Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, có đòi lại được tiền đặt cọc?

(PLO)- Hợp đồng thuê nhà ba năm nhưng sau đó bà V đơn phương chấm dứt việc thuê nhà và đòi lại 3 tháng tiền cọc nhưng chủ nhà chỉ đồng ý hỗ trợ 6 triệu đồng.

TAND TP Cần Thơ vừa đưa ra xét xử phúc thẩm vụ án tranh chấp tiền đặt cọc thuê nhà giữa nguyên đơn là bà V và bị đơn là bà N.

Chấm dứt thuê trước hạn, đòi lại tiền đặt cọc

Theo đơn khởi kiện, bà V trình bày, tháng 8-2023, bà và bà N lập hợp đồng thuê nhà để ở và kinh doanh, thời hạn thuê là ba năm (đến ngày 30-7-2026). Giá thuê năm đầu tiên là 6,7 triệu đồng/tháng, giá thuê năm thứ hai và ba là 7 triệu đồng/tháng. Hợp đồng chỉ có hai bên ký tên, không công chứng.

Khi thuê nhà của bà N, bà V phải đặt cọc ba tháng với số tiền là 21 triệu đồng. Quá trình thuê nhà, bà thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả tiền thuê nhà hàng tháng. Đến tháng 1-2024, do kinh doanh khó khăn nên bà đã thông báo với bà N sẽ trả lại nhà vào cuối tháng 1.

Bà V cho rằng khi bà thông báo trả nhà thì bị đơn không có ý kiến gì và đã tìm người thuê khác. Bị đơn đã cho người đến xem nhà trong thời gian nguyên đơn vẫn còn thuê nhà.

Đến ngày 31-1-2024, nguyên đơn chính thức kết thúc hợp đồng thuê và giao trả nhà cho bị đơn. Tuy nhiên, bị đơn vẫn không trả lại tiền đặt cọc thuê nhà trước đó nên khởi kiện yêu cầu bị đơn trả lại số tiền đặt cọc thuê nhà là 21 triệu đồng.

Bị đơn chỉ “hỗ trợ” 6 triệu đồng

Bị đơn bà N trình bày thống nhất về việc hai bên có lập hợp đồng thuê nhà như nguyên đơn đã nêu. Bà cho rằng, trong thời gian thuê, bà V liên tục trả tiền thuê trễ hạn so với thời gian ghi trên hợp đồng, có một vài tháng không trả tiền điện nước nên công ty cung cấp điện, nước gởi thông báo ngừng cung cấp điện, nước. Bị đơn phải hỗ trợ nguyên đơn thanh toán tiền điện, nước và thông cảm cho việc nguyên đơn trả tiền thuê nhà trễ hạn.

Trong hợp đồng có ghi và bị đơn cũng đã xác nhận, tiền đặt cọc thuê nhà 21 triệu chỉ trả lại cho nguyên đơn khi hợp đồng thuê nhà kết thúc vào ngày 30-7-2026. Ngày 13-1-2024, nguyên đơn thông báo trả lại nhà là vi phạm thời hạn thông báo trả nhà trước 30 ngày. Mặt khác, đây là thời điểm cận Tết nên bị đơn không tìm được người thuê mới, ảnh hưởng đến thu nhập của bị đơn.

Nguyên đơn nhắn tin yêu cầu nhận lại tiền đặt cọc thì bị đơn cũng hỗ trợ lại nguyên đơn 1 tháng tiền đặt cọc là 6 triệu, sau khi trừ tiền điện, nước. Bị đơn yêu cầu nguyên đơn nhắn số tài khoản để trả tiền nhưng nguyên đơn không đồng ý nhận hỗ trợ mà yêu cầu nhận toàn bộ số tiền đặt cọc thuê nhà là 21 triệu.

