HoREA đề nghị sửa Thông tư 39, vì sao?

Nghịch lý của Thông tư 39: dự án “đủ điều kiện kinh doanh” mới được vay vốn

Lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng khoản 9 điều 8 của Thông tư 39 đang tạo ra một nghịch lý lớn cho các chủ đầu tư. Quy định này cấm cho vay để góp vốn thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh tại thời điểm quyết định cho vay.

Nhưng theo HoREA, tại thời điểm dự án đã đủ điều kiện kinh doanh (như đã hoàn thành móng hoặc hạ tầng kỹ thuật), chủ đầu tư đã có quyền bán và huy động vốn từ khách hàng.

Lúc này doanh nghiệp không còn nhu cầu vay vốn lãi suất cao từ ngân hàng vì đã có nguồn vốn không lãi suất từ người mua. Đây là điểm nghẽn lớn khiến nhiều dự án “tắc” ở giữa chu kỳ, đặc biệt với các dự án đã có pháp lý nhưng chưa hoàn thiện hạ tầng.

HoREA dẫn chứng trường hợp chủ đầu tư nhà ở xã hội đang gặp khó khăn kép. 

Theo quy định hiện hành, các đơn vị này không được vay vốn ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội trong giai đoạn 2015 – 2030. Nếu không được tiếp cận tín dụng thương mại ngay từ giai đoạn triển khai dự án, chi phí đầu tư và giá thành nhà ở xã hội sẽ bị đẩy lên cao.

Do đó hiệp hội kiến nghị sửa đổi theo hướng cho phép cho vay khi dự án đã có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi.

Có dấu hiệu “phân biệt đối xử” khi cấm vay góp vốn?

Đối với khoản 8 điều 8 (cấm vay để góp vốn vào các công ty chưa niêm yết hoặc chưa đăng ký giao dịch trên UpCOM), HoREA nhận định quy định này chưa thật phù hợp với thực tế, chưa đồng bộ với Luật Doanh nghiệp 2020 và Luật Đầu tư 2025.

Hiệp hội cho rằng việc góp vốn là quyền hợp pháp của tổ chức, cá nhân. Quy định hiện nay chỉ cho phép vay vốn để góp vào các công ty đã niêm yết, vô hình trung tạo ra sự phân biệt đối xử và làm khó các doanh nghiệp chưa lên sàn.

Trước quan ngại của Ngân hàng Nhà nước về việc người vay có thể là “người hưởng lợi cuối cùng” điều hành bên thứ ba sử dụng vốn sai mục đích dẫn đến nợ xấu, HoREA cho rằng giải pháp không nên là cấm đoán. Hiệp hội dẫn ví dụ về việc “ông A” vay 10 tỉ đồng góp vốn vào “công ty C”, nếu ngân hàng tuân thủ nghiêm quy trình kiểm soát nội bộ và ứng dụng công nghệ để giám sát dòng tiền thì rủi ro sẽ được hạn chế.

Về khoản 10 điều 8 (hạn chế cho vay bù đắp tài chính), HoREA đánh giá đây là một giải pháp tái cấp vốn thiết thực giúp người vay giải quyết áp lực nợ.

Để minh chứng, hiệp hội nêu ví dụ ông A mua nhà 10 tỉ đồng bằng vốn tự có, sau đó vay ngân hàng 5 tỉ đồng để bù đắp và lấy vốn kinh doanh, dùng chính căn nhà đó làm tài sản bảo đảm. Theo tính toán, ngân hàng thường định giá tài sản này khoảng 7 tỉ đồng và cho vay 5 tỉ đồng. Nếu ông A không trả được nợ, ngân hàng hoàn toàn có quyền xử lý căn nhà 10 tỉ đồng để thu hồi vốn.

“Ngân hàng thực tế đang nắm đằng chuôi và hầu như không có rủi ro nếu tuân thủ đúng quy trình định giá, xét duyệt cấp tín dụng và kiểm tra sử dụng vốn”, văn bản HoREA nêu rõ.

Do vậy khoản 10 của điều 8 quy định “tổ chức tín dụng không được cho vay” đối với nhu cầu vốn của tổ chức, cá nhân “để bù đắp tài chính” là chưa hợp lý, chưa thỏa đáng, chưa đồng bộ, thống nhất với các quy định pháp luật liên quan và chưa sát thực tế.

HoREA lập luận các khoản vay đã được bảo đảm bằng các “tài sản bảo đảm” thật nên chỉ phát sinh “rủi ro” trong trường hợp có sự “móc ngoặc” giữa tổ chức tín dụng và khách hàng “thân hữu, sân sau, trong cùng hệ sinh thái, cùng nhóm lợi ích”. 

Hoặc khi tổ chức tín dụng không tuân thủ đúng quy trình “xét duyệt cấp tín dụng, kiểm tra sử dụng vốn vay” theo quy định của hệ thống kiểm soát nội bộ và triển khai ứng dụng công nghệ trong hoạt động kiểm soát nội bộ.

HoREA nhấn mạnh trong 3 năm qua (từ 1-9-2023), khi thực hiện ngưng hiệu lực các khoản 8, 9, 10, dư nợ tín dụng liên quan đã chiếm khoảng 5% tổng dư nợ toàn nền kinh tế (tương đương khoảng 920.000 tỉ đồng vào năm 2025).

Trên cơ sở đó, hiệp hội đề nghị bãi bỏ hoàn toàn khoản 8 và khoản 10, đồng thời sửa đổi khoản 9 điều 8 Thông tư 39. Việc tháo gỡ các rào cản này được kỳ vọng sẽ giúp doanh nghiệp tiếp cận nguồn lực tốt hơn, đóng góp vào mục tiêu đưa đất nước trở thành nước công nghiệp phát triển vào năm 2045.