Dữ liệu và mã định danh điện tử: Dẹp dần nạn thao túng giá bất động sản

Luật sư Nguyễn Hải Long (Đoàn luật sư TP.HCM):

Người dân cần được tiếp cận thông tin nhà ở thuận lợi hơn

Theo nghị định 357, người dân muốn tìm hiểu dự án để lựa chọn mua thì phải điền thông tin vào phiếu theo mẫu nộp lên cổng hành chính công và chờ để được cấp thông tin liên quan đến dự án. Đây là một thủ tục hành chính (dù là thực hiện điện tử) và chờ kết quả cung cấp thông tin. Thông tin được cung cấp có thể ở mức cơ bản như dự án tiến độ triển khai đến đâu, đã đủ điều kiện mở bán chưa…

Trong khi đó, người dân mua nhà cần nhiều thông tin hơn như: dự án có được thế chấp ở đâu không, tiến độ pháp lý của dự án ra sao, năng lực tài chính chủ đầu tư thế nào, đang triển khai bao nhiêu dự án cùng lúc, dự án huy động vốn ra sao, dự án có vi phạm hay không… Khi biết được những thông tin này thì người mua nhà có điều kiện cân nhắc lựa chọn mua nhà giữa các dự án.

Vì vậy, tôi cho rằng Nhà nước cần hoàn thiện quy định, cơ chế để người dân được tiếp cận thuận lợi với thông tin, dữ liệu về dự án cũng như thị trường bất động sản. Việc tiếp cận thông tin này có lợi cho người dân trong việc loại bỏ rủi ro, lựa chọn được sản phẩm nhà ở, bất động sản tốt.

Có thể nghiên cứu để người dân thông qua tài khoản định danh điện tử VNeID để truy cập, tiếp cận thông tin dự án, nhà ở thay vì phải làm phiếu gửi và chờ. Đồng thời, các trường thông tin người dân được xem nên mở rộng đủ để người dân lựa chọn chính xác trong việc mua nhà dự án.

Bà Hoàng Thu Hằng (Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng):

“Dữ liệu bảo đảm tiêu chí đủ, sạch, sống, chia sẻ được giữa các cơ quan”

Để thực hiện nghị định 357 của Chính phủ về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, trước mắt Bộ Xây dựng sẽ xây dựng hệ thống phần mềm thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản đáp ứng các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật quốc gia, bảo đảm khả năng tích hợp, chia sẻ dữ liệu với các hệ thống thông tin có liên quan. Hệ thống phần mềm sẽ được xây dựng trên cơ sở nâng cấp hệ thống phần mềm đang có.

Bộ Xây dựng sẽ ngồi lại với các bộ, ngành liên quan và đơn vị tư vấn để các bên chia sẻ, kết nối được dữ liệu với nhau. Đối với các địa phương, bộ đã cấp tài khoản cho tất cả 34 tỉnh, thành phố, bộ cũng hỗ trợ, hướng dẫn, đôn đốc các địa phương cập nhật dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản vào hệ thống.

Ngoài việc hoàn thiện hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, Thủ tướng đang quyết liệt chỉ đạo bộ chủ trì xây dựng trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất tập trung do Nhà nước quản lý (sàn giao dịch bất động sản tập trung). Bộ Xây dựng đang triển khai các thủ tục liên quan đúng trình tự để trình cơ quan có thẩm quyền ban hành.

Cần nhiều năm để hoàn thiện dữ liệu

Theo ông Nguyễn Đức Lập – Viện trưởng Viện Nghiên cứu và đào tạo bất động sản Việt Nam, kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới cho thấy cần nhiều năm để hoàn thiện thông tin, dữ liệu về thị trường bất động sản. Trung Quốc mất 10 năm để hoàn thiện thông tin, dữ liệu về thị trường bất động sản.

Còn Việt Nam, trong điều kiện công nghệ phát triển thuận lợi như hiện nay thì thời gian để xây dựng hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản sẽ ngắn hơn.

Mã định danh – khắc tinh của chủ đầu tư, môi giới chụp giật

Khi từng sản phẩm bất động sản, dự án và nhân sự hành nghề môi giới được cấp “căn cước điện tử”, người mua nhà sẽ thuận tiện tìm hiểu, kiểm tra “lai lịch” sản phẩm để chọn mua.

Trước nay, việc tìm kiếm, mua nhà ở tại dự án thì người mua thường ở thế yếu. Thực tế người mua nhà dễ bị dẫn dắt vào dự án “ma”, dự án “thổi”… rồi gặp bất lợi.

Điển hình như chị Nguyễn Thị Vân Khanh mua căn hộ ở chung cư tại quận Tân Bình (cũ) đã nhận nhà ở hơn 10 năm nhưng vẫn chưa được cấp sổ. Lý do là chủ đầu tư mang phần lớn căn hộ thế chấp cho ngân hàng từ khi dự án được xây dựng mà chị Khanh cũng như nhiều cư dân không thể biết.

Hay trường hợp chị Trần Nguyệt Bình đặt cọc mua căn hộ ở dự án chung cư tại Thủ Đức với nhiều lời quảng cáo có cánh của “cò”. Tuy nhiên, đến thời hạn chị đi nhận căn hộ mới hay có nhiều người cọc căn hộ như mình và chủ đầu tư cho người mua bốc thăm để chọn căn hộ.

Hai trường hợp trên chỉ là ví dụ trong số nhiều rủi ro mà người mua nhà gặp phải. Dù những năm qua các quy định về kinh doanh bất động sản đã ngày càng chặt chẽ để bảo đảm thị trường minh bạch, bảo vệ người mua nhà.

Tuy nhiên, trên thực tế nhiều chủ đầu tư cùng với hệ thống “cò” vẫn tìm cách “lách luật” để huy động vốn sớm với các “biến tấu” như: ký hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng môi giới, tư vấn… thay cho hợp đồng đặt cọc, mua bán.

Sử dụng nhiều pháp nhân khác nhau trong cùng hệ sinh thái để đứng ra thu tiền dưới danh nghĩa “tư vấn sản phẩm”, “chứng minh năng lực tài chính”. Khi tranh chấp xảy ra, người mua khó chứng minh mối liên hệ giữa các pháp nhân trung gian với chủ đầu tư, dẫn đến tình trạng không biết “bắt vạ” ai.

Tinh vi hơn, có trường hợp chủ đầu tư yêu cầu khách hàng vay ngân hàng (có liên kết với chủ đầu tư) để đặt cọc, khiến người mua rơi vào cảnh vừa gánh nợ, vừa không có tài sản trong tay.

Tuy nhiên, nghị định 357 với cơ chế cấp mã định danh nhà ở điện tử cho từng sản phẩm bất động sản, dự án và người môi giới sẽ giúp “lập căn cước” toàn diện cho dự án nhà ở, bảo đảm quản lý số và bảo vệ quyền lợi người mua nhà.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa – Tổng giám đốc Công ty TNHH thương mại xây dựng Lê Thành, nghị định 357 với cơ chế quản lý số minh bạch sẽ giúp “phân luồng” các dự án uy tín, đúng cam kết chất lượng, tiến độ.

“Đó sẽ là công cụ hiệu quả buộc các chủ đầu tư triển khai dự án nghiêm túc, người hành nghề môi giới tư vấn thực chất. Công cụ này cùng với chế tài nghiêm, kịp thời sẽ buộc họ vào khuôn làm đúng chứ khó làm sai, gây rủi ro cho người mua nhà…”, ông Nghĩa nói.