Bất động sản vào giai đoạn “thanh lọc”: Lãi suất tăng, giá nhà có giảm?

Khó xuất hiện các đợt tăng giá đột biến

Lãi vay mua nhà tăng đang là một phần thách thức của thị trường bất động sản năm nay. Báo cáo của S&I Ratings đánh giá sự gia tăng lãi suất cho vay bất động sản trong thời gian gần đây đã trở thành yếu tố then chốt khiến nhiều khách hàng vay mua nhà lập tức chịu áp lực tài chính cao hơn, kéo theo sự suy giảm rõ rệt trong cả nhu cầu đầu cơ lẫn nhu cầu ở thực.

Nhìn lại nửa đầu năm 2025, thị trường vẫn chứng kiến mức hấp thụ gần như tức thì ở hầu hết các đợt mở bán mới, chủ yếu nhờ dòng tiền đầu cơ tận dụng kỳ vọng “lướt sóng” trong bối cảnh giá tăng nhanh. Tuy nhiên, đến cuối năm 2025 và các tháng đầu năm 2026, khi lãi suất vay mua nhà sau ưu đãi tăng lên đáng kể, thị trường bắt đầu có dấu hiệu chững lại. Tỷ lệ giao dịch giảm nhẹ, trong khi người mua nhà để ở trở nên thận trọng hơn khi chi phí vay vượt quá ngưỡng chấp nhận.

Thanh khoản vì vậy suy giảm rõ rệt, đặc biệt tại các dự án có giá bán tăng nhanh trong thời gian trước hoặc chất lượng sản phẩm không tương xứng với giá trị.

Song song với diễn biến lãi suất, Chính phủ đã yêu cầu hệ thống ngân hàng áp dụng chính sách tín dụng thận trọng hơn đối với bất động sản nhằm kiểm soát rủi ro vĩ mô. Dù vậy, tình hình có thể thay đổi vào nửa cuối năm nay nếu các biến số vĩ mô ổn định dần.

Dòng vốn sẽ được ưu tiên cho những chủ đầu tư có năng lực triển khai thực sự và các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực. Nhờ đó, thị trường bất động sản có thể bước vào giai đoạn phục hồi theo hướng cân bằng và bền vững hơn, dù khả năng xuất hiện một chu kỳ tăng giá mạnh mới trong ngắn hạn vẫn còn hạn chế. Do đó, triển vọng năm nay khó xuất hiện các đợt tăng giá đột biến hay một chu kỳ giao dịch sôi động mới.

Lãi suất gia tăng gây áp lực đến người mua nhà (Ảnh: Mạnh Quân).

Giá nhà chưa chắc giảm dù lãi suất tăng

Cũng theo S&I Ratings, giá bất động sản sơ cấp có thể sẽ đi ngang trong năm nay, sau khi tăng mạnh trong năm trước. Hai yếu tố chính tác động đến diễn biến giá gồm nguồn cung mới gia tăng khi nhiều dự án được đưa ra thị trường và lãi suất vay mua nhà tăng thêm khoảng 1-2% so với năm trước. Nguồn cung mới sẽ được bổ sung đáng kể từ các đại dự án quy mô lớn trải dài khắp cả nước.

Trong khi đó, chuyên gia bất động sản Đinh Minh Tuấn cho rằng thực tế thị trường những năm qua cho thấy lãi suất tăng không đồng nghĩa với việc giá nhà giảm. Lãi suất cao chỉ làm thị trường chậm lại, chứ không đủ để kéo giá nhà xuống.

Giai đoạn 2022-2025, khi lãi suất ngân hàng tăng cao và thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn khó khăn nhất trong nhiều năm, giá chung cư tại 2 thành phố lớn vẫn tiếp tục tăng. Cụ thể giá chung cư tại Hà Nội tăng từ khoảng 40 triệu đồng/m² lên gần 87 triệu đồng/m², còn tại TPHCM từ khoảng 46 triệu đồng/m² lên khoảng 75 triệu đồng/m². Điều đáng chú ý là Hà Nội thậm chí tăng mạnh hơn TPHCM.

Theo chuyên gia này, ba nguyên nhân chính khiến giá nhà khó giảm sâu dù thị trường gặp khó khăn. Thứ nhất, bất động sản có độ trễ rất lớn. Khi thị trường xấu, điều xảy ra trước tiên thường là thanh khoản giảm, chứ không phải giá giảm, tất nhiên vẫn có giảm cục bộ ở một số dự án.

