Làm gì để thuê nhà không còn là giải pháp “tạm bợ”?

Buổi tối đầu năm 2026, trong căn hộ thuê hơn 40m² ở ven TPHCM, vợ chồng anh Hùng – chị Lan ngồi tính lại bài toán tài chính quen thuộc: tiền thuê nhà, tiền học cho con, chi phí sinh hoạt và một khoản tiết kiệm nhỏ nhoi để phòng thân.

Mỗi lần chủ nhà nhắn tin báo sắp điều chỉnh giá thuê, câu hỏi lại quay về: bao giờ mới có nhà của mình? Dù đã sống ở đây gần 6 năm, gắn bó với hàng xóm, trường học của con, siêu thị quen thuộc, nhưng trong tâm thức của họ, căn nhà này vẫn chỉ là chỗ ở tạm.

Câu chuyện của gia đình anh Hùng không hiếm. Trong bối cảnh giá bất động sản tại các đô thị lớn liên tục leo thang, xu hướng thuê nhà thay vì mua đang ngày càng rõ nét, đặc biệt với người trẻ. Nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, hơn 60% người dưới 35 tuổi tại Hà Nội, TPHCM và Đà Nẵng đang chọn thuê nhà vì không đủ tài chính để sở hữu bất động sản.

Nhu cầu thuê tăng cao, nhưng nghịch lý là phần lớn người Việt vẫn xem thuê nhà như giải pháp tình thế, chứ không phải lựa chọn an cư dài hạn. 95% người đã kết hôn được khảo sát cho rằng chỉ khi sở hữu nhà ở mới có sự ổn định thực sự; 73% người độc thân cũng mong muốn có bất động sản để vừa ở vừa tích lũy. Thuê nhà, trong quan niệm phổ biến, vẫn gắn với hai chữ “tạm bợ”.

Một khu chung cư ở Hà Nội (Ảnh: Trần Kháng).

Trên mạng xã hội, nhiều người so sánh rằng một căn chung cư 2 phòng ngủ ở Hà Nội giá trung bình khoảng 8 tỷ đồng có thể chỉ cho thuê được từ 15–16 triệu đồng/tháng, tức lợi suất chưa tới 2,5%/năm. Trong khi đó, một người nếu có sẵn 4 tỷ đồng – số tiền tương đương nửa căn nhà – đem gửi tiết kiệm lãi 7%/năm sẽ thu về 23–24 triệu đồng/tháng, đủ tiền thuê chính căn nhà 8 tỷ ấy và còn dư tới 8–10 triệu đồng. Hàm ý của câu chuyện là xét về con số đơn thuần ở thời điểm hiện tại, thuê nhà rõ ràng lợi hơn mua. Tất nhiên, đây chỉ là những con số đơn thuần, chưa tính đến lạm phát và xu hướng giá nhà tăng. 

Vấn đề là, như nghiên cứu ở trên cho thấy, nếu lựa chọn, đa số vẫn chọn cố mua nhà, chấp nhận áp lực lãi vay. Với nhiều người, câu chuyện không chỉ nằm ở lo ngại giá nhà tăng nhanh hơn lãi suất ngân hàng, mà là giá trị của cảm giác “an cư” khi sở hữu bất động sản.

Theo giới chuyên gia, nguyên nhân đầu tiên khiến thuê nhà khó trở thành lựa chọn an cư lâu dài nằm ở cấu trúc thị trường. Thị trường nhà cho thuê tại Việt Nam đến nay chưa được định hình như một phân khúc phát triển bền vững. Phần lớn nguồn cung đến từ các cá nhân, mang tính tự phát, phục vụ nhu cầu ngắn hạn; các dự án cho thuê chuyên nghiệp, quy mô lớn, thời hạn dài rất ít.

Điểm tích cực hiếm hoi là giá thuê tăng chậm hơn nhiều so với giá nhà bán, giúp chi phí nhà ở hằng tháng chưa bị đẩy lên quá cao (câu chuyện nêu trên là một ví dụ). Tuy nhiên, chính sự vận hành ngắn hạn này lại khiến người thuê khó yên tâm gắn bó. Hợp đồng thuê thường chỉ kéo dài từ 6 tháng đến 1 năm, cơ chế điều chỉnh giá phụ thuộc gần như hoàn toàn vào thỏa thuận dân sự, còn quyền gia hạn hay chấm dứt hợp đồng phần lớn nằm trong tay chủ nhà.

