Lãi vay mua nhà tăng cao, dòng tiền đầu tư chuyển hướng đi đâu?

Một số nhà đầu tư ngắn hạn buộc phải điều chỉnh chiến lược, thậm chí thu hẹp danh mục hoặc cơ cấu lại dòng tiền trong bối cảnh lãi suất mua nhà tăng cao. Câu hỏi đặt ra lúc này là nhà đầu tư cần cân nhắc lựa chọn kênh nào để sinh lời hiệu quả, trong bối cảnh thị trường bất động sản diễn ra quá trình “sàng lọc”?

Phân bổ nguồn lực theo nhiều “lớp” khác nhau

Theo TS Châu Đình Linh, Giảng viên Đại học Ngân hàng TPHCM, trong bối cảnh thị trường biến động và lãi suất ở mức cao, việc lựa chọn kênh đầu tư cần được đặt trên nguyên tắc cân bằng giữa lợi nhuận kỳ vọng và mức độ an toàn vốn. Đây không chỉ là bài toán sinh lời mà còn là câu chuyện quản trị rủi ro, phụ thuộc vào quy mô vốn, khẩu vị rủi ro cũng như mức độ hiểu biết của từng nhà đầu tư.

Ông cho rằng, thay vì dồn toàn bộ nguồn lực vào một kênh duy nhất, nhà đầu tư nên phân bổ tài sản theo từng “lớp” với mục tiêu khác nhau.

Ở lớp “phòng thủ”, ưu tiên hàng đầu là bảo toàn vốn. Theo đó, nhà đầu tư nên duy trì một phần tiền mặt, nắm giữ ngoại tệ ở mức hợp lý và có thể tích lũy vàng như một kênh dự trữ giá trị. Tuy nhiên, TS Linh lưu ý vàng chỉ nên được xem là tài sản phòng thủ, không phải kênh đầu cơ. Việc dồn vốn lớn để “lướt sóng” vàng tiềm ẩn rủi ro cao do chênh lệch giá trong nước – thế giới và những thay đổi chính sách quản lý thị trường vàng.

Ở lớp “ổn định”, các kênh đầu tư tạo dòng tiền đều đặn được ưu tiên. Trong đó, tiền gửi tiết kiệm và chứng chỉ tiền gửi đang trở thành lựa chọn hấp dẫn khi lãi suất ở mức cao, mang lại thu nhập ổn định với rủi ro thấp. Ngoài ra, bất động sản cho thuê cũng là một kênh tạo dòng tiền, nhưng cần cân nhắc kỹ về vị trí, khả năng khai thác và chi phí vốn.

Đối với trái phiếu doanh nghiệp, ông nhấn mạnh đây là kênh có mức sinh lời cao hơn nhưng đi kèm rủi ro. Do đó, nhà đầu tư cần lựa chọn kỹ doanh nghiệp phát hành, ưu tiên các đơn vị uy tín và có sự bảo lãnh, tư vấn từ các tổ chức tài chính chuyên nghiệp.

Ở lớp “tăng trưởng”, nhà đầu tư có thể phân bổ một phần vốn vào các tài sản có khả năng sinh lời cao hơn như cổ phiếu, chứng chỉ quỹ hoặc hoạt động sản xuất – kinh doanh. Tuy nhiên, TS Linh đặc biệt lưu ý rằng đầu tư cổ phiếu đòi hỏi kiến thức, khả năng phân tích và sự theo dõi sát sao thị trường. Việc đầu tư theo tin đồn hoặc tâm lý đám đông có thể dẫn đến rủi ro lớn.

Bên cạnh đó, ông cũng đề cập đến vai trò của bảo hiểm như một “lớp bảo vệ” tài chính, giúp giảm thiểu rủi ro trước các biến cố bất ngờ, qua đó bảo toàn các tài sản đã tích lũy.

Đáng chú ý, TS Châu Đình Linh nhấn mạnh “kênh đầu tư quan trọng nhất” chính là đầu tư vào bản thân. Việc nâng cao kiến thức, kỹ năng và năng lực cá nhân sẽ giúp gia tăng thu nhập trong dài hạn, đồng thời cải thiện khả năng ra quyết định tài chính và đầu tư.

Dòng tiền quay trở lại ngân hàng khi lãi suất tiền gửi tăng cao (Ảnh: Mạnh Quân).

Trong bối cảnh hiện nay, khi lãi suất tiền gửi tăng cao và rủi ro ở nhiều kênh đầu tư khác vẫn hiện hữu, dòng tiền có xu hướng quay trở lại ngân hàng. Tuy nhiên, theo TS Linh, lựa chọn kênh đầu tư vẫn cần dựa trên từng giai đoạn cụ thể của thị trường và khả năng của mỗi cá nhân. Nhà đầu tư nên “liệu cơm gắp mắm”, phân bổ danh mục hợp lý và linh hoạt điều chỉnh theo biến động thực tế.

