Cho thuê nhà dưới 100 triệu/năm và kinh doanh thêm theo hộ khoán, có phải nộp thuế?

Nay bên thuế yêu cầu tôi đóng thuế của việc cho thuê nhà.

Xin hỏi việc cho thuê nhà dưới 100 triệu đồng/năm là được miễn thuế, nhưng nay thuế nói tôi có kinh doanh chịu thuế nên tổng 2 loại thuế cho thuê nhà và kinh doanh tôi phải đóng. Xin giải đáp giúp. Cảm ơn.

– Luật sư Hoàng Hà (Đoàn luật sư TP.HCM) trả lời:

Nếu bạn vừa cho thuê nhà vừa kinh doanh hộ khoán thì cơ quan thuế có căn cứ để nói rằng phải cộng doanh thu các hoạt động kinh doanh trong năm để xét ngưỡng.

Nếu tổng doanh thu trong năm vượt 100 triệu đồng thì phần cho thuê nhà không còn được miễn theo ngưỡng 100 triệu đồng nữa, và bạn phải kê khai, nộp thuế cho hoạt động cho thuê theo quy định.

Căn cứ theo Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định “hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì không phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Cụ thể:

Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định về nguyên tắc tính thuế: “Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN theo quy định pháp luật về thuế GTGT và thuế TNCN”.

Khoản 3 Điều 1 Thông tư 100/2021/TT-BTC (sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 9 Thông tư 40/2021) làm rõ thêm: “Cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc diện không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN.

Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì mức doanh thu để xác định cá nhân phải nộp thuế hay không phải nộp là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch”.

Lưu ý chữ “doanh thu” ở đây được hiểu là tổng doanh thu phát sinh của cá nhân đó (người nộp thuế) trên hệ thống quản lý thuế. Mức thuế bạn phải đóng (nếu bị truy thu) sẽ là:

Việc bạn đang nộp thuế khoán khoảng 500.000 đồng/tháng thường cho thấy cơ quan thuế đã xác định hoạt động kinh doanh của bạn thuộc diện có nghĩa vụ thuế; khi đó nếu bạn còn có doanh thu cho thuê, cơ quan thuế sẽ quản lý thêm phần này (nếu tổng doanh thu năm vượt ngưỡng).

Việc xác định mức doanh thu 100 triệu đồng/năm để được miễn thuế không tính riêng lẻ cho từng hoạt động mà phải cộng gộp tất cả các nguồn thu từ kinh doanh của cá nhân trong năm dương lịch (bao gồm tiền cho thuê nhà + doanh thu từ hộ kinh doanh khoán).

Theo nguyên tắc quản lý thuế đối với cá nhân kinh doanh: Tổng doanh thu là căn cứ xác định nghĩa vụ thuế.

Nếu (doanh thu cho thuê nhà + doanh thu kinh doanh hộ khoán) > 100 triệu đồng/năm, bạn phải nộp thuế cho cả hai hoạt động này (theo tỉ lệ quy định của từng ngành nghề).

Đối với hoạt động cho thuê nhà, nếu tổng doanh thu (sau khi cộng gộp) trên 100 triệu đồng/năm, mức thuế áp dụng như sau:

Thuế giá trị gia tăng (GTGT): 5% doanh thu cho thuê.

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): 5% doanh thu cho thuê.

Tổng cộng: 10% trên doanh thu cho thuê nhà.

Như vậy việc cơ quan thuế yêu cầu tính thuế cho thuê nhà là có cơ sở nếu trong cùng năm bạn vừa cho thuê nhà vừa kinh doanh hộ khoán và tổng doanh thu năm vượt ngưỡng miễn, vì Thông tư 40/2021/TT-BTC lấy tiêu chí doanh thu năm để xác định cá nhân kinh doanh có phải nộp thuế hay không.

Từ năm 2026, theo Luật Thuế TNCN (sửa đổi) được thông qua ngày 10-12-2025, ngưỡng miễn theo quy định mới đã được thông qua nâng lên 500 triệu đồng/năm cho kỳ tính thuế 2026, nên bạn cần đối chiếu lại doanh thu thực tế từng năm để xác định năm nào thuộc diện miễn, năm nào phải kê khai và nộp.

Mời bạn đọc gửi câu hỏi để được luật sư tư vấn

Với đội ngũ các luật sư và chuyên gia pháp lý dày dạn kinh nghiệm trên tất cả các lĩnh vực như hôn nhân – gia đình, kinh doanh – thương mại, mua bán đất đai, sở hữu trí tuệ, lao động, hộ tịch, thừa kế…, chuyên mục Tư vấn pháp luật trên Tuổi Trẻ Sao sẽ giải đáp thắc mắc của bạn một cách nhiệt tình, nhanh chóng, chính xác, hiệu quả.

Bạn đọc vui lòng gửi câu hỏi (gõ bằng tiếng Việt có dấu, font chữ UNICODE) về Tuổi Trẻ Sao qua địa chỉ [email protected].