Thứ hai, nguồn cung chung cư khan hiếm do vướng pháp lý và ít dự án mới. Khi nguồn cung thấp, chủ đầu tư có xu hướng giữ giá hoặc tăng giá, khiến thị trường khó có khả năng giảm sâu. Thứ ba, người bán không chịu áp lực tài chính lớn như thị trường khác. Nhiều chủ nhà không vay ngân hàng nên họ có xu hướng giữ tài sản thay vì bán giảm giá.

Đồng quan điểm, Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng nguồn cung dự kiến tiếp tục tăng mạnh khi hàng trăm dự án được tháo gỡ pháp lý và hàng loạt dự án khu đô thị quy mô lớn được phê duyệt mới, triển khai, cung cấp hơn 100.000 sản phẩm trong năm tới. Áp lực khan hiếm giảm bớt giúp thị trường tái cân bằng cung cầu.

Tuy nhiên, giá khó giảm sâu do chi phí đất đai, chi phí xây dựng cùng chi phí vốn và tuân thủ pháp lý gia tăng. Do đó, thay vì giảm giá đại trà, thị trường sẽ phân hóa mạnh: sản phẩm pháp lý minh bạch, giá hợp lý và gắn với hạ tầng sẽ giữ được thanh khoản. Ngược lại, sản phẩm định giá cao vượt giá trị khai thác sẽ gặp khó khăn.

Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn mới (Ảnh: Trịnh Nguyễn).

Thị trường bước vào giai đoạn “thanh lọc”

Cũng theo VARS IRE, lãi suất tăng trong giai đoạn này vừa trở thành bài kiểm tra về sức chịu đựng của thị trường, vừa là cơ chế sàng lọc tự nhiên đối với các mô hình đầu tư dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính.

Giai đoạn tiền “rẻ” khép lại đang buộc toàn bộ hệ sinh thái thị trường bất động sản, từ người mua nhà, nhà đầu tư cá nhân cho tới các tổ chức phát triển dự án phải tái cấu trúc tư duy ra quyết định, chuyển từ tư duy mở rộng nhanh sang quản trị rủi ro, từ kỳ vọng ngắn hạn sang cách tiếp cận dài hạn và bền vững hơn.

Áp lực chi phí vốn không chỉ làm thay đổi hành vi của người mua ở thực và nhà đầu tư, mà còn tái định hình toàn bộ logic vận hành của thị trường, từ thanh khoản, giá cả, chiến lược phát triển sản phẩm cho tới cách tiếp cận đầu tư dài hạn dựa trên dữ liệu, dòng tiền và quản trị rủi ro tài chính.

Khi lãi suất cho vay mua nhà gia tăng, thậm chí có thời điểm lên tới 16%/năm, các tính toán tài chính ban đầu bị đảo lộn, nhất là với các cá nhân tận dụng các gói vay ưu đãi “lướt sóng”. Nhóm mua nhà giai đoạn 2023-2024 hiện vẫn có biên an toàn nhất định dù lãi suất tăng. Nhưng rủi ro có thể bộc lộ rõ hơn trong giai đoạn 2027-2028, khi nhóm mua năm 2025, ở mặt bằng giá cao và sử dụng đòn bẩy lớn, đồng loạt hết thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất. Nếu thu nhập không tăng tương ứng và thị trường không có dư địa tăng giá đủ mạnh, áp lực tài chính sẽ trở nên rõ nét hơn.

VARS IRE cho rằng, trong bối cảnh mới, lợi thế sẽ thuộc về các cá nhân, tổ chức có năng lực tài chính thực và tư duy dài hạn. Cơ hội vẫn tồn tại với nhà đầu tư lựa chọn sản phẩm có giá tương xứng với giá trị khai thác, đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng và quy hoạch rõ ràng.

Quyết định đầu tư không còn chỉ xoay quanh câu chuyện giá sẽ tăng bao nhiêu mà phải được cân nhắc trên một tổ hợp các yếu tố, từ khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định, biên an toàn tài chính, đến tiềm năng gia tăng giá trị gắn với phát triển hạ tầng, quy hoạch và chất lượng sống thực tế của khu vực. Với người mua ở thực đã có tích lũy, việc tận dụng chính sách ân hạn nợ gốc hoặc hỗ trợ lãi suất từ chủ đầu tư có thể giúp tối ưu dòng tiền trong giai đoạn đầu.