Cách hiểu khác nhau của cơ quan chức năng
Trước vướng mắc phát sinh trong quá trình thẩm định dự án nhà ở cao tầng có tích hợp chức năng hỗn hợp, Sở Xây dựng TPHCM vừa có văn bản gửi Sở Quy hoạch – Kiến trúc để xin ý kiến hướng dẫn.
Theo Sở Xây dựng, thời gian qua cơ quan này tiếp nhận nhiều hồ sơ đề nghị thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi và cấp phép xây dựng đối với các dự án chung cư cao tầng có bố trí thêm các chức năng thương mại, dịch vụ như shophouse, officetel, condotel. Đáng lưu ý, tại các dự án này, diện tích dành cho nhà ở chiếm tỷ trọng chủ đạo, vượt trội so với phần diện tích thương mại, dịch vụ.
Từ thực tế trên, Sở Xây dựng đề nghị làm rõ việc các dự án chung cư cao tầng có tính chất hỗn hợp nêu trên có thuộc diện bắt buộc phải tổ chức thi tuyển phương án kiến trúc theo quy định của Luật Kiến trúc năm 2019 hay không, nhằm thống nhất cơ sở pháp lý trong quá trình xử lý hồ sơ.
Phản hồi nội dung này, Sở Quy hoạch – Kiến trúc viện dẫn quy định tại điểm a khoản 2 Điều 17 Luật Kiến trúc 2019, theo đó các công trình công cộng quy mô cấp đặc biệt, cấp I thuộc diện phải tổ chức thi tuyển phương án kiến trúc.
Đồng thời, cơ quan này cũng dẫn chiếu Nghị định số 06/2021/NĐ-CP của Chính phủ, trong đó xác định công trình công cộng bao gồm các công trình đa năng hoặc hỗn hợp, chẳng hạn các tòa nhà bố trí công năng theo tầng cao kết hợp chung cư, khách sạn, văn phòng.
Trên cơ sở đó, Sở Quy hoạch – Kiến trúc cho rằng các dự án chung cư cao tầng có bố trí chức năng thương mại, dịch vụ – dù phần diện tích nhà ở chiếm tỷ lệ lớn – nếu thuộc nhóm công trình quy mô cấp đặc biệt hoặc cấp I thì vẫn phải thực hiện thi tuyển phương án kiến trúc theo quy định hiện hành.
Chuyên gia vào cuộc
Tuy nhiên, TS Đỗ Thị Loan, nguyên Phó Chủ tịch Thường trực kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), lại đề nghị các cơ quan có thẩm quyền rà soát cách hiểu và áp dụng Điều 17 Luật Kiến trúc 2019, làm rõ phạm vi áp dụng theo từng loại công trình, đảm bảo không phát sinh nghĩa vụ ngoài phạm vi luật định.
Vị này cũng đề xuất thu hồi công văn của Sở Quy hoạch – Kiến trúc TPHCM nhằm tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp, tăng nguồn cung nhà ở, duy trì sự ổn định, nhất quán của hệ thống pháp luật.
Theo lý giải của bà Loan, Điều 17 Luật Kiến trúc 2019 quy định công trình phải thi tuyển phương án kiến trúc phải đồng thời đảm bảo đồng thời 2 điều kiện bắt buộc: Là công trình công cộng và phải thuộc cấp đặc biệt, cấp I. Việc thiếu bất kỳ điều kiện nào đều không làm phát sinh nghĩa vụ thi tuyển theo quy định pháp luật.
Trong khi đó, các dự án nhà ở thương mại, kể cả có bố trí chức năng thương mại – dịch vụ, vẫn là công trình dân dụng hoặc có thể mang tính chất hỗn hợp, không đồng nghĩa với công trình công cộng. Việc xác định công trình công cộng phải dựa trên mục đích phục vụ cộng đồng và tính chất sử dụng chính. Vì vậy, bà Loan cho rằng không thể suy diễn từ yếu tố có chức năng dịch vụ để chuyển hóa bản chất pháp lý của công trình.
Đồng thời, vị này cũng nêu quan điểm trong một số trường hợp, việc kết hợp các quy định của Luật Kiến trúc, Thông tư 06/2021 và Nghị định 06/2021 để suy ra nghĩa vụ thi tuyển bắt buộc là cách tiếp cận “ghép nối các quy phạm thuộc các hệ quy chiếu pháp lý khác nhau”, có thể dẫn đến mở rộng phạm vi áp dụng ngoài ý chí của luật.
Vị này cũng lo ngại chính sách khi áp dụng có thể làm kéo dài thời gian chuẩn bị đầu tư, phát sinh thêm chi phí tổ chức thi tuyển và chi phí vốn. Đồng thời, làm chậm nguồn cung nhà ở, ảnh hưởng cân đối cung – cầu và tác động gián tiếp đến giá nhà; làm giảm tính ổn định của chính sách và niềm tin của nhà đầu tư.
Nêu quan điểm, TSKH. KTS Ngô Viết Nam Sơn cho rằng một công trình chỉ thuộc diện phải thi tuyển khi đáp ứng đồng thời 2 điều kiện.
Thứ nhất, công trình hỗn hợp phải có đầy đủ các chức năng như chung cư, văn phòng và khách sạn – những loại hình được xem là công trình công cộng. Trong khi đó, các dự án chung cư chỉ có khối đế thương mại – dịch vụ đơn thuần không thuộc nhóm này.
Thứ hai, công trình phải đạt quy mô cấp đặc biệt hoặc cấp I, tức các dự án có quy mô rất lớn về số tầng hoặc diện tích sàn theo quy định phân cấp xây dựng.
Ông nhấn mạnh yêu cầu thi tuyển kiến trúc chỉ áp dụng công trình hỗn hợp nhiều chức năng như chung cư, khách sạn, văn phòng quy mô lớn mà thôi.
Nguồn: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/y-kien-trai-chieu-ve-chung-cu-hon-hop-phai-thi-tuyen-phuong-an-kien-truc-20260323115716860.htm
