Chậm xác định giá đất, đất giao chậm sử dụng có thể bị xem là gây lãng phí đất đai

Một bạn đọc thắc mắc: theo quy định mới, những hành vi nào được xem là lãng phí đất đai và có thể bị xử lý?

Thạc sĩ Ngô Gia Hoàng, Trường đại học Luật TP.HCM, trả lời:

Các hành vi có liên quan đến lãng phí đất đai được hướng dẫn cụ thể tại Thông tư liên tịch số 11 năm 2025 (gồm Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Bộ Công an, Bộ Quốc phòng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài chính, Bộ Công Thương, Bộ Xây dựng, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Kiểm toán Nhà nước và Thanh tra Chính phủ), có hiệu lực ngày 25-1-2026.

Văn bản hướng dẫn việc xác định các dấu hiệu lãng phí để áp dụng trong quá trình khởi tố, điều tra, truy tố và xét xử các tội phạm liên quan đến lãng phí theo quy định của Bộ luật Hình sự.

Lập quy hoạch sử dụng đất sai là lãng phí

Điều 8 của thông tư liệt kê các dấu hiệu vi phạm có thể làm căn cứ xác định hậu quả lãng phí trong quản lý, khai thác và sử dụng đất đai. Việc quy định cụ thể các dấu hiệu này giúp cơ quan điều tra, viện kiểm sát và tòa án,… có cơ sở rõ ràng để xem xét trách nhiệm pháp lý đối với các hành vi gây lãng phí đất đai.

Trước hết, hành vi lập quy hoạch sử dụng đất không đúng quy định pháp luật được xem là một dấu hiệu của lãng phí đất đai.

Khi lập quy hoạch không đúng quy định có thể làm cho quy hoạch không phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội hoặc không dựa trên điều kiện thực tế của địa phương.

Điều này gây hệ quả là đất đai có thể bị bỏ hoang hoặc sử dụng kém hiệu quả, “quy hoạch treo” kéo dài.

Bên cạnh đó, thông tư cũng xác định lãng phí đất đai có thể phát sinh trong trường hợp cơ quan nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không đúng đối tượng, không đúng thẩm quyền hoặc không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Giao đất không thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định cũng có thể dẫn đến thất thoát, lãng phí nguồn lực đất đai của nhà nước.

Một dạng lãng phí khác được đề cập là việc cơ quan nhà nước chậm thực hiện thủ tục xác định giá đất làm cho các tổ chức, cá nhân khác chậm hoặc không thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Trên thực tế, khi cơ quan có thẩm quyền không kịp thời xác định giá đất, người sử dụng đất không có cơ sở để đóng tiền sử dụng đất, kéo theo nhiều hệ quả trong quản lý đất đai và thị trường bất động sản.

Đặc biệt, khi chủ đầu tư điều chỉnh quy hoạch dự án, việc chưa xác định được nghĩa vụ tài chính bổ sung về đất đai thường làm kéo dài quá trình hoàn tất thủ tục pháp lý của dự án. Đây được xem là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng chậm cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà tại nhiều dự án bất động sản.

Đất giao nhưng không sử dụng liên tục quá 12 tháng có thể bị xem là lãng phí đất đai

Thông tư cũng xác định việc sử dụng đất không đúng mục đích hoặc không đưa đất vào sử dụng đúng thời hạn cũng là biểu hiện của lãng phí đất đai. Cụ thể, trường hợp đất không được sử dụng trong 12 tháng liên tục kể từ khi được bàn giao trên thực địa, hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư có thể bị xem xét là gây lãng phí đất đai.

Ví dụ, một doanh nghiệp được nhà nước cho thuê đất để xây dựng khu du lịch sinh thái nhưng sau nhiều năm vẫn để đất trống hoặc sử dụng tạm thời làm kho bãi, không triển khai dự án theo mục đích đã được phê duyệt.

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, trường hợp chủ đầu tư không đưa đất vào sử dụng đúng thời hạn, sau khi đã được gia hạn mà vẫn tiếp tục chậm triển khai thì nhà nước có quyền thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Với quy định của thông tư trên thì việc chậm đưa đất vào sử dụng có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

Hành vi cố ý trì hoãn giải phóng mặt bằng hoặc chậm triển khai dự án so với tiến độ được phê duyệt cũng là dấu hiệu lãng phí đất đai. Khi dự án chậm triển khai, đất đã được thu hồi từ người dân nhưng không được đưa vào sử dụng, dẫn đến việc đất bị bỏ hoang trong thời gian dài.

Một dạng lãng phí khác là phê duyệt dự án xây dựng nhà ở hoặc dự án đầu tư không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng, khiến dự án phải điều chỉnh, dừng hoặc hủy bỏ, kéo theo việc đất đai bị bỏ trống hoặc sử dụng không hiệu quả.

Như vậy theo quy định của Thông tư 11 trên, hành vi lãng phí đất đai có thể phát sinh ở nhiều khâu khác nhau trong quá trình quản lý và sử dụng đất, từ quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, xác định nghĩa vụ tài chính cho đến sử dụng đất và triển khai dự án đầu tư.

Việc nhận diện rõ các dấu hiệu này giúp cơ quan tiến hành tố tụng có cơ sở xem xét trách nhiệm pháp lý đối với các hành vi gây lãng phí tài nguyên đất đai – một nguồn lực đặc biệt quan trọng của quốc gia.