Dự thảo nhà ở thương mại giá phù hợp: Ưu đãi nhiều nhưng còn mối lo

Nhiều ưu đãi cho chủ đầu tư

Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp hiện đang được lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước.

Theo dự thảo, UBND cấp tỉnh sẽ chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư dự án mà không thông qua đấu giá, đấu thầu. Trình tự, thủ tục thực hiện tương tự quy định pháp luật về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.

Chủ đầu tư dự án được lựa chọn thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng về thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, thẩm định phòng cháy, chữa cháy, cấp phép xây dựng theo quy định của pháp luật về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội hoặc theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Dự thảo quy định chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư dự án. Đồng thời, không phải bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án.

Đáng chú ý, chủ đầu tư được quyết định giá bán, giá cho thuê mua. Giá bán được xác định trên nguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí đất đai, chi phí đầu tư xây dựng và các chi phí liên quan, cộng lợi nhuận tối đa 15%.

Sau khi công trình hoàn thành và đưa vào sử dụng, chủ đầu tư phải thực hiện kiểm toán, quyết toán chi phí đầu tư, gửi cơ quan chuyên môn thuộc UBND cấp tỉnh để kiểm tra giá bán, giá thuê mua. Nếu giá theo kiểm toán cao hơn giá đã ký hợp đồng, chủ đầu tư không được thu thêm; nếu thấp hơn phải hoàn trả phần chênh lệch cho người mua.

Người mua, thuê mua là cá nhân trong nước và chỉ được mua, thuê mua 1 căn từ chủ đầu tư. Bên mua không được bán lại trong tối thiểu 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền. Việc mua bán thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Về đất đai, UBND cấp tỉnh căn cứ nhu cầu thực tế để bố trí quỹ đất phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Quỹ đất bao gồm: đất được Nhà nước giao xây dựng nhà ở thương mại; đất giao, cho thuê để xây dựng nhà ở xã hội; đất thực hiện theo cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất; và đất của tổ chức, cá nhân tự đầu tư. Giá đất dự án được tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Thị trường bất động sản có sự “lệch pha” phân khúc trong nhiều năm (Ảnh: Trịnh Nguyễn).

Thị trường cần thêm nhiều nhà ở vừa túi tiền

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cho biết từ năm 2017-2023, Hiệp hội đã có 5 văn bản góp ý, đề xuất cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

Từ năm 2018, thị trường bất động sản “lệch pha”, phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo nhiều năm (khoảng 70-80%), trong khi nhà ở bình dân ngày càng khan hiếm.

HoREA nhiều lần khuyến nghị doanh nghiệp chuyển hướng sang phân khúc căn hộ 1-2 phòng ngủ, giá khoảng 2 tỷ đồng, đáp ứng nhu cầu thực của người thu nhập trung bình và thấp.

Theo quy luật cung – cầu, nguồn cung thiếu hụt trong khi nhu cầu lớn khiến giá nhà tăng trung bình trên dưới 10% mỗi năm. HoREA cho rằng mô hình “kim tự tháp” thị trường đang bị lộn ngược, thiếu phân khúc đáy (nhà giá phù hợp), tiềm ẩn rủi ro đầu cơ và lãng phí nguồn lực đất đai.

Lo ngại cạnh tranh không bình đẳng, trục lợi chính sách

Tuy nhiên, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn luật sư Hà Nội) nhận định, một số chính sách trong dự thảo Nghị định khác với luật hiện hành, điển hình là chỉ định chủ đầu tư không qua đấu giá, đấu thầu. Tuy nhiên, theo Nghị quyết 206/2025/QH15, Chính phủ được phép ban hành nghị quyết điều chỉnh một số quy định luật để xử lý khó khăn, nên về pháp lý các chính sách này là hợp pháp. Vấn đề đặt ra là tính hợp lý.

Theo ông Đỉnh, Luật Nhà ở quy định hai loại hình đối lập: Nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường và nhà ở xã hội có hỗ trợ Nhà nước. Nhà ở thương mại giá phù hợp là mô hình lai giữa hai loại hình này.

Hình thức này về lâu dài sẽ bộc lộ bất cập. Giả định tại thành phố X có dự án 1 là dự án được thụ hưởng chính sách “nhà ở thương mại giá phù hợp”, do chủ đầu tư A thực hiện; sát cạnh là dự án 2 là nhà ở thương mại thông thường, không được thụ hưởng chính sách “nhà ở thương mại giá phù hợp” do chủ đầu tư B thực hiện. Quy mô, tính chất, các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc của hai dự án là như nhau.

