Hóa đơn điện, nước, giấy đăng ký tạm trú có chứng minh là sử dụng đất ổn định?

“Tôi đang sử dụng đất với diện tích hơn 8.000m² và đã được cấp giấy chứng nhận khoảng 5.000m² năm 2009. Văn phòng đăng ký đất đai địa phương trả lời do bản đồ nền chỉ ghi nhận thửa đất của tôi có diện tích 5.000m² nên không đồng ý cấp giấy chứng nhận đầy đủ diện tích đất mà tôi đang sử dụng. 

Phần đất chưa cấp giấy chứng nhận trên gia đình tôi vẫn sử dụng bình thường và không có ai tranh chấp. Nay tôi muốn xin cấp giấy chứng nhận cho phần đất này có được không? Thủ tục và điều kiện để được cấp giấy chứng nhận ra sao? (Bạn đọc Trương Văn Vĩ).

Người đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận

Hiện nay, nhiều hộ gia đình đang sử dụng diện tích đất thực tế lớn hơn so với diện tích đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi là giấy chứng nhận). 

Theo khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024, nếu diện tích đất đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ hoặc giấy chứng nhận đã cấp nhưng ranh giới thửa đất không thay đổi và không có tranh chấp với các hộ liền kề, thì khi cấp hoặc cấp đổi giấy chứng nhận, diện tích đất sẽ được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Nếu ranh giới thửa đất có thay đổi và diện tích thực tế lớn hơn diện tích ghi trên giấy tờ, thì phần diện tích tăng thêm cũng sẽ được xem xét cấp giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện. 

Cụ thể, pháp luật đất đai hiện hành đã có quy định về việc cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại các Điều 137, 138, 139, 140 và 141 của Luật Đất đai năm 2024.

Ở đây, người sử dụng đất này đang sử dụng khoảng 8.000m² đất nhưng mới được cấp giấy chứng nhận cho 5.000m². Về mặt pháp lý, khoảng 3.000m² đất còn lại có thể xem là đang sử dụng đất nhưng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai.

Nếu người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền và được UBND cấp xã xác nhận thì được xem xét cấp giấy chứng nhận.

Sử dụng tài liệu ghi nhận thời điểm sử dụng đất sớm nhất

Theo Điều 138 Luật Đất đai 2024, nếu phần đất này được sử dụng ổn định, không có tranh chấp, không vi phạm pháp luật đất đai, thì có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận.

Trước hết, đất phải được sử dụng ổn định: tức là chủ đất phải sử dụng đất vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng cho đến khi cơ quan có thẩm quyền xem xét.

Lưu ý rằng thời điểm bắt đầu sử dụng đất sẽ là căn cứ quan trọng để cơ quan nhà nước xác định điều kiện được cấp giấy chứng nhận, diện tích và mục đích sử dụng đất được công nhận, cũng như nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. 

Luật Đất đai chia thành nhiều giai đoạn khác nhau như: sử dụng đất trước ngày 18-12-1980, từ ngày 18-12-1980 đến trước ngày 15-10-1993, hoặc từ ngày 15-10-1993 đến trước ngày 1-7-2014. 

Nếu thuộc một trong các giai đoạn này và được chính quyền địa phương xác nhận đất không có tranh chấp, người sử dụng đất có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận.

Thời điểm bắt đầu sử dụng đất khác nhau sẽ quyết định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi Nhà nước cấp giấy chứng nhận. 

Việc xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định có thể dựa trên các giấy tờ như các chứng từ nộp thuế đất, các biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính, quyết định hoặc bản án của tòa án,… 

Ngoài ra, một số giấy tờ như hóa đơn tiền điện, tiền nước có địa chỉ thửa đất, giấy tờ đăng ký cư trú hoặc tài liệu kê khai, đăng ký nhà đất tại địa phương cũng có thể làm căn cứ xác định thời điểm và mục đích sử dụng đất.

Nếu người sử dụng đất không có các giấy tờ trên, cơ quan chức năng sẽ xem xét dựa trên lời khai của chủ đất kết hợp với hiện trạng và xác minh tại địa phương. Nếu các giấy tờ hoặc thông tin về thời điểm sử dụng đất có sự khác nhau, thì sẽ sử dụng tài liệu ghi nhận thời điểm sử dụng đất sớm nhất để làm căn cứ xem xét.

Không yêu cầu phù hợp quy hoạch

Điều kiện “không có tranh chấp” được hiểu là thửa đất không đang trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Tức phần đất xin cấp giấy chứng nhận không thuộc trường hợp UBND cấp xã đang thụ lý đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất, đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất. 

UBND cấp xã cũng không nhận được văn bản hoặc thông báo của cơ quan có thẩm quyền về việc thụ lý đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất.

Cần lưu ý rằng việc cấp giấy chứng nhận theo Điều 138 Luật Đất đai không đặt ra điều kiện phải phù hợp với quy hoạch. Nếu người sử dụng đất đã sử dụng đất ổn định trước các mốc thời gian luật định và đáp ứng đủ điều kiện theo Điều 138, thì cơ quan nhà nước có thể xem xét cấp giấy chứng nhận theo hiện trạng sử dụng đất, kể cả khi thửa đất chưa hoàn toàn phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp giấy.

Về thủ tục, người dân có nhu cầu xin cấp giấy chứng nhận lần đầu nên liên hệ trực tiếp văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã nơi có đất để được hướng dẫn cụ thể về hồ sơ và trình tự, thủ tục đang áp dụng tại địa phương.

Đồng thời người dân cũng có thể theo dõi Cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh hoặc của Bộ Nông nghiệp và Môi trường để cập nhật các quy định mới về thủ tục hành chính đất đai sau khi được ban hành. 

Việc chủ động tìm hiểu và trao đổi với cơ quan chuyên môn trước khi nộp hồ sơ sẽ giúp tránh thiếu sót giấy tờ và rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục.

Trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính về đất đai, nếu người dân không đồng ý với kết quả giải quyết của cơ quan có thẩm quyền, người dân có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính trong quản lý đất đai. 

Điều này nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trong quá trình giải quyết các thủ tục về đất đai.