Trong văn bản góp ý Dự thảo Quyết định quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn TPHCM (Dự thảo) gửi UBND TPHCM và Sở Nông nghiệp và Môi trường ngày 3/3, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đề xuất một số điều chỉnh quan trọng nhằm bảo đảm tính khả thi, đồng bộ và phù hợp thực tiễn.
Bổ sung cơ chế xử lý lối đi chung khi hợp thửa
Hai nhóm kiến nghị nổi bật của HoREA tập trung vào việc phân tích gồm bổ sung cơ chế xử lý phần diện tích đất làm lối đi chung trong trường hợp hợp thửa và điều chỉnh quy định diện tích tối thiểu tách thửa đất ở theo hướng thống nhất tiêu chí giữa các khu vực tương đồng.
Theo HoREA, khoản 2 Điều 3 của Dự thảo đã có bước tiến khi quy định phần diện tích đất được xác định làm lối đi sử dụng chung cho nhiều thửa đất sẽ được chuyển sang hình thức sử dụng chung trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quy định này phù hợp thực tiễn trong trường hợp tách thửa.
Tuy nhiên, HoREA cho rằng Dự thảo chưa đề cập đầy đủ cơ chế xử lý đối với phần diện tích lối đi chung trong trường hợp hợp thửa đất – một tình huống cũng phát sinh phổ biến trên thực tế.
Theo HoREA, cần bổ sung cơ chế xử lý lối đi chung khi hợp thửa (Ảnh: DT).
Theo phân tích của HoREA, trong quá trình sử dụng đất, có không ít trường hợp chủ sử dụng tiến hành tách thửa, hình thành lối đi chung phục vụ nhiều thửa đất. Nhưng sau một thời gian, các chủ đất có nhu cầu hợp các thửa lại thành một thửa lớn hơn. Khi đó, phần diện tích từng được xác định là lối đi chung có thể không còn cần thiết với chức năng ban đầu.
Từ thực tiễn này, HoREA đề xuất bổ sung quy định về trường hợp nhiều thửa đất (từ hai thửa trở lên) được hợp thửa mà giữa các thửa có phần diện tích đất được sử dụng làm lối đi chung thì phần diện tích này được hợp thửa đồng thời với việc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.
Hiệp hội đưa ra hai tình huống cụ thể. Thứ nhất, sau khi hợp thửa, người sử dụng đất không còn nhu cầu duy trì lối đi chung và muốn hợp phần diện tích này vào diện tích đất chính để sử dụng cùng mục đích.
Ví dụ, một thửa đất nông nghiệp 10.000m2 được tách thành 5 thửa, trong đó có một thửa 1.000m² làm lối đi chung. Khi hợp lại, chủ đất muốn sử dụng toàn bộ diện tích theo mục đích đất nông nghiệp ban đầu thì cần có cơ chế cho phép hợp cả phần lối đi vào thửa mới.
Tương tự, với đất ở, nếu một khu đất 1.500m2 được tách thành 4 thửa 300m2 và một thửa 300m2 làm lối đi chung, khi hợp lại thành một thửa 1.500m2 thì cần cho phép chuyển mục đích phần lối đi để đồng nhất với mục đích sử dụng đất ở.
Thứ hai, trong trường hợp hợp các thửa đất ở riêng lẻ mà giữa các thửa có tồn tại một thửa đất lối đi chung, chủ sử dụng có nhu cầu chuyển mục đích phần lối đi này thành đất ở và hợp vào thửa chung mới. HoREA cho rằng cũng cần bổ sung quy định cho phép thực hiện đồng thời hợp thửa và chuyển mục đích sử dụng đất, tránh phát sinh thủ tục chồng chéo.
Theo HoREA, việc bổ sung cơ chế này sẽ bảo đảm tính đầy đủ của quy định, đồng thời tránh tình trạng “kẹt” pháp lý khi xử lý phần diện tích lối đi chung trong quá trình hợp thửa.
