Vay mua nhà nợ 5 tỷ, tôi ước mình biết 3 điều này sớm hơn

Tôi từng nghĩ mình đã chuẩn bị đủ kỹ trước khi ký vào khoản vay 5 tỷ để mua nhà. Thu nhập ổn định, hai vợ chồng đều có việc làm, bảng tính Excel chi chít những con số dự báo trong 10 năm tới. Cảm giác sở hữu một căn nhà ở thành phố khiến tôi tin rằng mình đã “chốt deal” cuộc đời. Nhưng chỉ vài tháng sau, khi những kỳ trả nợ đầu tiên trôi qua, tôi mới thực sự hiểu thế nào là áp lực tài chính kéo dài. Không phải vì tôi không trả được, mà vì tôi chưa lường hết tác động của khoản nợ đó lên mọi quyết định sống của mình.

1. Đừng vay theo con số ngân hàng cho vay, hãy vay theo khả năng chịu đựng của mình

Ngân hàng sẵn sàng cho tôi vay tối đa gần 70% giá trị căn nhà. Con số đó nghe rất hợp lý, vì ai cũng nói mua nhà thì phải tận dụng đòn bẩy tài chính. Nhưng thực tế, hạn mức ngân hàng duyệt không đồng nghĩa với hạn mức bạn nên vay. Tôi tính toán dựa trên thu nhập hiện tại, nhưng lại quên rằng thu nhập có thể biến động, chi phí có thể tăng, và cuộc sống thì hiếm khi đi đúng kịch bản.

Khoản trả nợ mỗi tháng chiếm hơn 50% thu nhập gia đình. Trên giấy tờ, nó vẫn nằm trong “ngưỡng an toàn”. Nhưng khi cộng thêm tiền học của con, chi phí sinh hoạt tăng theo lạm phát, những khoản phát sinh bất ngờ như sửa xe, khám bệnh, quà cáp, tôi bắt đầu thấy mình sống trong trạng thái phòng thủ. Mỗi quyết định chi tiêu đều phải cân nhắc, mỗi kế hoạch nghỉ dưỡng đều bị gạch bỏ.

Bài học tôi rút ra là đừng vay theo mức tối đa có thể, mà hãy vay theo mức bạn vẫn thấy thoải mái nếu thu nhập giảm 20-30%. Nợ không chỉ là con số, nó là áp lực tâm lý kéo dài nhiều năm. Nếu mỗi tháng bạn trả nợ mà vẫn còn dư địa để tiết kiệm, đầu tư và tận hưởng cuộc sống ở mức vừa phải, đó mới là cấu trúc vay hợp lý.

2. Trả nợ không chỉ là nghĩa vụ, mà là một chiến lược

Những năm đầu, tôi trả nợ đúng lịch và nghĩ vậy là đủ. Nhưng khi nhìn lại bảng sao kê, tôi mới thấy phần lớn số tiền mình trả là lãi. Gốc giảm rất chậm, trong khi tổng lãi phải trả trong suốt thời gian vay là một con số không hề nhỏ.

Tôi bắt đầu tìm hiểu kỹ hơn về cách tính lãi, về việc trả trước hạn, về việc tái cơ cấu khoản vay. Khi có khoản tiền thưởng hoặc thu nhập thêm, thay vì nâng cấp điện thoại hay đổi xe, tôi ưu tiên trả bớt gốc. Mỗi lần giảm được một phần nợ, số tiền lãi phải trả những năm sau cũng giảm theo. Cảm giác kiểm soát được khoản vay khiến tôi nhẹ đầu hơn rất nhiều.

Tôi cũng học cách xây dựng một quỹ dự phòng đủ 6 tháng chi phí trước khi nghĩ đến đầu tư rủi ro. Trước đây, tôi từng nghĩ cứ có tiền là nên đem đi sinh lời tối đa. Nhưng khi đang gánh một khoản nợ lớn, điều quan trọng nhất là tính ổn định. Một sự cố nhỏ về thu nhập có thể khiến cả hệ thống tài chính gia đình chao đảo.

Trả nợ không chỉ là chuyển tiền hàng tháng, mà là chủ động thiết kế lại dòng tiền của mình. Khi xem việc giảm nợ là một mục tiêu tài chính rõ ràng, tôi thấy mình bớt bị động và bớt lo xa hơn.

3. Cân đối tài chính không phải để giàu nhanh, mà để sống bền

Khoản nợ 5 tỷ buộc tôi phải nhìn lại cách mình quản lý tiền. Trước đó, tôi tiêu khá thoải mái vì nghĩ thu nhập tốt thì không cần quá chi ly. Nhưng khi nghĩa vụ trả nợ kéo dài 15 năm, tôi hiểu rằng mình đang chơi một cuộc chơi dài hơi.

Tôi bắt đầu theo dõi chi tiêu sát hơn, phân loại rõ ràng chi phí cố định và chi phí linh hoạt. Những khoản không thực sự cần thiết được cắt bớt, không phải vì tôi muốn sống kham khổ, mà vì tôi muốn có khoảng thở. Tôi cũng đa dạng hóa nguồn thu nhập thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào một công việc. Một khoản thu phụ dù không lớn nhưng tạo cảm giác an tâm rất rõ ràng.

Điều quan trọng nhất tôi nhận ra là: đừng để khoản nợ quyết định chất lượng sống của bạn. Nếu vì áp lực trả nợ mà bạn luôn căng thẳng, mất ngủ, không dám thay đổi công việc dù môi trường độc hại, thì cái giá phải trả cho căn nhà đó quá cao. Tài chính cá nhân không chỉ là tối ưu lợi nhuận, mà là tối ưu sự bền vững.

Nhìn lại, tôi không hối hận vì đã mua nhà. Căn nhà đó vẫn là nền tảng ổn định cho gia đình tôi. Nhưng nếu được quay lại, tôi sẽ vay ít hơn một chút, chuẩn bị quỹ dự phòng dày hơn một chút và hiểu rõ hơn về cấu trúc khoản vay trước khi ký tên.

Nợ không xấu, nếu bạn kiểm soát được nó. Vấn đề không nằm ở con số 5 tỷ, mà ở cách bạn tổ chức cuộc sống xoay quanh con số đó. Khi hiểu rõ mình chịu được áp lực đến đâu, có kế hoạch trả nợ chủ động và duy trì được sự cân bằng tài chính, khoản vay sẽ trở thành công cụ. Còn nếu không, nó rất dễ biến thành gánh nặng kéo dài.

Ba bài học đó tôi phải trả giá bằng nhiều đêm trằn trọc mới rút ra được. Nếu bạn đang chuẩn bị vay mua nhà, hy vọng bạn sẽ học được sớm hơn tôi một chút.