Cởi trói hay thắt chặt thị trường?

Tôi từng chứng kiến một gia đình ở vùng ven TP.HCM mất gần 2 năm xin tách thửa đất để chia cho con cái. Miếng đất đủ diện tích, có lối đi rõ ràng nhưng hồ sơ cứ bị đẩy qua đẩy lại giữa các phòng ban vì quy định tách thửa của địa phương cũ không còn phù hợp với bối cảnh mới. Đến khi kết quả được trả, giá đất khu vực đã tăng gấp rưỡi và chi phí chuyển mục đích cũng thay đổi theo.

Câu chuyện ấy không phải ngoại lệ. Nó là tình cảnh chung của hàng ngàn hộ dân trên địa bàn TP.HCM, sau khi thành phố hoàn tất sáp nhập với tỉnh Bình Dương và tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.

Hiện tại, TP.HCM áp dụng đồng thời 3 quy định khác nhau về tách thửa và hợp thửa đất, gồm Quyết định 100/2024 cho khu vực TP.HCM cũ, Quyết định 38/2024 cho khu vực Bình Dương cũ và Quyết định 24/2024 cho khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu cũ.

Ba bộ tiêu chí khác nhau áp dụng trên cùng một địa bàn hành chính tất yếu dẫn đến tình trạng mỗi nơi một kiểu, gây lúng túng cho cả cán bộ lẫn người dân. Vì vậy, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM đã trình UBND thành phố dự thảo quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa đất trên toàn địa bàn sau sáp nhập nhằm thay thế các quy định riêng lẻ đang áp dụng.

Những điểm mới mang tính tháo gỡ

Vậy dự thảo này cởi trói hay thắt chặt thị trường? Câu trả lời không đơn giản nằm ở một trong hai vế mà phụ thuộc vào việc chính quyền địa phương giám sát và thực thi ra sao.

Trước hết, cần nhận diện những điểm mới mang tính tháo gỡ. Dự thảo đưa ra 2 phương án phân chia khu vực, với diện tích tối thiểu được phép tách thửa dao động từ 36 m² đến 100 m². Mức 36 m² áp dụng cho khu vực đô thị trung tâm và khu dân cư mật độ cao, với chiều rộng mặt tiền và chiều sâu không nhỏ hơn 3 m. Các khu vực ven đô áp dụng mức 50 m² đến 60 m², còn khu vực ngoại thành và nông thôn yêu cầu từ 80 m² đến 100 m².

Việc chia theo khu vực thay vì áp dụng một mức cứng cho toàn thành phố là hợp lý, bởi TP.HCM sau sáp nhập trải dài từ các phường trung tâm mật độ cao đến các xã nông thôn thưa thớt dân cư thuộc Bà Rịa – Vũng Tàu cũ hay Bình Dương cũ.

Điểm đáng chú ý thứ hai nằm ở quy định về lối đi. Điều 220 luật Đất đai 2024 quy định việc tách thửa phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hiện có. Nghị quyết 254/2025/QH15 đã bổ sung và mở rộng hơn, cho phép tách thửa nếu được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng.

Dự thảo của TP.HCM tiếp thu tinh thần này, cho phép thỏa thuận lối đi với đất liền kề nhưng bổ sung một ràng buộc quan trọng. UBND phường, xã và đặc khu Côn Đảo có trách nhiệm căn cứ vào tình hình thực tế xem xét lối đi do các bên thỏa thuận có bảo đảm nhu cầu thoát hiểm trong công tác phòng cháy chữa cháy và cấp phép xây dựng hay không, để có ý kiến chấp thuận trước khi thực hiện việc tách thửa.

Đây là quy định hợp lý trên giấy. Nhưng cũng chính ở đây, tôi nhìn thấy rủi ro lớn nhất.

