Tranh cãi quanh yêu cầu thi tuyển kiến trúc chung cư tại TP.HCM, doanh nghiệp kêu khó

Báo cáo do tiến sĩ Đỗ Thị Loan, nguyên Phó chủ tịch thường trực, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thực hiện.

Lo ngại cách hiểu khiến “hầu hết chung cư đều phải thi tuyển”

Cụ thể, theo công văn số 6080, Sở Xây dựng đã đề nghị Sở Quy hoạch – Kiến trúc cho ý kiến về việc các dự án “chung cư cao tầng có bố trí chức năng thương mại dịch vụ (như shophouse, officetel, condotel… ) có bắt buộc phải thi tuyển phương án kiến trúc hay không, đặc biệt là khi diện tích nhà ở chiếm tỉ lệ lớn hơn diện tích thương mại dịch vụ.

Trả lời, Sở Quy hoạch – Kiến trúc (công văn số 1240) căn cứ vào Luật Kiến trúc 2019, Nghị định 06/2021/NĐ-CP và Thông tư 06/2021/TT-BXD để xác định các tòa nhà có công năng hỗn hợp (như chung cư kết hợp văn phòng, khách sạn) thuộc loại công trình công cộng.

Theo đó, nếu các dự án chung cư hỗn hợp có quy mô thuộc cấp đặc biệt hoặc cấp 1 thuộc trường hợp phải thực hiện thi tuyển phương án kiến trúc theo quy định tại khoản 2 điều 17 Luật Kiến trúc.

Theo bà Loan, nếu hiểu theo tinh thần công văn 1240 thì “hầu như tất cả các dự án chung cư trên địa bàn TP.HCM” có tích hợp thương mại, dịch vụ đều phải tổ chức thi tuyển phương án kiến trúc. Và vì vậy cách hiểu này “không đúng với tinh thần của Luật Kiến trúc 2019”.

Dẫn quy định tại điều 17 của luật, báo cáo nêu rõ chỉ những công trình công cộng có quy mô cấp đặc biệt hoặc cấp 1 mới thuộc diện bắt buộc thi tuyển phương án kiến trúc. Hai điều kiện này phải được đáp ứng đồng thời.

Trong khi đó, các dự án nhà ở thương mại, kể cả có bố trí chức năng thương mại – dịch vụ, “vẫn là công trình dân dụng hoặc công trình hỗn hợp, không đồng nghĩa với công trình công cộng”.

“Không thể suy diễn từ yếu tố có chức năng dịch vụ để chuyển hóa bản chất pháp lý của công trình”, bà Loan nêu.

Báo cáo cũng lưu ý việc kết hợp các quy định của Luật Kiến trúc, Thông tư 06/2021 và Nghị định 06/2021 để suy ra nghĩa vụ thi tuyển là cách tiếp cận “ghép nối các quy phạm thuộc các hệ quy chiếu pháp lý khác nhau”, có thể dẫn đến mở rộng phạm vi áp dụng ngoài ý chí của luật.

Cảnh báo tác động đến nguồn cung nhà ở

Ngoài vấn đề pháp lý, báo cáo phản biện của bà Loan cũng chỉ ra các tác động nếu áp dụng rộng cơ chế thi tuyển.

Cụ thể, việc bổ sung thủ tục có thể làm kéo dài thời gian chuẩn bị đầu tư, phát sinh thêm chi phí tổ chức thi tuyển và chi phí vốn. Điều này có thể “làm chậm nguồn cung nhà ở, ảnh hưởng cân đối cung – cầu và tác động gián tiếp đến giá nhà”.

Đồng thời lo ngại việc áp dụng chưa thống nhất có thể ảnh hưởng đến tính ổn định của môi trường đầu tư và niềm tin của doanh nghiệp.

Từ đó, kiến nghị các cơ quan có thẩm quyền rà soát lại cách hiểu và áp dụng Điều 17 Luật Kiến trúc, làm rõ phạm vi áp dụng theo từng loại công trình, đồng thời “bảo đảm không phát sinh nghĩa vụ ngoài phạm vi luật định”.

Đáng chú ý, báo cáo đề xuất thu hồi Công văn số 1240, cho rằng đây là giải pháp cần thiết để tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp và bảo đảm tính nhất quán của hệ thống pháp luật.

Trao đổi với Tuổi Trẻ Online, đại diện một số doanh nghiệp bất động sản, xây dựng tại TP.HCM cho rằng việc “mở rộng cách hiểu Luật Kiến trúc 2019” dẫn đến phát sinh nhiều thủ tục, buộc các doanh nghiệp phải hoàn thiện các thủ tục gây mất thêm thời gian và chi phí khi tiến hành các thủ tục triển khai dự án.

Chưa kể việc này còn làm gia tăng các thủ tục trung gian, làm kéo dài thời gian chuẩn bị đầu tư thêm 3 – 6 tháng.

Cùng đó là việc phát sinh quy trình thi tuyển và chi phí tổ chức thi tuyển, làm gia tăng chi phí vốn, ảnh hưởng hiệu quả tài chính dự án.

Hậu quả của việc kéo dài thời gian hoàn thiện thủ tục và phát sinh chi phí là chậm tiến độ triển khai thực tế, nguồn cung nhà ở bị chậm, ảnh hưởng cân đối cung – cầu. Các chi phí đầu vào sẽ tác động gián tiếp đến giá nhà là một trong các nguyên nhân cấu thành đẩy giá nhà tăng lên.