Mã định danh bất động sản: Bước ngoặt của thị trường?

Thị trường bất động sản Việt Nam sắp bước vào giai đoạn chuyển đổi cách quản lý dữ liệu. Nghị định 357/2025/NĐ-CP về xây dựng, quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản, hiệu lực từ 1/3, đưa ra quy định chi tiết đối với mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản (mã định danh bất động sản), bao gồm nhà ở và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Mã định danh bất động sản là chuỗi ký tự số và chữ, tối đa không quá 40 ký tự, được cấp riêng cho mỗi căn nhà (chung cư, riêng lẻ) hoặc bất động sản trong công trình xây dựng được quản lý trong hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và bất động sản.

Một khu dân cư ở Hà Nội (Ảnh: Hữu Nghị).

Nói một cách dễ hiểu, mã định danh bất động sản giống như số căn cước của một căn nhà, dùng để nhận diện chính xác căn nhà đó trong các hồ sơ và hệ thống quản lý.

Thực tế, lâu nay mỗi thửa đất đã có số tờ, số thửa; mỗi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều có số sổ riêng và các thông tin này không trùng nhau. Tuy nhiên, mã định danh bất động sản tạo ra bước ngoặt khi tổ chức lại thông tin bài bản hơn trên nền tảng số liên thông toàn quốc, bảo đảm tính định danh và không thay đổi trong suốt vòng đời dữ liệu.

Những vùng xám thị trường

Trong nhiều thập kỷ, thị trường bất động sản tồn tại các “ốc đảo thông tin” biệt lập. Việc quản lý dựa trên giấy tờ vật lý và các cuốn sổ đỏ thủ công đã dẫn đến tình trạng bất cân xứng thông tin; các bên tham gia giao dịch không có mức độ am hiểu như nhau, thường là người bán/môi giới nắm nhiều thông tin hơn người mua (hoặc ngược lại trong một số trường hợp đặc thù).

Đơn cử một giao dịch nào đó, trong khi người bán/môi giới biết rõ tình trạng pháp lý của bất động sản (đang thế chấp, tranh chấp, quy hoạch treo…) hay chất lượng công trình (nứt, thấm, xuống cấp…), cũng như lịch sử giao dịch, giá thật so với giá chào, thì người mua chỉ biết thông tin bề nổi qua quảng cáo, lời giới thiệu. Người mua đứng trước nhiều rủi ro và phải mất rất nhiều công sức nếu muốn tìm hiểu thông tin về sản phẩm bất động sản.

Khi dữ liệu không công khai, minh bạch, khó tiếp cận, thị trường sẽ luôn tồn tại vùng xám cho các nhóm thao túng thông tin. Ngoài ra, việc lưu trữ rời rạc còn tạo kẽ hở cho một số vụ lừa đảo sổ đỏ giả, dẫn đến tranh chấp kéo dài và thiệt hại kinh tế nặng nề.

Có thể nói, bất cân xứng thông tin trên thị trường bất động sản là một trong các nguyên nhân cốt lõi dẫn đến rủi ro, bong bóng giá, tranh chấp; và việc minh bạch thông tin về dữ liệu quy hoạch, giao dịch – thông qua mã định danh bất động sản – là chìa khóa góp phần giúp thị trường vận hành lành mạnh.

“Chìa khóa” mở ra sân chơi và những cơ hội mới

Sự ra đời của mã định danh bất động sản thực chất là cấp một “chứng minh thư điện tử” duy nhất cho từng căn nhà, với cấu trúc tối đa 40 ký tự. Thay vì quản lý hồ sơ giấy, mã số này liên kết toàn bộ luồng dữ liệu từ lúc tài sản hình thành đến khi biến động quy hoạch.

