung của từng ngân hàng.

Ở góc độ tài khóa, Chính phủ thúc đẩy giải ngân đầu tư công từ đầu năm với kế hoạch vốn gần một triệu tỉ đồng, qua đó tạo nhu cầu vốn rõ ràng cho các dự án trọng điểm, nơi các ngân hàng quốc doanh giữ vai trò rất lớn.

Trách nhiệm dẫn dắt của các ngân hàng quốc doanh

Nhóm quốc doanh thường có thị phần lớn và dư nợ khách hàng cá nhân lớn, trong đó nhu cầu vay mua nhà chiếm một tỉ trọng lớn.

Với lợi thế về lãi suất, các ngân hàng quốc doanh thường đẩy mạnh cho vay mua nhà đối với các khách hàng có năng lực tài chính và tài sản đảm bảo tốt, nên các khoản vay mua nhà cũng là một động lực quan trọng giúp các ngân hàng quốc doanh cải thiện mức NIM vốn thường mỏng hơn so với mức bình quân của thị trường.

Dữ liệu từ biểu đồ tỉ trọng cho vay cá nhân của các ngân hàng cho thấy mảng bán lẻ chiếm tỉ lệ rất lớn ở nhiều ngân hàng tư nhân như VIB 70%, ACB 64%, STB 54%, TPB 48% và VPB 40%.

Ở nhóm quốc doanh, tỉ trọng cho vay cá nhân cũng không hề thấp khi BID ở mức 48%, Vietcombank 45% và VietinBank 39%, tuy nhiên một điểm rất đáng lưu ý đó là nếu như ACB và TPB tập trung cho vay tiểu thương, VPB cho vay hộ kinh doanh, TPB đẩy mạnh cho vay mua xe ô tô, VIB tập trung đáng kể cho mảng xe ô tô và thẻ tín dụng thì mảng cho vay mua nhà chiếm tỉ trọng rất đáng kể ở các ngân hàng quốc doanh.

Điều đó thể hiện qua tỉ lệ giá trị tài sản thế chấp là bất động sản trên tổng dư nợ của các ngân hàng quốc doanh luôn cao hơn hẳn các ngân hàng khác, mặc dù họ có tỉ lệ cho vay kinh doanh bất động sản cho các chủ đầu tư là rất thấp.

Điều kiện vay càng ngặt, tệp hồ sơ được duyệt càng nghiêng về nhóm có tài sản, dòng tiền và khả năng chứng minh thu nhập mạnh để đảm bảo chất lượng khoản vay.

Trên thị trường bất động sản, nhóm này không ít trường hợp vay để đầu tư tài chính thay vì nhu cầu mua để ở thực, nên nếu dòng vốn cần ưu tiên cho khu vực tạo ra tăng trưởng thực thì các ngân hàng quốc doanh phải hy sinh mảng kinh doanh NIM cao này trong danh mục cho vay.

Khi Chính phủ thúc đẩy giải ngân các dự án trọng điểm, hệ thống ngân hàng, đặc biệt nhóm ngân hàng quốc doanh, thường được kỳ vọng đồng hành về vốn và tiến độ. Nếu hạn mức tín dụng bị chia nhịp ngay từ quý 1, mỗi đồng giải ngân mới đều có chi phí cơ hội: cho vay mua nhà cá nhân là khoản dài hạn, còn cho vay các dự án ưu tiên thường gắn với kế hoạch giải ngân và yêu cầu bám tiến độ.

Việc nâng lãi suất niêm yết vay mua nhà vì thế cũng là tín hiệu ưu tiên phân bổ, ít nhất trong giai đoạn đầu năm, để hạn mức được dành cho các nhiệm vụ cần giải ngân theo chương trình.

Tín hiệu này vừa tác động tới người vay, vừa tác động tới lực lượng kinh doanh nội bộ để tránh đẩy tăng trưởng vào mảng không phải trọng tâm.

Tỉ lệ LDR của các ngân hàng quốc doanh chịu nhiều áp lực

Ngoài hạn mức tín dụng đang rất thắt chặt, các ngân hàng quốc doanh còn chịu ràng buộc bởi các tỉ lệ an toàn và bài toán thanh khoản. 

Với nhóm quốc doanh, sức ép này thường rõ hơn vì quy mô lớn, danh mục dài hạn nhiều và một số chỉ số thanh khoản đã ở vùng cao so với mặt bằng, nên dư địa mở rộng cho vay mua nhà càng cần được cân nhắc theo trọng điểm.

Biểu đồ LDR (dư nợ/vốn huy động) cho thấy tỉ lệ LDR của nhiều ngân hàng đang ở mức cao, gần chạm mức quy định 85% theo Thông tư 22/2019. Trong đó nhóm các ngân hàng quốc doanh luôn thuộc nhóm phải luôn cân đối cho vay và huy động bởi tỉ lệ LDR của họ luôn thuộc nhóm cao nhất. Khi LDR thuần của các ngân hàng quốc doanh đã ở vùng cao, mỗi khoản vay mua nhà mới làm áp lực thanh khoản kéo dài hơn vì kỳ hạn dài và tốc độ thu hồi chậm. 

Trong bối cảnh tín dụng bị khống chế nhịp theo quý, nhóm này có xu hướng giảm tốc giải ngân dài hạn bằng cách để lãi suất niêm yết vay mua nhà ở mức cao hơn để giữ biên an toàn.

Áp lực LDR còn nhạy hơn do thay đổi cách tính tiền gửi Kho bạc Nhà nước trong mẫu số tổng tiền gửi dùng để tính LDR theo quy định. 

Cụ thể, tiền gửi không kỳ hạn của Kho bạc Nhà nước bị loại khỏi tổng tiền gửi khi tính LDR, và tiền gửi có kỳ hạn của Kho bạc Nhà nước bị loại trừ theo lộ trình tăng dần khi hết 31-12-2023 loại trừ 50% số dư, trong năm 2024 loại trừ 60%, trong năm 2025 loại trừ 80%, và từ 1-1-2026 loại trừ 100%, tức không còn được tính vào tổng tiền gửi khi tính LDR.

Khi phần tiền gửi kho bạc bị loại trừ tăng lên, mẫu số co lại, khiến LDR hiển thị tăng lên nếu các yếu tố khác không đổi. Quy định này chủ yếu ảnh hưởng đến các ngân hàng quốc doanh do tiền gửi kho bạc chỉ đặt ở ba ngân hàng kể trên.

Ước tính việc thay đổi quy định có thể khiến tỉ lệ LDR của các ngân hàng này sẽ tăng thêm khoảng 1%, càng khiến tỉ lệ càng tiệm cận về mốc quy định. 

Điều này làm dư địa cho vay mới, đặc biệt là cho vay dài hạn như mua nhà, hẹp hơn và buộc ngân hàng phải giải ngân có chọn lọc để tránh bị động về tỉ lệ an toàn.

Lãi suất vay mua nhà niêm yết cao ở nhóm quốc doanh không nên được hiểu đơn thuần là vấn đề đắt rẻ trong niêm yết lãi suất và cạnh tranh cho vay. 

Trong bức tranh năm 2026, tín dụng được điều tiết theo nhịp, dòng vốn có ưu tiên, còn các tỉ lệ an toàn như LDR khiến dư địa giải ngân của nhóm này mỏng hơn.

Vì vậy niêm yết cao hơn thường là tín hiệu phân bổ hạn mức, nhằm giảm nhịp vay mua nhà cá nhân để giữ nguồn lực cho các mục tiêu ưu tiên của nền kinh tế.