Cụ thể hơn, ông Võ Hồng Thắng – Phó tổng giám đốc DKRA Group – cho rằng trong bối cảnh lãi vay mua nhà tăng cao trong thời gian ngắn, hành vi của người có tiền cũng thay đổi. Phần lớn nhà đầu tư có xu hướng trì hoãn quyết định mua bất động sản. Thay vào đó, dòng tiền đang dịch chuyển sang kênh gửi tiết kiệm khi lãi suất huy động ở mức hấp dẫn, khoảng 8–9% cho kỳ hạn ngắn. Chỉ những nhà đầu tư có sẵn tiền mặt và nhìn thấy cơ hội rõ ràng mới tham gia thị trường.

Ngoài ra, các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng hay tiền số đều biến động mạnh và tiềm ẩn nhiều rủi ro từ các yếu tố bên ngoài, khiến tiền gửi ngân hàng trở thành lựa chọn an toàn hơn trong giai đoạn này.

Chiến lược đầu tư cân bằng giữa an toàn và tăng trưởng

Ông Nguyễn Quang Huy – CEO Khoa Tài chính – Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi – nói về dài hạn, bất động sản vẫn là kênh tích lũy tài sản quan trọng, gắn với các yếu tố nền tảng như đô thị hóa và gia tăng dân số. Tuy nhiên, thị trường đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng và đòn bẩy tài chính sang chu kỳ phát triển bền vững hơn, nơi giá trị thực và khả năng khai thác sử dụng trở thành yếu tố quyết định.

Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn “sàng lọc” (Ảnh: Trịnh Nguyễn).

Một yếu tố đáng chú ý khác là mặt bằng lãi suất huy động thời gian gần đây đã tăng lên mức hấp dẫn, qua đó tạo thêm lựa chọn cho người dân trong bối cảnh nhiều kênh đầu tư khác còn biến động. Với đặc tính an toàn và khả năng dự báo dòng tiền tốt, tiền gửi ngân hàng đang trở thành nơi “neo giữ” dòng vốn trong ngắn hạn, khiến không ít nhà đầu tư có xu hướng trì hoãn các quyết định đầu tư rủi ro hơn. Dù vậy, ông Huy lưu ý lợi suất từ kênh này về dài hạn khó vượt lạm phát, nên phù hợp với mục tiêu bảo toàn vốn hơn là gia tăng tài sản.

Ở chiều ngược lại, sau các nhịp điều chỉnh, thị trường chứng khoán đang dần xuất hiện cơ hội, đặc biệt ở nhóm doanh nghiệp có nền tảng cơ bản tốt khi nhiều cổ phiếu đã trở về vùng định giá hợp lý hơn. Trong bối cảnh kinh tế phục hồi và lãi suất có xu hướng ổn định, đây có thể là kênh thu hút dòng tiền trung – dài hạn, song vẫn đòi hỏi nhà đầu tư có chiến lược rõ ràng và khả năng quản trị rủi ro.

Từ bối cảnh đó, ông Huy cho rằng chiến lược đầu tư cần được định hình theo hướng cân bằng, thay vì tập trung vào một kênh như trước. Trong đó, tiền gửi giữ vai trò nền tảng an toàn; bất động sản phù hợp mục tiêu dài hạn nhưng cần chọn lọc; chứng khoán là kênh tăng trưởng tiềm năng; còn các tài sản phòng thủ giúp giảm thiểu rủi ro.

Ông nhấn mạnh, các yếu tố như chính sách hỗ trợ lãi suất trong bất động sản, lãi suất tiết kiệm gia tăng và sự điều chỉnh của thị trường chứng khoán đang tái định hình dòng tiền trên thị trường. Cơ hội đầu tư vẫn hiện hữu, nhưng không còn dễ dàng và đồng đều. Do đó, hiệu quả đầu tư sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào khả năng đánh giá đúng bản chất chính sách, lựa chọn tài sản chất lượng và xây dựng danh mục phù hợp, với cách tiếp cận thận trọng, linh hoạt và dựa trên nền tảng tài chính vững chắc.

Cũng đề cập đến kênh đầu tư bất động sản, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng cùng với quá trình tái cấu trúc đô thị, đầu tư hạ tầng và tăng trưởng thu nhập của người dân, bất động sản vẫn giữ vai trò quan trọng trong danh mục tài sản. Tuy nhiên, giai đoạn hiện nay đang đặt ra yêu cầu cao hơn về tính kỷ luật tài chính, khả năng phân tích và chiến lược đầu tư bài bản – yếu tố quyết định thành công trong một thị trường ngày càng phân hóa.