Sửa luật để khơi thông nguồn lực đất đai

Thể chế hóa Nghị quyết 171 của Quốc hội

Theo ông Nguyễn Thanh Nghị, Nghị quyết 79 xác định kinh tế nhà nước gồm toàn bộ nguồn lực do nhà nước nắm giữ, quản lý và chi phối, như đất đai, tài nguyên, kết cấu hạ tầng, ngân sách, dự trữ quốc gia và đơn vị sự nghiệp công lập. Để phát triển khu vực này, nhà điều hành sẽ hoàn thiện pháp luật, trong đó có pháp luật về đất đai, cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ. Do vậy, luật Đất đai sửa đổi và văn bản hướng dẫn sẽ được ban hành trong năm 2026, nhằm tháo gỡ các vướng mắc, khơi thông nguồn lực từ đất đai.

Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản (BĐS) nhận định luật Đất đai 2024 được kỳ vọng là cú hích thể chế lớn nhất của thị trường BĐS trong nhiều năm qua. Việc bỏ khung giá đất, phân cấp mạnh cho địa phương, siết kỷ cương quản lý đất đai… được xem là bước tiến dài. Tuy nhiên, khi đi vào triển khai, một số vướng mắc mới đã xuất hiện. Vì vậy, sửa luật để thực sự phát huy hiệu quả là điều cần thiết và cấp thiết.

Đơn cử việc trao quyền cho địa phương ban hành bảng giá đất hằng năm thay cho khung giá đất “cứng” được đánh giá là phù hợp với cơ chế thị trường. Thế nhưng, tại nhiều nơi, bảng giá đất mới tăng quá nhanh, quá mạnh khiến chi phí đầu vào của doanh nghiệp cũng như tiền sử dụng đất của người dân phải đóng khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp lên đất ở phải tăng rất mạnh. Điều này dẫn đến hệ quả là giá thành dự án bị đẩy lên, khiến khả năng giảm giá nhà ở trở nên khó khăn hơn. Do vậy cần có cơ chế điều chỉnh theo lộ trình, tránh “sốc giá” và tạo dư địa cho thị trường thích ứng.

Không chỉ vậy, quy trình tính tiền sử dụng đất trên thực tế vẫn còn phức tạp, kéo dài, thậm chí vẫn là điểm nghẽn khiến không ít dự án tiếp tục “đứng hình” vì phải qua nhiều vòng thẩm định, thời gian xác định nghĩa vụ tài chính kéo dài và thiếu cơ sở dữ liệu giá đất đầy đủ, đồng bộ. “Chính vì vậy cần cho phép áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân với bảng giá đất trong một số trường hợp rõ ràng, minh bạch để rút ngắn thủ tục. Đồng thời, sớm hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, kết nối liên thông với cơ quan thuế, tài chính để giảm tình trạng chờ giá”, vị này nhấn mạnh.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cho rằng trước hết phải cấp bách sửa quy định cho phép đất nông nghiệp và các loại đất khác được làm nhà ở thương mại, thay vì chỉ có đất ở và đất có dính một phần đất ở mới được làm như hiện nay. Điều này giúp thể chế hóa Nghị quyết 171 của Quốc hội khi cho thí điểm quy định trên trong 5 năm. Đồng thời cho phép chuyển mục đích đối với các loại đất này để làm dự án.

Người đứng đầu HoREA cũng đề xuất bổ sung trường hợp dự án đã đạt thỏa thuận trên 75% diện tích, nhà nước sẽ thu hồi phần còn lại để giao cho chủ đầu tư. Nếu được thông qua, quy định này sẽ tháo gỡ được vướng mắc, khó khăn cho hàng ngàn dự án đã đền bù “dở dang, da beo” trong nhiều năm qua. “Tuy nhiên, việc triển khai thực hiện cơ chế này vẫn phải bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của thiểu số người có đất bị thu hồi (còn lại) và không được thấp hơn giá nhận quyền sử dụng đất mà nhà đầu tư đã thỏa thuận trước đây với người sử dụng đất trong dự án đối với thửa đất, khu đất có vị trí, lợi thế tương tự”, ông Châu lưu ý.

Cần bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp xã

TS Phạm Viết Thuận, Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, phân tích luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1.8.2024 và vẫn tồn tại quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, tỉnh và huyện hằng năm nên chưa phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp. Quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất cũng chưa thống nhất, đồng bộ.

Do vậy, TS Phạm Viết Thuận kiến nghị bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp xã, chỉ duy trì quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia. Bởi trên thực tế, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia là phù hợp, đủ để quản lý nhà nước về đất đai mà không bị ảnh hưởng bởi việc bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp xã. Trong nhiều năm qua, quy hoạch sử dụng đất phần lớn, chiếm đến 90%, là không thực hiện được hoặc phải chỉnh lý, dẫn đến các địa phương phải điều chỉnh quy hoạch cục bộ. Vấn đề này tạo ra rào cản rất lớn trong đầu tư xây dựng.

“Ví dụ, việc phủ kín quy hoạch 1/500 hay 1/2.000 trong đô thị cũng không giải quyết được nạn vi phạm xây dựng vì nhu cầu nhà ở của người dân lớn hơn nhiều so với quy hoạch sử dụng đất. Hay khi phân chia tài sản là đất lại vướng đất quy hoạch xây dựng mới không thể chia, từ đó bế tắc trong thực thi quy hoạch là điều đang diễn ra. Hơn thế nữa, việc quy hoạch lộ giới đường, hẻm, công viên cây xanh, bến bãi, trường trạm và các công trình công ích là hoàn toàn không thể thực hiện”, ông Thuận dẫn chứng và nhấn mạnh bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp xã là cuộc cải cách hành chính lớn và sâu rộng nhưng không làm mất vai trò quản lý nhà nước về xây dựng và đầu tư vì đã có kế hoạch sử dụng đất từ T.Ư đến địa phương, đặc biệt thuận tiện hơn cho chính quyền 2 cấp khi bỏ quy hoạch sử dụng đất.

“Các thành phố lớn như TP.HCM đã có quy chế quản lý kiến trúc đô thị được phê duyệt theo từng giai đoạn trên cơ sở kế hoạch sử dụng đất chứ không phải quy hoạch sử dụng đất, nên việc loại bỏ quy hoạch sử dụng đất là không ảnh hưởng. Từ việc bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp xã nêu trên và nhằm duy trì nguồn thu từ quản lý đất đai, luật nên xây dựng lại nguồn thu từ thuế thổ trạch hiện nay thành phí đất ở và phí công trình kiến trúc đô thị. Hai nguồn thu này bổ sung nguồn thu ngân sách ổn định và bền vững hơn so với tăng bảng giá đất như luật Đất đai 2024 làm ảnh hưởng rất lớn đến nhà đầu tư vì thuê đất giá cao, trong khi thuế chuyển mục đích đất ở bằng 100% so với bảng giá đất lại làm khó cho người dân”, TS Phạm Viết Thuận kiến nghị.

TS Thuận nhấn mạnh luật Đất đai 2024 là nền tảng pháp lý quan trọng cho giai đoạn phát triển mới nên việc tiếp tục rà soát, sửa đổi, bổ sung những quy định chưa phù hợp không phải là thay đổi chính sách liên tục, mà là điều chỉnh cần thiết để bảo đảm tính khả thi. Chỉ khi những “nút thắt” về giá đất, tiền sử dụng đất, thu hồi đất và thủ tục hành chính được tháo gỡ triệt để, đất đai mới thực sự trở thành nguồn lực phát triển, thay vì là rào cản của nền kinh tế, làm khó người dân và doanh nghiệp.