Lãi vay lên 14%/năm: Người mua nhà điêu đứng

Gánh nặng thêm hàng triệu đồng mỗi tháng khi đi vay

Như báo Dân trí đã phản ánh, nhiều ngân hàng đã nâng mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà lên 12-14%/năm, tăng 5-6%/năm chỉ trong thời gian ngắn. Diễn biến này khiến nhiều khách hàng mua nhà rơi vào cảnh “ngồi trên lửa”.

Ông Hiền (phường Tân Mỹ, TPHCM) cho biết có khoản vay ngân hàng 3 tỷ đồng để mua nhà. Nhìn lại, ông nhận thấy sau thời gian cố định, lãi suất ở mức 9%/năm, tiền lãi hàng tháng khoảng 22 triệu đồng (chưa tính gốc). Khi lãi suất tăng lên 10%/năm, tiền lãi hàng tháng cũng dâng lên khoảng 25 triệu đồng. Khi ngân hàng báo lãi suất 12%/năm, riêng tiền lãi ông phải trả lên tới 30 triệu đồng/tháng.

Ông lo lắng con số này vẫn chưa dừng lại, với đà tăng lãi suất hiện nay. “Mức chênh lệch 2-3% lãi suất tương đương áp lực thêm hàng triệu đồng mỗi tháng”, vị khách hàng than thở.

Lãi suất tăng khiến người mua nhà gồng mình chịu trận (Ảnh: Mạnh Quân).

Nhiều chuyên gia cho biết dù số tiền vay không đổi, nghĩa vụ tài chính thực tế đã tăng gần gấp đôi, làm gia tăng gánh nặng cho người mua nhà. Thậm chí, khi lãi suất lên tới 14%/năm, người dân phải trả số tiền lãi cho khoản vay 1 tỷ đồng tương đương với 2 tỷ đồng trước đây (khi lãi suất 6,5%/năm).

Lãi suất gia tăng cũng ảnh hưởng tới tâm lý và hành vi của người mua bất động sản. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, nhu cầu tìm kiếm bất động sản có xu hướng giảm khi lãi suất cho vay điều chỉnh. Bởi khoảng 60-70% người tham gia giao dịch bất động sản có sử dụng đòn bẩy tài chính. Vì vậy, mặt bằng lãi suất thay đổi đã tác động rõ rệt tới quyết định mua nhà.

Một nghịch lý thú vị được đơn vị này đưa ra là lượng người quan tâm, tìm kiếm bất động sản sau Tết năm nay tăng trưởng rất tốt, thậm chí tăng tới 151% so với cùng kỳ năm ngoái và 40% so với trung bình 4 tuần trước Tết. Tuy nhiên, lượng giao dịch thực tế và số cuộc gọi cho môi giới lại có xu hướng sụt giảm.

Điều này phản ánh tâm lý quan ngại của người mua trước 2 rào cản lớn: mức giá vẫn ở ngưỡng cao và áp lực lãi suất cho vay quá lớn. Người tiêu dùng chuyển sang trạng thái quan sát, chờ đợi những tín hiệu điều chỉnh rõ ràng hơn từ chính sách tiền tệ vào cuối năm.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc PropertyGuru, nhìn nhận thị trường bất động sản luôn chịu tác động đồng thời từ nhiều yếu tố, trong đó nổi bật là khung pháp lý, chính sách tài chính (đặc biệt là lãi suất) và tâm lý của người mua. Ba yếu tố này có mối liên hệ chặt chẽ và cùng quyết định diễn biến của thị trường ở từng giai đoạn.

Trong giai đoạn này, bài học về dòng tiền từ giai đoạn 2022-2023 đang lặp lại. Nhiều nhà đầu tư có tài sản nhưng thiếu hụt dòng tiền để chi trả lãi vay, dẫn đến những khó khăn nghiêm trọng. Tuy nhiên, đây cũng có thể là cơ hội cho những người có sẵn tài chính để sở hữu bất động sản với mức giá tốt từ những người buộc phải bán cắt lỗ để giải tỏa áp lực nợ vay.

