‘Đánh thức’ hàng chục ngàn căn hộ tái định cư bỏ hoang

“Kho tài sản công” bị lãng phí

TP.HCM vừa ban hành kế hoạch tổ chức đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư (TĐC) thuộc các lô R1, R2, R3, R4, R5 tại P.An Khánh, thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Số căn hộ trên đã được chính quyền TP bốn lần mang đấu giá, với mức giá khởi điểm từng lên tới gần 10.000 tỉ đồng, nhưng đều bất thành vì nhiều lý do khác nhau. Đây là số căn hộ trong khu TĐC Bình Khánh có diện tích khoảng 38,4 ha, với khoảng 12.500 căn hộ đã xây dựng hoàn thành từ hơn 10 năm trước. Trong số 12.500 căn hộ nói trên, TP.HCM chỉ giữ lại một số ít để tiếp tục dùng để TĐC, còn lại bỏ hoang suốt nhiều năm qua khi người dân nhận tiền mặt để tự tìm nơi ở mới.

Cách khu TĐC Thủ Thiêm không xa, một dự án khác là khu TĐC Vĩnh Lộc B có diện tích khoảng 30 ha được khởi công từ năm 2008, với tổng vốn đầu tư thời điểm đó là hơn 1.000 tỉ đồng. Dự án gồm 45 block chung cư với khoảng 2.000 căn hộ và hơn 500 nền đất. Dự án còn có trường học, công viên, siêu thị, hạ tầng nội khu cơ bản dùng để bố trí TĐC cho người dân bị giải tỏa từ nhiều quận nội thành cũ. Thế nhưng bao năm qua, hầu hết căn hộ ở đây bỏ hoang không có người ở. Chính vì vậy, dự án từng được gọi là “điển hình thất bại” của nhà TĐC tại TP.HCM khi tỷ lệ lấp đầy rất thấp. Sau nhiều năm vận hành, đến nay chỉ khoảng 15% căn hộ có người ở. Nhiều block chung cư bỏ trống, xuống cấp.

Không chỉ hai dự án trên, thống kê cho thấy trên toàn địa bàn TP.HCM trước khi sáp nhập có khoảng 14.000 căn hộ TĐC đang bỏ hoang. Cũng không chỉ TP.HCM, ở các địa phương khác cũng xảy ra tình trạng tương tự. Như Hà Nội hiện có khoảng 4.000 căn hộ TĐC ở 9 dự án bị bỏ hoang. Một số tòa nhà ở vị trí đẹp tại các quận cũ: Long Biên, Hoàng Mai, Hai Bà Trưng… vẫn “đắp chiếu” suốt nhiều năm trời, thậm chí có dự án xây xong từ năm 2006 nhưng chưa từng có người ở.

Nguyên nhân của tình trạng này, theo các chuyên gia, là do quy hoạch các dự án nhà TĐC chưa sát thực tế, xa trung tâm, hạ tầng thiếu đồng bộ hoặc không phù hợp nhu cầu người dân. Vì thế nhiều dự án rơi vào tình trạng “cửa đóng then cài”. Các chuyên gia cho rằng việc để tài sản công “ngủ quên” không chỉ gây thất thoát mà còn làm gia tăng áp lực lên thị trường nhà ở, khi nguồn cung phù hợp với người thu nhập trung bình vẫn rất hạn chế.

Cởi trói cơ chế để khai thác hiệu quả

Trước thực trạng trên, nhiều ý kiến đề xuất cần sớm cho phép chuyển đổi công năng các căn hộ TĐC không sử dụng sang nhà ở thương mại (NƠTM) giá phù hợp theo đề án dự thảo Nghị quyết thí điểm phát triển NƠTM giá phù hợp (gọi tắt Nghị quyết) đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến, nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập trên 20 triệu đồng/tháng. Những người này không đủ điều kiện để được mua nhà ở xã hội (NƠXH), nhưng cũng khó tiếp cận với NƠTM có giá đang quá cao như hiện nay. Đây được xem là giải pháp “một mũi tên trúng hai đích”: vừa giải phóng hàng tồn kho, vừa bổ sung nguồn cung cho thị trường.

