Sáng 6/4, tọa đàm “Dòng vốn ngoại đổ bộ – Cơ hội cho bất động sản Việt Nam” đã diễn ra tại TPHCM, thu hút sự tham gia của nhiều chuyên gia và doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản.
Thị trường dịch chuyển: Giảm dần đầu cơ, đi theo giá trị thực
Phát biểu tại sự kiện, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định Việt Nam đang sở hữu những lợi thế mà không nhiều quốc gia có được, đặc biệt là quá trình đô thị hóa đang tăng tốc cùng với hệ thống hạ tầng giao thông liên tục được đầu tư, hoàn thiện.
Theo đó, mạng lưới giao thông đang phát triển theo trục Bắc – Nam và sẽ tiếp tục được đẩy mạnh, nhất là tại khu vực phía Nam trong thời gian tới, qua đó thúc đẩy mạnh mẽ quá trình đô thị hóa. Đây chính là nền tảng quan trọng giúp thị trường bất động sản duy trì sức hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư.
Cũng theo chuyên gia này, dòng vốn ngoại đang có xu hướng dịch chuyển vào các phân khúc tiềm năng như bất động sản khu công nghiệp, thậm chí nhiều nhà đầu tư sẵn sàng trả mức giá cao hơn giá vốn để tham gia thị trường.
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển (Ảnh: BTC).
Ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam, cho rằng trong bối cảnh kinh tế toàn cầu nhiều biến động, Việt Nam tiếp tục nổi lên như một điểm đến hấp dẫn của dòng vốn quốc tế nhờ những lợi thế cạnh tranh ngày càng rõ rệt. Theo ông, yếu tố then chốt nằm ở nền tảng chính trị ổn định và hệ thống quản trị không ngừng được cải thiện.
Ông Griffiths cho biết, môi trường pháp lý tại Việt Nam đang dần được hoàn thiện theo hướng minh bạch, tạo sân chơi công bằng hơn cho các nhà đầu tư. Dù hạ tầng vẫn còn tồn tại một số điểm nghẽn, nhưng kế hoạch đẩy mạnh đầu tư trong thời gian tới được kỳ vọng sẽ mở ra dư địa tăng trưởng lớn cho nhiều ngành, đặc biệt là bất động sản. Bên cạnh đó, tăng trưởng dân số và tốc độ đô thị hóa nhanh cũng là những động lực quan trọng thúc đẩy nhu cầu thị trường trong dài hạn.
Ở góc nhìn khác, ông Ngô Thành Huấn, Tổng giám đốc FIDT, nhận định bước sang năm 2025, thị trường bất động sản đã thay đổi rõ rệt về bản chất. “Câu chuyện đầu tư không còn là mua đâu, thắng đó như trước”, ông nói.
Theo ông Huấn, thị trường đang chuyển dịch sang các giá trị thực, giảm dần yếu tố đầu cơ. Những mô hình như phân lô bán nền tự phát dần mất đi sức hút, thay vào đó là các sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực, phát triển công nghiệp, khu công nghiệp, bất động sản nghỉ dưỡng và các đại đô thị theo mô hình TOD.
Ông cũng nhấn mạnh, thị trường hiện không còn chấp nhận sự phát triển thiếu đồng bộ, mà yêu cầu sự gắn kết chặt chẽ giữa quy hoạch, hạ tầng và nhu cầu thực tế. Việc đầu tư mạnh vào hạ tầng giao thông dọc theo các trục phát triển không phải là ngẫu nhiên, mà là chiến lược nhằm dẫn dắt dòng vốn, hình thành các cực tăng trưởng mới và tái định hình thị trường bất động sản theo hướng bền vững hơn.
Hạ tầng là một trong những yếu tố thúc đẩy thị trường bất động sản (Ảnh: Trịnh Nguyễn).
“Khẩu vị” của nhà đầu tư ngoại dịch chuyển về giá trị thực
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho biết nhu cầu tìm kiếm bất động sản đang có dấu hiệu phục hồi, trong đó các thị trường thành phố biển ghi nhận mức độ quan tâm gia tăng rõ rệt. Đáng chú ý, nhà đầu tư nước ngoài hiện có xu hướng tập trung vào các thị trường lõi và khu vực ven biển – những nơi có nền tảng phát triển ổn định, khả năng khai thác rõ ràng và ít rủi ro hơn.
Theo ông Tuấn, xu hướng phân bổ dòng vốn đã thay đổi đáng kể so với trước đây. Nếu giai đoạn trước, dòng tiền chủ yếu tập trung vào một số phân khúc với kỳ vọng tăng giá nhanh, thậm chí gấp 2-3 lần trong thời gian ngắn, thì hiện nay chiến lược đầu tư trở nên đa dạng và thận trọng hơn.
Cụ thể, khoảng 48% dòng vốn đang tập trung vào các phân khúc lõi tại những đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM. Nhóm sản phẩm được ưu tiên là bất động sản hạng sang, có thương hiệu, khả năng tạo dòng tiền ổn định, thanh khoản cao và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.
Bên cạnh đó, các khu vực đô thị vệ tinh quanh hai trung tâm này cũng nổi lên như điểm đến mới nhờ hạ tầng giao thông và hệ thống logistics ngày càng hoàn thiện, góp phần thu hút dòng vốn dịch chuyển.
Ở phân khúc nghỉ dưỡng, bất động sản tại các thành phố biển tiếp tục duy trì sức hút, đặc biệt là những dự án có khả năng khai thác dòng tiền từ du lịch và dịch vụ chất lượng cao. Xu hướng này không chỉ đến từ nhà đầu tư nước ngoài mà còn ghi nhận rõ ở nhà đầu tư trong nước, trong bối cảnh hành vi đầu cơ đang dần thay đổi và mức độ quan tâm đối với đất nền có dấu hiệu suy giảm.
Cũng theo ông Tuấn, nhà đầu tư ngày càng khắt khe hơn trong việc lựa chọn sản phẩm. Các tiêu chí được đặt lên hàng đầu bao gồm pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng kết nối thuận lợi, gắn với các trục phát triển du lịch – logistics và đặc biệt là khả năng thanh khoản tốt, đáp ứng nhu cầu thực thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Ở góc nhìn khác, ông Ngô Thành Huấn, nhấn mạnh thanh khoản là yếu tố cốt lõi trong bối cảnh thị trường bước vào chu kỳ biến động mới. Theo ông, thanh khoản không chỉ phụ thuộc vào dòng vốn ngoại mà còn lan tỏa trên nhiều lớp tài sản khác nhau.
Ông Huấn cho rằng bất động sản vẫn giữ vai trò là kênh đầu tư dài hạn quan trọng, song không còn dư địa cho các chiến lược đầu cơ dễ dàng như giai đoạn 2013-2014. Thay vào đó, cơ hội sẽ tập trung vào các khu vực gắn với trung tâm kinh tế, các khu công nghiệp trọng điểm và những đại đô thị có khả năng khai thác thực tế.
Về chiến lược phân bổ tài sản, nhà đầu tư hiện có xu hướng ưu tiên duy trì tính thanh khoản trong danh mục. Ngoài bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền, dòng vốn cũng đang dịch chuyển sang các kênh có tiềm năng tăng trưởng như thị trường chứng khoán, đặc biệt là chứng chỉ quỹ mở.
Đồng thời, các tài sản mang tính phòng thủ như chứng chỉ tiền gửi hoặc trái phiếu chất lượng cao cũng được cân nhắc nhằm cân bằng rủi ro trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động.
Nguồn: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bat-dong-san-viet-nam-het-thoi-mua-dau-thang-do-20260406111706091.htm