Khi thị trường thiếu các dự án cho thuê dài hạn, giá hợp lý, người thuê không có nhiều lựa chọn thay thế. Thực tế, nguồn cung thương mại mới chủ yếu ở phân khúc trung – cao cấp, đẩy giá bán và kéo theo giá thuê khu vực lân cận tăng cao. Người thuê, vốn đã yếu thế, càng khó đàm phán để có một nơi ở ổn định.

Việc thiếu khung pháp lý rõ ràng cho hợp đồng thuê dài hạn, thiếu công cụ kiểm soát mức tăng giá và cơ chế bảo vệ quyền lợi người thuê khiến “ở thuê” khó trở thành lựa chọn an cư bền vững. Người thuê luôn đối mặt rủi ro bị chấm dứt hợp đồng, tăng giá đột ngột hoặc phải chuyển chỗ ở ngoài ý muốn. Với các gia đình có con nhỏ, điều này đồng nghĩa với sự gián đoạn học tập, sinh hoạt và gắn kết cộng đồng.

So sánh với Đức cho thấy sự khác biệt rõ rệt. Tại Đức, thuê nhà là lựa chọn phổ biến không chỉ với người trẻ mà cả các gia đình trung lưu. Điều kiện tiên quyết là người thuê được bảo vệ gần tương đương người sở hữu nhà về quyền cư trú, thời hạn thuê dài, cơ chế tăng giá minh bạch và khả năng tiếp cận hạ tầng đô thị đầy đủ. Khi rủi ro bị “mất nhà” được giảm thiểu, tâm lý tạm bợ cũng dần biến mất.

Bên cạnh yếu tố thị trường và pháp lý, tâm lý sở hữu nhà ở của người Việt cũng là một lực cản lớn. Trong bối cảnh các kênh tích lũy tài sản dài hạn còn hạn chế, nhà ở không chỉ là nơi ở mà còn là “tài sản neo giữ” cho tương lai. Một căn nhà đồng nghĩa với sự an tâm khi về già, là chỗ dựa cho con cái và là phương án phòng ngừa rủi ro khi thu nhập suy giảm.

Chính vì vậy, thuê nhà thường gắn với cảm giác thiếu ổn định, dù người thuê có thể sống ở đó nhiều năm. Khi không có quyền kiểm soát lâu dài đối với nơi ở, rất khó để hình thành cảm giác an cư thực sự – yếu tố nền tảng của một đời sống đô thị bền vững.

Để kênh thuê nhà có thể thoát khỏi vị thế “ở tạm”, cần một cách tiếp cận toàn diện, trong đó Nhà nước giữ vai trò then chốt. Trước hết, cần phát triển quỹ nhà ở cho thuê dài hạn thông qua Quỹ Nhà ở Quốc gia, coi đây là một cấu phần của chính sách an sinh xã hội.

Song song với đó, việc xây dựng khung pháp lý rõ ràng cho thuê dài hạn là điều kiện bắt buộc. Hợp đồng thuê cần được chuẩn hóa, có cơ chế kiểm soát mức tăng giá, đảm bảo quyền gia hạn và bảo vệ người thuê khỏi việc chấm dứt hợp đồng tùy tiện. Khi rủi ro cư trú được giảm, người dân mới dám xem thuê nhà là lựa chọn lâu dài.

Mặt khác, chính quyền địa phương cần khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển bất động sản cho thuê bằng các chính sách ưu đãi về đất đai, thuế và tín dụng. Chỉ khi có các dự án chuyên nghiệp, quy mô lớn, thị trường thuê nhà mới thoát khỏi tình trạng manh mún, tự phát.

Điều quan trọng là đầu tư hạ tầng giao thông kết nối trung tâm với vùng ven – yếu tố không thể thiếu. Khi thời gian di chuyển được rút ngắn, giá thuê ở khu vực ven đô thấp hơn 20–30% sẽ trở thành lựa chọn thực tế hơn, giúp giảm áp lực nhà ở cho khu vực trung tâm và mở rộng không gian an cư cho người thuê.

Thuê nhà không nên chỉ tồn tại như một giải pháp tình thế trong đô thị hiện đại. Khi nguồn cung dài hạn được bổ sung, hành lang pháp lý được hoàn thiện và tâm lý xã hội dần thay đổi, “ở thuê” hoàn toàn có thể trở thành một cách an cư văn minh, ổn định. Vấn đề không chỉ nằm ở việc người dân chưa sẵn sàng, mà thị trường và chính sách cần đi trước, kiến tạo các nền tảng cần thiết để thuê nhà trở thành phổ biến trong xã hội.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!