Các đại gia bất động sản cũng vay ngân hàng tới 14%/năm

Nợ vay phần lớn ở mức an toàn

Khảo sát của phóng viên báo Dân trí trên báo cáo tài chính hợp nhất năm 2025 của 9 doanh nghiệp bất động sản lớn cho thấy tổng nợ vay tài chính đạt 242.792 tỷ đồng, tăng 39% so với năm trước. Trong đó, một số doanh nghiệp có dư nợ vay tài chính tăng, như Vinhomes (tăng 80%), Khang Điền (tăng 43%), Novaland (tăng 9%) và Phát Đạt (tăng 4%).

Ngược lại, 5 doanh nghiệp khác đã cơ cấu nợ vay, giảm so với năm trước, như Quốc Cường Gia Lai (giảm 75%), DIC Corp (giảm 42%), An Gia (giảm 29%), Đất Xanh (giảm 27%), Nam Long (giảm 21%).

Dù nợ vay tăng hay giảm thì con số này hầu hết vẫn nằm ở ngưỡng an toàn so với vốn chủ sở hữu (dưới 1 lần). Nhiều doanh nghiệp thậm chí còn ở mức rất thấp như Quốc Cường Gia Lai chỉ 0,02 lần, DIC Corp 0,22 lần, Đất Xanh 0,23 lần, An Gia 0,29 lần, Nam Long 0,37 lần. Trong nhóm được khảo sát, duy nhất Novaland có nợ vay gấp 1,2 lần, ở mức cao hơn chuẩn.

Lãi suất cho vay ở mức nào?

Thuyết minh báo cáo cho thấy các doanh nghiệp vay ngân hàng ở nhiều mức lãi suất khác nhau, tùy thuộc khoản vay ngắn hạn hay dài hạn, có hay không tài sản đảm bảo. Một số doanh nghiệp vay mức lãi suất tối đa 14-15%/năm, số khác áp dụng mức cố định 7-9%/năm, ngoài ra có áp dụng thả nổi.  

Tại Vinhomes, các khoản vay ngắn hạn tại ngân hàng có mức lãi suất khác nhau. Với các khoản vay không có tài sản đảm bảo (theo USD), lãi suất phổ biến 5,83%/năm đến 11,5%/năm. Với khoản vay có tài sản đảm bảo (theo VND), lãi suất từ 5,5%/năm đến 15%/năm.

Trong khi đó, các khoản vay dài hạn đều có tài sản đảm bảo, lãi suất cũng dao động từ 7,2%/năm đến 14%/năm. Tổng vay dài hạn là 59.697 tỷ đồng, kỳ hạn trả gốc có thể bắt đầu từ giai đoạn 2026-2027 đến dài nhất là năm 2035.

Tại Novaland, các khoản vay ngắn hạn hoặc dài hạn có mức lãi suất khá đa dạng, tùy thuộc vào chính sách từng ngân hàng. Một số khoản vay có lãi suất cố định 11,5%/năm cho 3 tháng đầu tiên, điều chỉnh 3 tháng/lần, bằng lãi suất tiết kiệm cá nhân trả sau kỳ hạn 12 tháng cộng biên độ 3,5%-4%/năm. Một số khoản khác có lãi suất thấp hơn, khoảng 9%/năm, điều chỉnh 3 tháng/lần, bằng lãi suất cơ sở trung hạn kỳ hạn 3 tháng đối với khách hàng doanh nghiệp cộng biên độ 1,5-2%/năm.

Doanh nghiệp bất động sản phải trả lãi vay lên tới 14-15%/năm trong năm 2025 (Ảnh minh họa: Mạnh Quân).

Tại Nam Long, các khoản vay ngắn hạn có lãi suất khá thấp, từ 5,8% đến cao nhất 9,1%/năm. Mặt bằng lãi suất chung khoảng 7%/năm, có thể có tài sản đảm bảo hoặc vay tín chấp. Thời gian đáo hạn các khoản vay này trong các tháng năm nay.

Đối với các khoản vay dài hạn có thời gian đáo hạn 2029-2030, lãi suất lần lượt 8,5%/năm, 8,6%/năm và 9%/năm. Tài sản đảm bảo là quyền sử dụng các thửa đất hiện hữu, nhằm tài trợ đầu tư phát triển các dự án của doanh nghiệp.

Tại Khang Điền, khoản vay ngắn hạn duy nhất 1.250 tỷ đồng để tài trợ dự án có lãi suất 9%/năm, kỳ hạn trả gốc tháng 4 năm nay.

Các khoản vay dài hạn có kỳ hạn trả gốc trải dài đến 2031-2032, áp dụng lãi suất cơ sở 12 tháng hoặc lãi suất tiết kiệm cá nhân 24 tháng cộng biên độ từ 2,7% đến 3,7%/năm.

Tại Phát Đạt, các khoản vay áp dụng nhiều mức lãi suất khác nhau. Một số khoản áp dụng lãi suất cơ sở cộng biên độ tối thiểu 4-4,5%/năm. Một vài khoản vay khác áp dụng lãi suất cố định, từ 10,3% đến 10,7%/năm, hoặc không thấp hơn lãi suất tối thiểu 9,5%/năm.

Một vài doanh nghiệp còn lại trong diện khảo sát không thuyết minh chi tiết lãi suất vay, hoặc chịu lãi suất theo thỏa thuận.

Áp lực lãi suất đòi hỏi các doanh nghiệp phải đẩy mạnh tái cấu trúc

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản từng thừa nhận áp lực lãi suất ảnh hưởng lớn đến khả năng phát triển dự án mới và mở rộng quỹ đất của doanh nghiệp. Lãi suất tăng cao có thể tăng áp lực về chi phí, ăn mòn biên lợi nhuận, nhất là với các công ty phụ thuộc vốn vay và dự án dài hạn.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho biết sau giai đoạn khó khăn 2022-2024, phần lớn chủ đầu tư đã bán bớt tài sản, chuyển nhượng dự án, thu hẹp quy mô, nên hiện nay dư địa xoay xở không còn nhiều. Việc lãi suất gia tăng, các ngân hàng siết nguồn tín dụng cho vay bất ngờ khiến nhiều doanh nghiệp khó chuẩn bị phương án vay mới, đảo nợ hay triển khai dự án, gia tăng nguy cơ đứt gãy dòng tiền.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhìn nhận sau giai đoạn khủng hoảng gần đây, thị trường bất động sản đã bộc lộ vấn đề cốt lõi là doanh nghiệp trong ngành cần sử dụng vốn dài hạn để triển khai dự án như từ đối tác chiến lược, trái phiếu kỳ hạn 5-10 năm với lãi suất ổn định. Nếu phụ thuộc quá lớn vào vốn vay ngân hàng ngắn hạn, doanh nghiệp sẽ dễ bị tổn thương khi lãi suất biến động.

Áp lực lãi suất gia tăng cũng đã được cảnh báo từ cuối năm trước. Chi phí lãi vay tác động trực tiếp đến doanh nghiệp, nhưng quan trọng hơn, lãi suất cao khiến nhà đầu tư thận trọng, thanh khoản thị trường suy giảm, doanh thu không quay vòng kịp để trả nợ ngân hàng – đây mới là rủi ro lớn nhất.

Do đó, tình hình hiện nay tiếp tục đặt ra bài toán doanh nghiệp bất động sản muốn đi đường dài, bền vững cần tổ chức lại mô hình vốn, cần phát triển các nguồn dài hạn. Nếu không thay đổi tư duy này, doanh nghiệp sẽ luôn bị động trước biến động lãi suất và tín dụng.