“Đây là đợt suy thoái tồi tệ nhất. Xét về độ kéo dài, nó còn tệ hơn cả khủng hoảng năm 2008” – lời cảm thán của David Steinbach, Giám đốc đầu tư toàn cầu quỹ Hines, đã lột tả chân thực toàn cảnh thị trường.
5 năm sau khi xung đột Nga – Ukraine khép lại “kỷ nguyên vàng”, cuộc chiến tại Iran một lần nữa đe dọa bóp nghẹt đà phục hồi mong manh của bất động sản toàn cầu.
Những năm gần đây, bất động sản châu Á liên tiếp đối mặt với các cú sốc, từ đại dịch Covid-19 cho đến chu kỳ thắt chặt chính sách tiền tệ mạnh mẽ trên toàn cầu (Ảnh: SCMP).
Giấc mộng “sống sót” vỡ vụn
Theo Bloomberg, cuộc chiến tại Trung Đông đang đánh trúng “tử huyệt” của bất động sản, đó là lãi suất. Giá dầu vọt lên trên 100 USD/thùng khơi dậy bóng ma lạm phát, dập tắt hoàn toàn hy vọng về dòng vốn rẻ.
Tại Mipim – hội nghị bất động sản lớn nhất thế giới diễn ra ở Cannes (Pháp) tuần này, rủi ro địa chính trị đã phủ bóng đen. Các “cá mập” đến từ Quỹ Đầu tư Công (PIF) của Saudi Arabia hay Cơ quan Đầu tư Qatar “bặt vô âm tín” do lo ngại an ninh và gián đoạn đường bay.
Báo cáo mới nhất từ PwC và Viện Đất đai Đô thị (ULI) ghi nhận một cột mốc buồn: Lần đầu tiên từ năm 2012, các tổ chức đồng loạt giảm tỷ trọng vốn đổ vào bất động sản.
“Sự phục hồi bây giờ giống hệt ba năm qua, lúc nào cũng mang cảm giác chỉ còn cách 3 đến 6 tháng nữa”, ông Simon Chinn, Phó chủ tịch ULI, nhận định.
Giới đầu tư đã cạn kiên nhẫn, dẫn đến hệ quả là các thương vụ bom tấn hoàn toàn tê liệt.
Tập đoàn Brookfield Corp. buộc phải đưa tòa tháp CityPoint tại London về lại danh mục chờ bán sau khi các cuộc đàm phán phút chót đổ vỡ. Cách đó không xa, Derwent London Plc rao bán tòa Brunel Building với giá khoảng 401 triệu USD từ tháng 8 năm ngoái nhưng đến nay vẫn chưa có người mua.
Bên bán không chịu giảm giá, bên mua đòi chiết khấu để bù đắp rủi ro lãi suất. Không có giao dịch lớn, các quỹ không thể hoàn tiền cho khách hàng, dẫn đến dòng vốn mới cạn kiệt.
Dữ liệu từ Preqin cho thấy nửa cuối năm 2025, toàn châu Âu chỉ huy động được vỏn vẹn 5,4 tỷ USD cho đầu tư bất động sản. Trên sàn chứng khoán, chỉ số FTSE 350 REIT đã bốc hơi hơn 10% ngay khi chiến sự bùng phát.
Nghịch lý châu Á: Càng biến động, càng hút vốn
Trong khi phương Tây chìm trong bi quan, dòng vốn tỷ USD đang có xu hướng đảo chiều. Tuy nhiên, theo ghi nhận của South China Morning Post (SCMP), châu Á không hề miễn nhiễm với các rủi ro vĩ mô.
Morgan Stanley cảnh báo khu vực này đang phụ thuộc quá mức vào nguồn dầu thô và khí hóa lỏng từ Trung Đông. Theo các chuyên gia từ Nomura, Thái Lan, Hàn Quốc và Ấn Độ là những nền kinh tế dễ tổn thương nhất nếu eo biển Hormuz bị phong tỏa.
Sự hoảng loạn đã thể hiện rõ trên thị trường tài chính khi tuần trước khi các nhà đầu tư nước ngoài tháo chạy, rút ròng tới 11 tỷ USD khỏi thị trường chứng khoán các nước đang phát triển tại châu Á.
Thế nhưng, bất động sản khu vực này lại sở hữu “kháng thể” cực mạnh.
Thứ nhất, sức mạnh đến từ nền tảng kinh doanh thực. Ấn Độ là một ví dụ điển hình. Dù khối ngoại tháo chạy, rút ròng gần 19 tỷ USD khỏi thị trường chứng khoán, các tập đoàn đa quốc gia tại quốc gia này lại làm điều ngược lại. Họ ồ ạt đổ bộ, thuê kỷ lục gần 2,9 triệu mét vuông văn phòng để lập các trung tâm năng lực toàn cầu, biến Ấn Độ thành “văn phòng của thế giới”.
Thứ hai, lực đỡ vững chắc từ sân nhà. Dữ liệu CBRE chỉ ra 60% khách thuê văn phòng tại châu Á – Thái Bình Dương là các doanh nghiệp nội địa. Theo MSCI, dòng tiền trong nước chiếm tới 74-85% thanh khoản đầu tư tại Nhật Bản và Trung Quốc trong năm 2023, giúp thị trường đứng vững khi “tiền nóng” quốc tế rút đi.
Cuối cùng, sự mất cân đối cung – cầu đang trao quyền lực cho giới chủ tòa nhà. Chi phí xây dựng tăng vọt do giá năng lượng khiến nguồn cung mới tắc nghẽn. Tại Hàn Quốc hay Australia, các chính sách kìm hãm lực cầu tỏ ra vô tác dụng khi thiếu hụt nguồn cung mang tính cấu trúc, đẩy giá nhà và giá thuê tiếp tục lập đỉnh.
Người dân đạp xe qua các tòa nhà chung cư tại Seoul (Ảnh: AFP).
“Hầm trú ẩn” mang tên Nhật Bản
Khi cuộc chiến tại Iran thu hẹp danh sách các “nơi trú ẩn an toàn” trên bản đồ đầu tư toàn cầu, dòng tiền lớn càng có lý do để chảy về những bến đỗ an toàn, mang tính thanh khoản cao.
Ông David Steinbach, Giám đốc đầu tư toàn cầu của Hines, cho biết một xu hướng mới đang dần hình thành: “Nhà đầu tư ngày càng ưu tiên rót vốn vào những thị trường gần gũi hoặc nơi họ thực sự hiểu rõ”.
Trong bối cảnh đó, Nhật Bản đang nổi lên như “hầm trú ẩn” hoàn hảo nhất châu Á. Mặc dù giới tài chính vẫn đang e ngại những biến động tỷ giá từ kế hoạch kích thích tài khóa của Thủ tướng Sanae Takaichi, nền tảng của thị trường bất động sản nước này chưa từng bị lung lay.
“Nhật Bản vốn dĩ đã là thị trường được ưa chuộng nhất, và với tình hình hiện tại, sự thật đó lại càng trở nên rõ ràng hơn bao giờ hết”, ông Greg Hyland, Giám đốc thị trường vốn khu vực châu Á – Thái Bình Dương của CBRE khẳng định với SCMP.
Nguồn: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chau-a-thanh-noi-tru-an-cua-bat-dong-san-giua-cu-soc-iran-20260311155908193.htm