Một dự án nhà ở xã hội tại TPHCM (Ảnh: HQ).

Mặc dù cùng là nhà ở thương mại (không bị kiểm soát về đối tượng mua), tuy nhiên do dự án 1 là “nhà ở thương mại giá phù hợp”, được Nhà nước hỗ trợ và bị kiểm soát về giá nên có giá bán 30 triệu đồng/m2. Dự án 2 không được thụ hưởng ưu đãi “nhà ở thương mại giá phù hợp” nên có giá bán 60 triệu đồng/m2 (đặc biệt nếu dự án được lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá, làm tăng tiền sử dụng đất).

Khách hàng nhận thấy quy mô, kiến trúc, mức độ hoàn thiện căn hộ, tiện ích… ở hai dự án là tương đương nhau, tuy nhiên giá bán lại chênh lệch nhiều nên đổ xô mua căn hộ tại dự án 1. Kết quả: Chủ đầu tư A bán được 100% số căn hộ khi chủ đầu tư B chỉ bán được 10% số căn hộ. Chính sách “nhà ở thương mại giá phù hợp” bộc lộ hạn chế, gây ra cạnh tranh không bình đẳng giữa các chủ đầu tư.

Theo quy luật tự nhiên, chủ đầu tư B sẽ tìm mọi cách để hưởng chính sách “nhà ở thương mại giá phù hợp” nhằm sớm bán được hàng, tăng tính thanh khoản. Vô hình trung sẽ hình thành trào lưu đi “xin” chính sách, tạo cơ chế xin – cho, tiềm ẩn nguy cơ tiêu cực.

Mặt khác, nếu chính sách “nhà ở thương mại giá phù hợp” áp dụng đại trà, rộng rãi cũng khiến Nhà nước thất thu tiền sử dụng đất. Ngoài ra, chính sách có thể đưa thị trường bất động sản trở về thời bao cấp do các dự án được chỉ định chủ đầu tư, việc giao đất không qua cơ chế cạnh tranh theo quy luật thị trường.

Hơn nữa, đề xuất phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp tiềm ẩn nguy cơ trục lợi chính sách. Mặc dù có thể khống chế người mua nhà ở thương mại giá phù hợp không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán – một giải pháp nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ, “lướt sóng” khi nhà ở chưa nghiệm thu, bàn giao nhưng không ngăn chặn được việc chuyển nhượng thứ cấp sau khi người mua đã được cấp giấy chứng nhận (“sổ hồng”) hoặc sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua.

Bởi vậy, giới đầu tư có thể mua hàng loạt căn nhà ở thương mại giá phù hợp để bán kiếm lời (lưu ý rằng dự thảo không có cơ chế xét duyệt đối tượng được mua giống như nhà ở xã hội, và quy định một cá nhân chỉ được sở hữu 1 nhà ở thương mại giá phù hợp tại 1 dự án có thể bị “lách” bằng cách nhờ người đứng tên – do không có cơ chế xét duyệt đối tượng).

Ngoài ra, chủ đầu tư dự án cũng có thể trục lợi bằng cách chỉ định các cá nhân đứng tên mua nhà, sau khi đã bàn giao và cấp “sổ hồng” thì mới bán ra thị trường theo giá “thả nổi”, không bị giới hạn bởi lợi nhuận định mức 15%.

Có lẽ bởi những tác động nêu trên nên thời điểm cuối năm 2021, Bộ Xây dựng đã báo cáo Thủ tướng về việc dừng xây dựng Nghị quyết của Chính phủ về giải pháp khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp và lồng ghép nội dung này vào sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2023 được ban hành sau đó cũng không đề cập đến chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

Với những phân tích ở trên, luật sư đề xuất không cần thiết phải ban hành hình thức “lai” giữa nhà ở thương mại với nhà ở xã hội (mang tên “nhà ở thương mại giá phù hợp”). Thay vào đó, để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân có thu nhập trung bình và thấp cần “nắn chỉnh” chính sách nhà ở xã hội để đảm bảo tính hiệu quả, khả thi khi triển khai thực tế. Nếu chính sách nhà ở xã hội phát huy hiệu quả thì không cần phải có thêm loại hình “nhà ở xã hội lai thương mại”.