Đối với người mua nhà, chuyên gia này khuyến nghị cần xây dựng một kế hoạch tài chính dài hạn từ 3-5 năm. Thay vì chỉ cần 30-40% vốn tự có như trước, trong bối cảnh hiện nay, người mua nên chuẩn bị từ 60-70% giá trị tài sản và chỉ vay một khoản nhỏ để đảm bảo khả năng chi trả. Nếu dòng tiền không đủ đáp ứng việc trả lãi, thuê nhà vẫn là một phương án an toàn hơn để chờ đợi thời cơ.

Ngoài ra, người mua nên tập trung vào “vòng tròn lợi ích” ưu tiên của gia đình: Gần trường học, bệnh viện và nơi làm việc (trong bán kính 5-10km) để giảm thiểu chi phí phát sinh và đảm bảo chất lượng cuộc sống.

Doanh nghiệp cũng “sống khổ”

Lãnh đạo một công ty bất động sản thừa nhận lãi suất luôn là yếu tố then chốt chi phối sức mua bất động sản. Khi lãi suất tăng, người mua khó tiếp cận vốn hơn, kéo theo áp lực bán hàng với chủ đầu tư gia tăng.

Đồng thời, doanh nghiệp phải thu hẹp khả năng mở rộng quỹ đất, phát triển dự án mới và đối mặt rủi ro kép khi chậm triển khai dự án, bào mòn biên lợi nhuận, đặc biệt với đơn vị phụ thuộc vốn vay và dự án dài hạn.

Doanh nghiệp bất động sản cần nguồn vốn dài hạn, giúp nâng cao sức bền (Ảnh: Trịnh Nguyễn).

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định áp lực lãi suất tăng không chỉ tác động riêng đến một ngành mà ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế. Bất kỳ lĩnh vực nào có sử dụng vốn vay đều chịu tác động khi mặt bằng lãi suất đi lên, từ doanh nghiệp lớn đến các mô hình kinh doanh gia đình.

Tuy nhiên, việc lãi suất tăng rồi sau đó giảm là một chu kỳ tất yếu của kinh tế vĩ mô, lặp lại ở mọi quốc gia và mọi nền kinh tế, trong đó có Việt Nam. Do đó, các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt quy mô lớn, cần chủ động nghiên cứu xu hướng tài chính vĩ mô trong nước và quốc tế để xây dựng các kịch bản ứng phó phù hợp.

Từ sau năm 2012, thị trường đã chứng kiến sự gia tăng mạnh về quy mô vốn điều lệ của các doanh nghiệp bất động sản. Trước đây, công ty có vốn vài trăm tỷ đồng đã được xem là lớn; nhưng từ năm 2015 trở lại đây, nhiều doanh nghiệp nâng vốn lên vài nghìn tỷ, thậm chí hàng chục nghìn tỷ đồng.

Dù vậy, vấn đề cốt lõi không chỉ nằm ở quy mô vốn điều lệ mà ở cơ cấu nguồn vốn. Đầu tư tài chính đòi hỏi phần lớn vốn triển khai dự án phải là vốn chủ sở hữu hoặc vốn dài hạn từ đối tác chiến lược, trái phiếu kỳ hạn 5-10 năm với lãi suất ổn định. Nếu phụ thuộc quá lớn vào vốn vay ngân hàng ngắn hạn, doanh nghiệp sẽ dễ bị tổn thương khi lãi suất biến động.

Thực tế, nhiều doanh nghiệp dù tăng vốn điều lệ nhưng quy mô vay ngân hàng còn lớn hơn, dẫn đến áp lực khi tín dụng bị siết và lãi suất tăng. Chi phí tài chính tăng chỉ là tác động trực tiếp. Quan trọng hơn, lãi suất cao khiến nhà đầu tư thận trọng, thanh khoản thị trường suy giảm, doanh thu không quay vòng kịp để trả nợ ngân hàng – đây mới là rủi ro lớn nhất.

Ngược lại, những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững chắc, cơ cấu vốn cân bằng giữa vốn chủ và vốn dài hạn sẽ ít chịu ảnh hưởng. Trong trường hợp thị trường chậm giao dịch, họ vẫn có thể duy trì hoạt động nhờ nền tảng vốn ổn định và sản phẩm có giá trị dài hạn.

Chuyên gia cho rằng trong dài hạn, lãi suất nói chung và lãi suất bất động sản có thể bắt đầu hạ nhiệt vào cuối quý III/2026 và từng bước ổn định trở lại trong năm 2027, tương tự mặt bằng các năm trước, khi nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng ổn định trên nền tảng thực chất.