Kiến nghị quan trọng liên quan đến tách, hợp thửa đất

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) trong thực tiễn còn có các trường hợp hợp thửa đất đối với nhiều thửa đất (từ hai thửa đất trở lên).

Trong đó có phần diện tích đất được xác định làm lối đi sử dụng chung cho nhiều thửa đất, sau khi hợp thửa đất người sử dụng đất không còn nhu cầu này mà muốn hợp thửa với các thửa đất xung quanh, nên cần bổ sung cơ chế xử lý đối hai trường hợp xảy ra sau:

Một là, sau khi hợp thửa, người sử dụng đất không còn nhu cầu duy trì lối đi chung mà muốn sử dụng phần diện tích này cùng mục đích với thửa đất mới hình thành. Khi đó cần cho phép hợp thửa đồng thời với công nhận quyền sử dụng đất.

Ví dụ: Thửa đất nông nghiệp A (cũ) có diện tích 10.000 m² được tách thửa thành năm thửa đất từ A1 – A5.

Trong đó, bốn thửa đất A1 – A2 – A3 – A4 (đất nông nghiệp) có diện tích 2.250 m²/thửa và thửa đất A5 có diện tích 1.000 m² được sử dụng làm lối đi chung.

Nay được hợp thửa và người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng thửa đất A5 (lối đi chung) vào mục đích sử dụng đất nông nghiệp như mục đích ban đầu thì được hợp thửa vào thửa đất nông nghiệp A (mới) có diện tích 10.000 m², trở lại mục đích sử dụng đất là đất nông nghiệp, với hình thức sử dụng riêng.

Do vậy, HoREA đề nghị cho phép phần diện tích đất này được hợp thửa đồng thời với công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp thửa đất nông nghiệp A trên đây.

Hai là, người sử dụng đất sau khi hợp thửa đất mà giữa các thửa đất này có phần diện tích đất được sử dụng làm lối đi sử dụng chung nay không còn nhu cầu mà muốn hợp thửa đất với các phần diện tích đất ở còn lại để sử dụng cùng mục đích.

HoREA đề xuất trường hợp này được hợp thửa đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Bởi, nếu không bổ sung cơ chế này sẽ phát sinh vướng mắc khi giải quyết thủ tục hành chính, đặc biệt trong các trường hợp trước đây tách thửa có hình thành lối đi nội bộ.

Quy định rõ ràng cơ chế xử lý phần đất làm lối đi chung khi hợp thửa và thống nhất tiêu chí diện tích tối thiểu sẽ góp phần giảm tranh chấp, hạn chế phát sinh khiếu nại, đồng thời tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong quá trình thực hiện thủ tục đất đai.

HoREA cũng thống nhất việc giao UBND phường, xã và đặc khu Côn Đảo xem xét lối đi theo thỏa thuận giữa các bên có đảm bảo yêu cầu thoát hiểm, phòng cháy chữa cháy và cấp phép xây dựng trước khi thực hiện tách hoặc hợp thửa.

Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị điều chỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở theo nguyên tắc áp dụng cùng một tiêu chuẩn tại cùng khu vực, nhằm bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, công bằng và hợp lý cho người sử dụng đất trong các khu vực sau khi TP.HCM hợp nhất.

Đồng thời, nên sắp xếp một số phường như Chánh Hưng, Phú Định, Tân Sơn Hòa, Tân Sơn Nhất, Bảy Hiền, Gò Vấp, An Nhơn, Thông Tây Hội… vào khu vực I để áp dụng cùng mức diện tích tối thiểu 36 m².

Theo phương án HoREA đề xuất, khu vực I có diện tích tối thiểu 36 m², mặt tiền và chiều sâu không nhỏ hơn 3 m.

Khu vực II diện tích tối thiểu 50 m², mặt tiền và chiều sâu không nhỏ hơn 4 m.

Khu vực III phải đạt diện tích tối thiểu 60 m², mặt tiền và chiều sâu không nhỏ hơn 5 m.

Khu vực IV có diện tích tối thiểu 80 – 100 m² tùy địa bàn, mặt tiền và chiều sâu không nhỏ hơn 5 m.

Việc phân chia lại khu vực theo hướng trên sẽ phản ánh đúng điều kiện hạ tầng và mức độ đô thị hóa, đồng thời tránh tình trạng cùng đặc điểm đô thị nhưng áp dụng tiêu chuẩn tách thửa khác nhau.