Theo chuyên gia bất động sản (BĐS) Trần Khánh Quang, những năm qua chính quyền TP.HCM đã có nhiều nỗ lực “giải cứu” nhà TĐC bỏ hoang bằng cách đem đấu giá. Dù vậy, qua 4 lần tổ chức bất thành, TP cần nhìn lại cách thức thực hiện. Bởi nếu tính bình quân mỗi căn hộ đem đấu giá có 2 phòng ngủ, vậy số tiền TP bán đấu giá khoảng 2,6 tỉ đồng/căn. Mức giá này ở khu vực Thủ Thiêm được xem là rất thấp khi ngay tại đây có dự án đã bán lên đến 200 – 300 triệu đồng mỗi mét vuông. Nghĩa là việc đấu giá không thành không nằm ở giá bán mà ở những vấn đề khác như chính sách, cơ chế hay các quy định liên quan đến quản lý tài sản công, đấu giá, xác định giá bán… vẫn còn chồng chéo, khiến quá trình chuyển đổi gặp nhiều vướng mắc.

Chính vì vậy ông Quang kiến nghị nên đưa số căn hộ TĐC trên vào dự thảo nghị quyết nói trên. Giá bán căn hộ theo nghị quyết này cao hơn so với việc chuyển sang bán NƠXH. Khi đó TP.HCM sẽ thu về cho ngân sách số tiền lớn hơn, có thể thu hồi vốn đã bỏ ra xây dựng trước đó, thậm chí còn có thêm lợi nhuận để tái đầu tư vào hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật phục vụ lại cho người dân. “Đây là cơ hội để TP đánh thức hàng chục ngàn căn hộ TĐC bỏ hoang suốt nhiều năm trời và cũng là lối thoát pháp lý cho chính quyền TP, nhất là dự án TĐC Thủ Thiêm vốn gây nhiều tranh cãi. Nếu được triển khai hiệu quả, việc chuyển đổi này sẽ tạo ra một lượng lớn nhà ở có giá hợp lý, đặc biệt phù hợp với nhóm người có thu nhập trung bình, đối tượng đang kẹt giữa NƠXH và NƠTM cao cấp”, ông Trần Khánh Quang nói.

Trong khi đó TS Đỗ Thị Loan, nguyên Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, thừa nhận bà rất “đau lòng” khi mỗi ngày chứng kiến hàng chục ngàn căn hộ TĐC bỏ hoang nằm phơi nắng mưa. Bà cũng nhiều lần kiến nghị chuyển số căn hộ này thành NƠXH nhưng chưa thành hiện thực vì nhiều vướng mắc. Tới đây khi có Nghị quyết thì đây là cơ hội thứ hai để TP đưa số căn hộ trên vào chương trình để bán hoặc thuê, cho thuê mua giá phù hợp.

Bởi theo dự thảo Nghị quyết, UBND cấp tỉnh căn cứ nhu cầu thực tế để bố trí quỹ đất phát triển NƠTM giá phù hợp. Quỹ đất bao gồm đất được Nhà nước giao xây dựng NƠTM; đất giao, cho thuê để xây dựng NƠXH; đất thực hiện theo cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất và đất của tổ chức, cá nhân tự đầu tư. Trong khi đó hiện nay đã có sẵn quỹ nhà.

Thực tế cho thấy trong khi người dân “đỏ mắt” tìm nhà ở giá hợp lý thì hàng chục ngàn căn hộ TĐC vẫn đang bị lãng phí. Đây không chỉ là bài toán kinh tế mà còn là vấn đề an sinh xã hội. Việc mạnh dạn tháo gỡ cơ chế, cho phép chuyển đổi quỹ nhà này sang NƠTM giá phù hợp không chỉ là giải pháp tình thế, mà còn là bước đi cần thiết để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững hơn trong dài hạn. Nếu được triển khai quyết liệt đúng hướng và làm bằng cái tâm trong sáng, những khu nhà từng “ngủ quên” hoàn toàn có thể trở thành nơi an cư của hàng chục ngàn gia đình, một sự hồi sinh đầy ý nghĩa cho cả thị trường lẫn xã hội.