Cần điều chỉnh diện tích tối thiểu tách thửa đất ở
Bên cạnh vấn đề lối đi chung, HoREA cũng dành dung lượng lớn góp ý về khoản 1 Điều 4 của Dự thảo – nội dung quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở theo từng khu vực.
Theo Dự thảo, TPHCM được chia thành nhiều khu vực với các ngưỡng diện tích tối thiểu khác nhau, dao động từ 36m2 đến 100m2, kèm điều kiện về chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất.
HoREA cho rằng, cần bảo đảm áp dụng cùng một tiêu chuẩn diện tích tối thiểu đối với các khu vực có điều kiện phát triển tương đồng (Ảnh: DT).
HoREA cho rằng nguyên tắc xây dựng tiêu chí cần bảo đảm áp dụng cùng một tiêu chuẩn diện tích tối thiểu đối với các khu vực có điều kiện phát triển tương đồng, nhằm bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất và công bằng cho người sử dụng đất.
Cụ thể, Hiệp hội đề nghị sắp xếp một số phường như Chánh Hưng, Phú Định, Tân Sơn Hòa, Tân Sơn Nhất, Tân Hòa, Bảy Hiền, Tân Bình, Tân Sơn, Tây Thạnh, Tân Sơn Nhì, Phú Thọ Hòa, Tân Phú, Phú Thạnh, Hạnh Thông, An Nhơn, Gò Vấp, An Hội Đông, Thông Tây Hội, An Hội Tây vào cùng nhóm với Khu vực I và áp dụng mức diện tích tối thiểu 36m2, với chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 3m.
Theo HoREA, các khu vực này có mức độ đô thị hóa cao, hạ tầng tương đồng với nhóm phường trung tâm nên việc áp dụng cùng tiêu chuẩn 36m2 là hợp lý, thay vì tách ra áp dụng mức khác.
Đối với các khu vực xa trung tâm hơn, dự thảo quy định mức 50m², 60m², 80m² hoặc 100m2 tùy địa bàn. HoREA đề nghị điều chỉnh một số ngưỡng diện tích theo hướng giảm nhẹ để phù hợp thực tiễn phát triển dân cư, đồng thời bảo đảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Chẳng hạn, tại một số địa bàn hiện dự thảo quy định tối thiểu 60m² với chiều rộng, chiều sâu không nhỏ hơn 5m, HoREA đề xuất cân nhắc áp dụng mức 50m2 với chiều rộng, chiều sâu tối thiểu 4m. Tại các xã ngoại thành, nơi Dự thảo đưa ra mức 80m2 hoặc 100m2, Hiệp hội đề xuất xem xét điều chỉnh xuống 60m2 hoặc 80m2 tùy điều kiện cụ thể.
Theo phân tích của HoREA, việc quy định diện tích tối thiểu quá cao có thể làm giảm khả năng phân chia hợp lý đất ở cho hộ gia đình, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu nhà ở của người dân vẫn lớn. Ngược lại, nếu tiêu chí được xây dựng hợp lý, sẽ vừa bảo đảm yêu cầu quản lý quy hoạch, vừa tạo điều kiện cho thị trường vận hành minh bạch.
Trước đó, đầu tháng 2 vừa qua, Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM đã trình UBND TPHCM dự thảo quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa đất trên địa bàn thành phố sau sáp nhập, nhằm thay thế các quy định riêng lẻ áp dụng tại TPHCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu trước đây.
Quy định mới này sẽ giải quyết tình trạng TPHCM đang tồn tại 3 quy định khác nhau về tách thửa, hợp thửa. Từ đó dẫn đến việc thiếu đồng bộ trong triển khai cho cơ quan thực thi và ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất trong việc thực hiện các quyền tách, hợp thửa đất.
Nguồn: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/de-xuat-go-vuong-loi-di-chung-giam-dien-tich-tach-thua-tai-tphcm-20260304080713008.htm
