Thị trường bất động sản luôn “nhạy cảm” với lãi suất – Ảnh: HỮU HẠNH
Lãi suất liên ngân hàng hạ nhiệt sau khi vọt lên 21%
Lãi suất bình quân liên ngân hàng trong phiên cuối tuần trước đã giảm mạnh 1,05 – 1,5 điểm phần trăm ở hầu hết các kỳ hạn từ 1 tháng trở xuống, ngoại trừ tăng mạnh 2,6 điểm phần trăm ở kỳ hạn 2 tuần so với phiên trước đó.
Theo đó, giao dịch lãi suất qua đêm là 8,5%; 1 tuần 8,6%; 2 tuần 9% và 1 tháng 8,5%.
Trước đó, câu chuyện lãi suất qua đêm liên ngân hàng tăng vọt lên mức cao nhất lịch sử làm “nóng” thị trường. Riêng phiên 3-2 có giao dịch được chốt quanh 21%.
Tới sáng 4-2, căng thẳng hạ nhiệt phần nào khi Ngân hàng Nhà nước mở lại kênh hoán đổi USD/VND, với chi phí tham chiếu khoảng 1,31% và quy mô khoảng 1 tỉ USD.
Về nguyên nhân, bộ phận phân tích Chứng khoán SHS cho biết yếu tố nền vẫn là lệch cân đối kỳ hạn (nguồn vốn ngắn nhưng nhu cầu sử dụng dài hơn), khiến “đệm dự trữ” của hệ thống mỏng và dễ tổn thương khi gặp cú sốc ngắn hạn.
Đúng thời điểm cuối tháng 1, áp lực nộp thuế dồn vào làm tiền rời hệ thống ngân hàng sang tài khoản kho bạc tại Ngân hàng Nhà nước.
Cùng lúc, mùa vụ trước Tết quay lại khi người dân rút tiền mặt tăng. Theo đó, tiền mặt lưu thông ngoài ngân hàng tăng, trong khi một số ngân hàng duy trì dự trữ bắt buộc ở mức thấp nên phải “chạy” bổ sung dự trữ do kỳ nghỉ kéo dài vẫn được tính vào kỳ dự trữ bắt buộc.
Sau hai phiên hỗ trợ thanh khoản qua thị trường mở (OMO), số lưu hành mới hồi về quanh 360.000 tỉ đồng.
Với OMO, quan điểm của chuyên gia SHS là hệ thống đã tiến sát giới hạn, nhưng hai phiên đầu tháng 2 vẫn bơm OMO được là vì lượng OMO lưu hành đã giảm từ khoảng 404.000 tỉ đồng cuối năm 2025 về khoảng 316.000 tỉ đồng cuối tháng 1-2026, tạo “dư địa” kỹ thuật.
Thêm nữa, lực tham gia chủ yếu đến từ nhóm các ngân hàng lớn do còn đủ giấy tờ có giá để vay OMO và qua đó hỗ trợ lan tỏa thanh khoản sang các ngân hàng nhỏ hơn. Tuy nhiên đà cầm cự này không kéo dài, nên Ngân hàng Nhà nước vẫn phải mở lại kênh SBV swap (kênh hoán đổi USD/VND) sau gần một tháng tạm dừng.
Lãi suất cho vay bất động sản tăng
Trên thị trường dân cư, mặt bằng lãi suất huy động tháng 1-2026 cũng nhích lên và phân hóa, lãi suất cũng phản ánh chi phí vốn “không rẻ”.
SHS ví dụ VietinBank công bố lãi suất kỳ đầu cho một mã trái phiếu phát hành 20-1-2026 là 6,45%/năm, trong khi một lô trái phiếu doanh nghiệp như BAF có lãi suất cố định 10%/năm.
Tính đến thời điểm này, số liệu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống tính đến hết tháng 1-2026 chưa thấy được công bố rộng rãi; một số thống kê địa phương như Hà Nội ghi nhận dư nợ tăng khoảng 0,85% so với cuối năm 2025.
Theo khảo sát của Tuổi Trẻ Online, các ngân hàng thương mại có vốn nhà nước đã đồng loạt điều chỉnh lãi suất cho vay bất động sản lên mức cao, vượt xa mặt bằng lãi suất cho vay tiêu dùng hoặc sản xuất – kinh doanh.
Trong đó, BIDV vừa công bố biểu lãi suất mới cho vay bất động sản với mức 6 tháng đầu tối thiểu 9,7%/năm. Còn lãi suất kỳ 12 tháng được BIDV nâng lên 10,1%/năm, còn 18 tháng có thể lên tới 13,5%/năm.
Tương tự, Vietcombank cũng điều chỉnh tăng lãi suất cho vay mua nhà, căn hộ và nhà phố, với mức 9,6%/năm trong 6 tháng đầu, 9,9%/năm trong 12 tháng và 13,6%/năm trong 18 tháng.
Theo chuyên gia tài chính ngân hàng Lê Hoài Ân, CFA, tỉ lệ giá trị tài sản thế chấp là bất động sản trên tổng dư nợ của các ngân hàng quốc doanh luôn cao hơn hẳn các ngân hàng khác, mặc dù họ có tỉ lệ cho vay kinh doanh bất động sản cho các chủ đầu tư là rất thấp.
Cũng theo ông Ân, khi Chính phủ thúc đẩy giải ngân các dự án trọng điểm, hệ thống ngân hàng, đặc biệt nhóm ngân hàng quốc doanh, thường được kỳ vọng đồng hành về vốn và tiến độ. Nếu hạn mức tín dụng bị chia nhịp ngay từ quý 1, mỗi đồng giải ngân mới đều có chi phí cơ hội: cho vay mua nhà cá nhân là khoản dài hạn, còn cho vay các dự án ưu tiên thường gắn với kế hoạch giải ngân và yêu cầu bám tiến độ.
Do vậy việc nâng lãi suất niêm yết vay mua nhà vì thế cũng là tín hiệu ưu tiên phân bổ, ít nhất trong giai đoạn đầu năm, để hạn mức được dành cho các nhiệm vụ cần giải ngân theo chương trình.
Phần lớn khoản vay thế chấp bằng bất động sản
Bàn về chủ trương “giảm tín dụng bất động sản”, chuyên gia SHS nhận định: Thực tế rất khó làm mạnh và làm lâu. Lý do nằm ở cấu trúc tài sản bảo đảm: phần lớn khoản vay của doanh nghiệp và cá nhân, dù ngắn hay dài, đều cầm cố bằng bất động sản. Vì vậy siết tín dụng bất động sản dễ biến thành siết tín dụng toàn hệ thống.
Thêm nữa, mảng tín dụng gắn với bất động sản vẫn là nguồn đóng góp quan trọng cho biên lãi ròng (NIM: chênh lệch lãi vay – lãi huy động) của nhiều ngân hàng.
Do đó nếu mục tiêu vẫn là duy trì tăng trưởng cao, kịch bản tín dụng bất động sản giảm sâu và kéo dài thường chỉ xảy ra khi kinh tế buộc phải “hãm phanh” vì rủi ro hệ thống, còn các phương án “đánh giá lại thống kê” để GDP tăng vọt nằm ngoài phạm vi giả định của phần phân tích này.
Lãi suất liên ngân hàng vọt lên 17%, lý do là gì?
Đọc tiếp
Về trang Chủ đề
Nguồn: https://tuoitre.vn/lai-suat-vay-gan-14-giam-tin-dung-bat-dong-san-vi-sao-kho-lam-manh-va-lam-lau-20260209085655855.htm