Bị đơn cho rằng số tiền 21 triệu đã dùng để chi cho môi giới thuê nhà 3 triệu, trừ tiền giảm giá thuê tháng đầu 500 ngàn đồng, mỗi tháng tiếp theo giảm 300 ngàn đồng. Bị đơn mất thu nhập 1 tháng tiền thuê nhà do không cho thuê được nhà. Vì vậy, bị đơn không đồng ý trả tiền đặt cọc thuê nhà cho nguyên đơn.

Tòa: có căn cứ trả lại tiền đặt cọc thuê nhà

Xử sơ thẩm, TAND quận Ninh Kiều nhận định, theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà giữa nguyên đơn và bị đơn thì nguyên đơn không bị mất tiền đặt cọc thuê nhà khi trả nhà trước hạn, vi phạm thời hạn thông báo trả nhà, chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê nhà hàng tháng, không trả tiền điện, nước. Do đó, tòa Ninh Kiều chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà V, buộc bà N phải trả lại số tiền 21 triệu và phải chịu án phí theo giá ngạch là hơn 1 triệu.

Sau đó, phía bà N kháng cáo toàn bộ bản án. Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện của bà N đề nghị tòa bác toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn cũng với những lý do như nêu trên.

Tòa hỏi về số tiền điện, nước hai tháng nguyên đơn chưa trả và tiền sữa chữa, tổng cộng hơn 1,9 triệu. Lúc đầu đại diện nguyên đơn cho rằng do bị đơn không có phản tố nên không trả trong vụ này. Còn bị đơn thì nói số tiền là hơn 2,2 triệu do đối chiếu lại hóa đơn có sai sót.

Tòa phúc thẩm phân tích về việc bị đơn muốn đòi số tiền này thì phải có đơn phản tố và đóng án phí nhưng bị đơn không có phản tố nên tòa sơ thẩm không giải quyết. Nếu phải tách số tiền này thành vụ kiện khác thì cũng không đáng vì nó quá nhỏ, trong khi nguyên đơn cũng thừa nhận còn thiếu số tiền này và đồng ý trả.

Bị đơn trình bày với tòa lý do là lần đầu tiên ra tòa, không biết phản tố là gì, cộng với số tiền đòi lại cũng nhỏ nên không yêu cầu phản tố. Tòa cũng tìm được văn bản thể hiện, bị đơn cũng thừa nhận số tiền nguyên đơn còn thiếu chỉ hơn 1,9 triệu chứ không phải 2,2 triệu.

Sau đó, đại diện nguyên đơn đồng ý trả số tiền hơn 1,9 triệu cho bị đơn bằng việc cấn trừ vào số tiền 21 triệu.

Sau khi nghị án, HĐXX xác định đây là vụ tranh chấp hợp đồng đặt cọc tiền thuê nhà. Xét về hình thức của hợp đồng, tòa cho rằng hai bên không ra công chứng chứng thực nên không thỏa mãn về hình thức của hợp đồng theo quy định.

Tòa cho rằng nguyên đơn khi trả nhà chỉ báo trước 17 ngày là không đúng theo thỏa thuận trong hợp đồng. Tuy nhiên bị đơn không bị thiệt hại, không bị gián đoạn thuê, bị đơn cho người khác thuê khi nguyên đơn chưa trả nhà thuê nên tiền đặt cọc thuê nhà bị đơn phải trả lại như cấp sơ thẩm tuyên là có căn cứ, cần giữ nguyên. Hợp đồng thuê nhà hiện nay hai bên không còn thuê nhà, đã giao trả nhà nên cấp sơ thẩm cần tuyên hủy hợp đồng thuê nhà nêu trên.

Vì vậy, tòa phúc thẩm đã tuyên sửa án sơ thẩm, hủy hợp đồng thuê nhà, buộc bị đơn trả lại tiền đặt cọc thuê nhà 21 triệu, cấn trừ số tiền nguyên đơn nợ hơn 1,9 triệu nên bị đơn còn phải trả nguyên đơn hơn 19 triệu đồng.