“Hai làn đường” của giá đất

Với xu hướng giá nhà, đất ở đô thị ngày càng cao, người mua nhà sớm cách đây vài năm thì bảo “may”, người khác đang đi xem nhà thì bảo “thôi cứ thuê rồi để tính sau”. Hai câu nói khác nhau, nhưng cùng gặp nhau ở một thực tế không mới của thị trường bất động sản.

Điều ít được nhắc đến là: giá nhà cao không chỉ vì đất đắt hay tiền rẻ, mà còn vì giá đất của dự án đã mất quá nhiều thời gian để được xác định.

Trong nhiều năm, việc xác định giá đất trong các dự án là một trong những khâu khiến thị trường bất động sản “đứng hình” lâu nhất. Nhiều dự án có đất, có ngân hàng đứng sau, nhưng vẫn chưa thể triển khai. Trong lúc chờ đợi, lãi vay vẫn tính từng ngày, chi phí vẫn tăng, còn doanh nghiệp thì chưa được mở bán. Khi mọi thứ cuối cùng cũng xong xuôi, chi phí chồng chất, rất khó kỳ vọng giá nhà sẽ rẻ.

Bởi vậy, bắt đầu từ năm 2026, khi Nhà nước chuyển sang cơ chế mới – theo quy định tại Điều 7, Điều 8 của Nghị quyết 254/2025/QH15 và Điều 8 trong Nghị định 49/2026/NĐ-CP – tính giá đất các dự án dựa chủ yếu dựa trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), nhiều kỳ vọng đã được đặt ra. Cách làm này, về nguyên tắc, đơn giản hơn: có công thức chung, có thể ước lượng trước, doanh nghiệp bớt mù mờ, còn cơ quan quản lý cũng giảm áp lực phải ngồi tính toán chi tiết cho từng dự án như trước.

Một khu vực đông dân cư tại Hà Nội nhìn từ trên cao (Ảnh: Hữu Nghị).

Có thể hình dung đơn giản: bảng giá đất là “giá gốc”, còn hệ số K là hệ số điều chỉnh, giúp con số ấy tiệm cận hơn với giá trị thị trường theo biến động giá, quy hoạch và đặc thù từng khu vực. Nhờ cơ chế này, doanh nghiệp có thể ước lượng trước nghĩa vụ tài chính, thay vì phải chờ đợi kéo dài như trước.

Điểm mới quan trọng nhất không chỉ là đổi cách tính, mà là đổi cách nghĩ về việc định giá đất. Thay vì mỗi dự án phải ngồi tính toán riêng rẽ như trước, từ gom dữ liệu giao dịch đến ước tính doanh thu, chi phí, thì nay Nhà nước hướng tới một cách làm chuẩn hóa hơn: dùng bảng giá đất và hệ số K làm căn cứ chung. Việc xác định giá đất cụ thể cho từng dự án – vốn là khâu gây ách tắc lâu nay – được thu hẹp lại, chỉ áp dụng trong một số trường hợp nhất định (tạm gọi là ngoại lệ), như các dự án có mục đích sử dụng đất hỗn hợp theo quy hoạch. Các dự án còn lại, giá đất được xác định theo công thức sẵn có, nhanh hơn và dễ dự đoán hơn.

Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ: ranh giới giữa “áp dụng công thức” và “trường hợp ngoại lệ” chưa thực sự rõ ràng. Vì vậy, khi áp dụng thực tế, “ngoại lệ” có nguy cơ không hiếm như trong văn bản.

Có thể hình dung cơ chế mới như việc tham gia giao thông với hai làn đường. Làn nhanh dành cho những dự án gọn gàng, mục đích sử dụng đất đơn giản, không có yếu tố hỗn hợp. Áp công thức, xong sớm.

Nhưng, chỉ cần dự án có thêm một vài yếu tố “hỗn hợp”, như đất ở kết hợp thương mại dịch vụ, công trình với công năng khác nhau, là có thể phải rẽ sang làn còn lại: làn thẩm định. Thu thập dữ liệu, họp thẩm định, chờ quyết định. Làn này vốn được thiết kế để xử lý số ít trường hợp đặc thù, nhưng nếu lưu lượng xe ngày càng đông, nó rất dễ trở thành điểm nghẽn cũ.

Cụ thể, tại khoản 2 Điều 5 trong Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định việc xác định giá đất cụ thể đối với trường hợp thực hiện dự án đầu tư có mục đích hỗn hợp theo quy hoạch xây dựng”. Như vậy, các dự án “có mục đích hỗn hợp theo quy hoạch xây dựng” vẫn áp dụng theo cách tính giá đất cũ (là giá đất cụ thể), không phải cách tính mới theo công thức bảng giá đất nhân (x) hệ số K.

Điều khiến thị trường lo ngại không phải là sự tồn tại của “làn chậm”, mà là ranh giới giữa hai làn đường ấy chưa đủ rõ ràng. Trong phát triển đô thị, rất hiếm dự án nào hoàn toàn không có yếu tố hỗn hợp. Xây nhà ở thì phải có trường học, siêu thị, bệnh viện, công trình công cộng. Khi ranh giới ngoại lệ không được xác định minh bạch, nhiều dự án có thể bị đẩy sang cơ chế thẩm định như trước đây.

Nếu số dự án rơi vào nhóm “ngoại lệ” ngày càng nhiều, điểm nghẽn cũ không biến mất mà chỉ đổi chỗ. Cảm giác chờ đợi, vì thế, vẫn quen thuộc như xưa.

Nghe qua, đây có vẻ là câu chuyện của doanh nghiệp. Nhưng thực tế, người mua nhà mới là người chịu ảnh hưởng trực tiếp nhất. Khi dự án chậm, chi phí tài chính tăng lên. Cuối cùng, những chi phí ấy thường được tính vào giá bán. Người mua không chỉ trả tiền cho căn nhà, mà còn trả tiền cho cả thời gian chờ đợi phía trước đó. Người mua nhà không thấy bảng giá đất, không quan tâm đến hệ số K, nhưng họ thấy giá bán của chủ đầu tư.

Công bằng mà nói, với các dự án, việc áp dụng bảng giá đất và hệ số K vẫn là một bước tiến. Với những dự án đơn giản, cơ chế này giúp mọi thứ nhanh hơn và dễ dự báo hơn. Nhưng thị trường bất động sản vốn không phải lúc nào cũng “đẹp như sách giáo khoa”. Phần lớn dự án đều có yếu tố hỗn hợp, có điều chỉnh trong quá trình triển khai, hoặc gắn với mục tiêu phát triển đô thị. Nếu ranh giới ngoại lệ không được làm rõ, cải cách rất dễ rơi vào tình trạng đúng về chủ trương, nhưng hiệu quả lại phụ thuộc vào việc địa phương áp dụng với từng trường hợp cụ thể. Khi đó, ngoại lệ có nguy cơ trở thành phổ biến.

Vì vậy, câu trả lời không nằm ở chỗ “giá đất đã thông” hay chưa, mà ở chỗ việc áp dụng có thực sự thông suốt hay không. Nếu định giá đất chỉ “dễ” trên giấy, còn ngoài thực tế vẫn phải chờ đợi, thì giá nhà khó giảm – dù công thức đã đơn giản hơn. Người mua nhà, sau cùng, không trả tiền cho hệ số K, mà trả tiền cho những tháng năm bị treo giữa các quyết định chưa kịp đến.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!