Giá bất động sản chững lại nhưng chưa thể giảm sâu do đâu?

Bộ Xây dựng nhận định từ cuối quý 4-2025, giá bất động sản có dấu hiệu chững lại và đi ngang tại một số thị trường, nhưng thực tế chưa ghi nhận dấu hiệu giảm.

Nguồn cung đạt đỉnh

Tương tự, trong báo cáo thị trường bất động sản tuần 3, tháng 12-2025 vừa công bố, Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng cho rằng mặt bằng giá bán bất động sản khó có khả năng giảm sâu trên diện rộng, khi phần lớn nhà đầu tư trên thị trường chưa chịu áp lực tài chính đáng kể, tâm lý thị trường được củng cố bởi nhiều giải pháp được đề ra để phục vụ mục tiêu tăng trưởng kinh tế. 

Đặc biệt, việc khởi công đồng loạt nhiều dự án, công trình quy mô lớn, nhất là các dự án hạ tầng giao thông đang làm tăng kỳ vọng giá bán.

“Giao dịch cắt lỗ chỉ ghi nhận ở các sản phẩm mua chênh cao hoặc giao dịch theo tâm lý FOMO (lo lắng, bất an, sợ bỏ lỡ) trong các đợt tăng nóng ngắn hạn trước đó”, VARS IRE đánh giá.

Dữ liệu từ VARS IRE ghi nhận thị trường bất động sản 2025 đạt kết quả tăng trưởng rõ nét, sơ bộ nguồn cung mới tăng 50% so với 2024.

Đáng lưu ý, nguồn cung bất động sản đang tiến gần mốc đỉnh 2018 khi hàng loạt dự án được phê duyệt mới và tái khởi động. Thời gian qua có khoảng 1.759 dự án nhà đất được tháo gỡ tại Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Tây Ninh.

Còn theo báo cáo của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có 3.297 dự án bất động sản với quy mô khoảng 5,9 triệu căn, tổng mức đầu tư lên tới 7,42 triệu tỉ đồng.

Trong đó nhà ở thương mại và khu đô thị đóng vai trò chủ đạo với 2.358 dự án, tương đương 5,2 triệu căn, tổng vốn đầu tư 6,74 triệu tỉ đồng.

Tồn kho bất động sản có xu hướng tăng

Nguồn cung bất động sản tăng mạnh nhưng các dự án nhà ở vẫn được hấp thụ tốt. Tỉ lệ hấp thụ của các dự án mới đạt trên 60%, thậm chí nhiều dự án “cháy hàng” trong thời gian ngắn do nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư trung, dài hạn vẫn duy trì ở mức cao.

Song song với sự phục hồi giao dịch, mặt bằng giá bất động sản tiếp tục xu hướng tăng. Trong đó căn hộ chung cư đóng vai trò dẫn dắt thị trường và có mức tăng mạnh nhất trong 3 năm trở lại đây.

Tại thời điểm VARS IRE thống kê – cuối quý 3-2025, so với năm 2019 thì giá bán bình quân các căn hộ dự án trong tập mẫu tại Hà Nội tăng 96,2%, Đà Nẵng tăng 72,6% và TP.HCM tăng 56,9%.

Trong khi các phân khúc nhà ở khác như đất nền, biệt thự, liền kề, nhà ở riêng lẻ ghi nhận mức tăng khoảng 30%.

Về tồn kho, báo cáo của Bộ Xây dựng tổng hợp từ 22 địa phương trên cả nước cho thấy tồn kho bất động sản trong quý 3 năm nay ở mức khoảng 26.717 căn/nền. Cụ thể, tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng mạnh, bằng 137% so với quý 2, trong khi tồn kho đất nền giảm gần 69% so với năm 2024.

Tuy nhiên VARS IRE cho rằng lượng tồn kho tăng hiện nay mang ý nghĩa tích cực, phản ánh kỳ vọng phục hồi của doanh nghiệp trong bối cảnh nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và thị trường xuất hiện các tín hiệu tích cực, tạo tiền đề bổ sung nguồn cung và cải thiện thanh khoản.

“Khác với các giai đoạn trước, khi tồn kho chủ yếu là sản phẩm đã hoàn thành nhưng khó tiêu thụ, thì hiện nay phần lớn là các sản phẩm đang trong quá trình xây dựng, bao gồm nhiều dự án hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện mở bán và ghi nhận giao dịch khả quan”, VARS IRE cho biết thêm.