Khi thẩm quyền xem xét lối đi được giao cho UBND cấp xã, phường thì liệu bộ máy hành chính cơ sở có đủ năng lực chuyên môn để thẩm định lối đi theo tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy hay không? Thực tế tại nhiều khu dân cư tự phát ở TP.HCM trước đây cho thấy hàng ngàn thửa đất được tách hợp pháp nhưng lối đi chỉ rộng chưa đến 2 m, xe cứu hỏa không thể tiếp cận, cấp thoát nước thì quá tải. Hệ quả là những khu dân cư nhếch nhác, mật độ xây dựng dày đặc mà không có hạ tầng đi kèm.

Tôi đồng ý việc nới lỏng điều kiện tách thửa là cần thiết để đáp ứng nhu cầu ở thực. Một gia đình muốn tách đất cho con cái ra ở riêng, một hộ dân muốn bán bớt một phần đất để lo chi phí sinh hoạt, đó là những nhu cầu chính đáng. Nhưng cũng chính sự nới lỏng này sẽ mở ra cơ hội cho hoạt động phân lô bán nền trái phép. Ranh giới giữa “tách thửa cho nhu cầu ở thực” và “tách thửa để đầu cơ” rất mỏng manh. Và ranh giới ấy chỉ có thể được giữ bằng năng lực giám sát của chính quyền địa phương.

Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM đã kiến nghị bỏ quy định xử lý trường hợp hộ nghèo, cận nghèo hoặc hoàn cảnh khó khăn vốn có trong Quyết định 100 cũ nhằm tránh tiêu cực vì pháp luật chưa định nghĩa rõ các trường hợp này. Đây là một điểm sáng đáng ghi nhận bởi trên thực tế quy định hoàn cảnh khó khăn dễ bị lợi dụng để xin tách thửa ngoại lệ, tạo kẽ hở cho tiêu cực trong khâu thẩm định hồ sơ.

“Cởi trói” phải kèm theo cơ chế giám sát

Tuy nhiên, dự thảo vẫn còn khoảng trống. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng dự thảo chưa xử lý đầy đủ trường hợp hợp thửa đất có tồn tại lối đi chung. Sau khi hợp thửa, nhiều trường hợp người sử dụng đất không còn nhu cầu duy trì lối đi chung mà muốn sử dụng phần diện tích này cùng mục đích với các thửa đất còn lại. Nếu không có cơ chế xử lý rõ ràng thì phần đất lối đi chung dễ rơi vào tình trạng “treo” về pháp lý. Đó là vướng mắc có thể phát sinh hàng loạt trong thực tiễn khi hàng ngàn thửa đất ở khu vực Bình Dương cũ và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ đã tồn tại lối đi chung từ trước sáp nhập.

Dự thảo chỉ quy định diện tích tối thiểu cho đất ở và đất nông nghiệp trong khi thực tế khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu còn có đất thương mại dịch vụ, đất hỗn hợp cần bổ sung quy định tách thửa. Thiếu sót này nếu không được khắc phục sẽ tạo ra lỗ hổng pháp lý cho nhiều loại đất không có “luật chơi” rõ ràng.

Nhìn tổng thể, dự thảo đi đúng hướng khi vừa kế thừa khung pháp lý từ điều 220 luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội, vừa cố gắng điều chỉnh cho phù hợp với đặc thù của TP.HCM mở rộng. Việc thống nhất một quy định chung thay vì ba quy định song song là bước đi tất yếu và cấp bách. Nhưng “cởi trói” mà không kèm theo cơ chế giám sát thì sẽ dẫn đến hệ quả còn tồi tệ hơn “thắt chặt”.

Người dân có nhu cầu ở thực không cần được “cởi trói”. Họ cần một quy trình minh bạch, một bộ tiêu chí rõ ràng và một bộ máy hành chính hoạt động đúng chức năng. Còn những ai muốn lợi dụng quy định tách thửa để phân lô bán nền trái phép, để biến đất nông nghiệp thành đất ở mà không qua quy hoạch thì chính họ mới là đối tượng cần bị “thắt chặt”.

Vấn đề là liệu chính quyền cơ sở có đủ năng lực và ý chí để phân biệt hai nhóm này hay không khi mà chính họ là người cầm bút ký duyệt hồ sơ hằng ngày.