Lãi suất cho vay bất động sản tăng cao, người mua nhà phải xử lý thế nào?

Ngày 19-3, bà Mai Thanh Thảo, Phó giám đốc bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ doanh nghiệp Savills Việt Nam, cho biết mặt bằng lãi suất tăng trong giai đoạn đầu năm chủ yếu xuất phát từ yếu tố chu kỳ tín dụng. Sau thời điểm cao điểm giải ngân cuối năm và nhu cầu vay vốn tăng mạnh đầu năm, các ngân hàng thường rà soát lại cơ cấu tín dụng, đồng thời điều chỉnh lãi suất để cân đối chi phí vốn và khẩu vị rủi ro.

Theo phân tích của Savills, khi tiệm cận hạn mức (room) tín dụng được phân bổ, các ngân hàng sẽ siết chặt tiêu chuẩn cho vay, đặc biệt với lĩnh vực bất động sản. Động thái này nhằm cân bằng giữa mục tiêu tăng trưởng và kiểm soát rủi ro, thay vì tạo ra một cú “phanh gấp” đối với thị trường.

Ở góc độ thị trường, khi chi phí vốn tăng, tâm lý thận trọng trong các quyết định tài chính lớn là phản ứng dễ thấy. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa nhu cầu bất động sản suy giảm. Nhu cầu ở thực vẫn duy trì ổn định, đặc biệt tại các đô thị lớn, nơi quá trình đô thị hóa tiếp tục diễn ra.

Bà Thảo cho rằng điểm thay đổi chủ yếu nằm ở tiêu chí lựa chọn. Người mua để ở có xu hướng tính toán kỹ khả năng tài chính, ưu tiên sản phẩm phù hợp thu nhập thay vì chạy theo kỳ vọng về vị trí “nóng” hay tiện ích cao cấp. Trong khi đó, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao phải đối mặt với rủi ro lớn hơn khi chi phí vốn tiến gần hoặc vượt mức lợi nhuận kỳ vọng.

Trong bối cảnh này, chiến lược đầu tư đang dịch chuyển từ “ôm tài sản chờ tăng giá” sang chú trọng hiệu quả khai thác và khả năng tạo dòng tiền. Môi trường lãi suất cao cũng khiến thị trường phân hóa rõ nét về thanh khoản giữa các phân khúc.

Cụ thể, những sản phẩm phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá như đất nền xa trung tâm, dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc bất động sản cao cấp vượt xa nhu cầu thực có thể chịu áp lực lớn.

Ngược lại, những tài sản gắn với nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định như căn hộ tầm trung, nhà ở hoàn thiện trong khu dân cư hiện hữu, nhà trọ, căn hộ dịch vụ hay shophouse trung tâm vẫn duy trì sức hấp thụ tốt.

Theo các chuyên gia, khi chi phí vốn tăng, thị trường sẽ dần chuyển từ mô hình đầu cơ sang mô hình đầu tư dựa trên giá trị sử dụng thực tế và dòng tiền.

Bà Thảo khuyến nghị người mua nhà sử dụng vốn vay cần đặc biệt chú trọng quản trị rủi ro tài chính. Trước hết, cần kiểm soát tỉ lệ vay hợp lý, không nên chỉ dựa vào lãi suất ưu đãi ban đầu mà phải tính toán khả năng trả nợ theo lãi suất thả nổi sau ưu đãi.

Bên cạnh đó, nên ưu tiên các tài sản có pháp lý rõ ràng, có thể khai thác ngay để giảm rủi ro và tăng tính thanh khoản. Đồng thời, việc duy trì quỹ dự phòng tài chính tương đương 6-12 tháng trả nợ là yếu tố quan trọng nhằm đảm bảo an toàn trong trường hợp lãi suất hoặc thu nhập biến động.