Theo Nghị định 357, hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được xây dựng có tính mở và tiêu chuẩn, quy chuẩn về cơ sở dữ liệu, API, mô hình phân quyền; đáp ứng quy định theo khung kiến trúc dữ liệu quốc gia, các tiêu chuẩn an ninh bảo mật và bảo đảm việc kết nối, chia sẻ dữ liệu với cơ sở dữ liệu tổng hợp quốc gia, các cơ sở dữ liệu chuyên ngành khác liên quan.

Đây là “chìa khóa” mở cửa cho cộng đồng khởi nghiệp công nghệ bất động sản, với ý nghĩa lớn nhất nằm ở việc tạo ra cơ sở dữ liệu dùng chung qua cổng API – giao diện lập trình ứng dụng phục vụ kết nối, chia sẻ thông tin, dữ liệu giữa các hệ thống thông tin khác nhau.

Hãy nhìn vào ngành ngân hàng: khi mở dữ liệu kết nối, ví điện tử đã bùng nổ. Tương tự, với mã định danh bất động sản, các công ty khởi nghiệp có thể xây dựng tiện ích thiết thực; ví dụ như ứng dụng định giá tự động (AVM) sẽ báo giá trị căn nhà dựa trên dữ liệu giao dịch thực tế thay vì giá rao ảo. Quy trình vay vốn ngân hàng có thể rút ngắn đáng kể vì dữ liệu tài sản đã xác thực sẵn, thay vì phải chờ 17 ngày làm việc để kiểm tra thủ tục như hiện nay.

Tiềm năng hệ thống này còn mở rộng sang nhiều lĩnh vực khác. Đơn cử, khi mã định danh bất động sản liên thông với VNeID, trong tình huống khẩn cấp do bão lũ, lực lượng cứu hộ có thể định vị chính xác hộ gia đình cần giúp đỡ; hoặc các hệ thống đo lường chỉ cần khoanh vùng diện tích cư dân là có thể ước lượng số người chịu ảnh hưởng hoặc số hộ gia đình cần cứu trợ.

Tầm nhìn về thị trường vận hành dựa trên dữ liệu

Mã định danh bất động sản không phải giải pháp đơn lẻ mà là nền tảng cho hệ sinh thái dữ liệu quốc gia. Để hiện thực hóa tầm nhìn này, cần lộ trình triển khai nhịp nhàng: Nhà nước kiến tạo sân chơi với các tiêu chuẩn chung, còn doanh nghiệp xây dựng ứng dụng phục vụ người dân. Vai trò của Nhà nước là làm sạch dữ liệu cũ và số hóa hàng triệu hồ sơ giấy tồn đọng. Hiện khoảng 30% dự án vẫn vướng mắc pháp lý; do đó, việc chuẩn hóa theo Nghị định 357 sẽ là nền tảng tháo gỡ các nút thắt này.

Thị trường khởi nghiệp công nghệ bất động sản Việt Nam hiện có khoảng 150 dự án với quy mô 446 triệu USD, dự báo vượt mốc 1 tỷ USD vào năm 2028 nếu hệ thống định danh vận hành hiệu quả. Doanh nghiệp không cần thu thập dữ liệu thủ công mà tập trung phát triển trí tuệ nhân tạo (AI) và trải nghiệm người dùng trên nền dữ liệu sạch. Đây chính là mô hình “hợp tác công – tư” hiệu quả, nơi minh bạch giúp giảm chi phí giao dịch và tăng tính an toàn cho mọi thành phần kinh tế.

Trong tương lai, việc kiểm tra pháp lý căn nhà sẽ đơn giản như kiểm tra số dư ngân hàng trên điện thoại. Niềm tin thị trường lúc đó dựa trên dữ liệu thực và tiện ích minh bạch.

Ngoài ra, với mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, mã định danh sẽ giúp sàng lọc đúng đối tượng thụ hưởng, tránh tình trạng trục lợi chính sách. Thị trường bất động sản sẽ dần thoát khỏi hình ảnh mua bán dựa trên tin đồn, trở thành ngành kinh tế hiện đại, chuyên nghiệp và là điểm tựa vững chắc cho nền kinh tế quốc gia.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!