Nhà đầu tư nhà đất ‘ma’, đánh nhanh thắng nhanh hết đất sống?

Đầu tư bất động sản năm 2026 không còn là sân chơi của những toan tính lướt sóng khi hành lang pháp lý đã khép lại cánh cửa đầu cơ. Trước áp lực từ bảng giá đất sát sườn thị trường và quy định thanh toán minh bạch, Tiến sĩ – chuyên gia kinh tế Lê Bá Chí Nhân khẳng định dòng tiền buộc phải chuyển từ tư duy đánh nhanh thắng nhanh sang chiến lược dài hạn.

Kỷ nguyên minh bạch, chấm dứt sốt ảo

– Thưa ông, cột mốc ngày 1-1-2026 đã kích hoạt toàn diện các luật về Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản. Ông đánh giá thế nào về mức độ thanh lọc của thị trường khi quy định thanh toán không dùng tiền mặt và bảng giá đất sát giá thị trường bắt đầu vận hành?

+ Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân: Với tư cách là một chuyên gia theo dõi sát sao thị trường bất động sản Việt Nam, tôi đánh giá rằng việc các quy định mới từ Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức vận hành đầy đủ từ đầu năm 2026 đang mang lại một làn gió thanh lọc mạnh mẽ.

Đây không chỉ là sự thay đổi về cơ chế pháp lý đơn thuần mà còn là bước ngoặt hướng tới sự minh bạch và bền vững, giúp loại bỏ dần những yếu tố tiêu cực đã kìm hãm sự phát triển của thị trường lâu nay.

Điểm nhấn quan trọng đầu tiên là quy định thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản. Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã xác lập một hàng rào kỹ thuật then chốt để chống lại nạn rửa tiền, trốn thuế và tình trạng “hai giá”.

Sự thay đổi này giúp cơ quan nhà nước kiểm soát chặt chẽ dòng tiền, buộc các bên tham gia phải tuân thủ luật chơi, từ đó thanh lọc những nhà đầu tư “ma” hoặc các giao dịch mờ ám.

Mặc dù theo quan sát từ các chuyên gia, chi phí đền bù và giá thành có thể tăng do tính minh bạch cao hơn, nhưng đổi lại thị trường sẽ lành mạnh hơn và giảm thiểu rủi ro pháp lý cho người mua thực sự.

Cú hích tiếp theo đến từ việc công khai bảng giá đất sát giá thị trường từ 1-1-2026 theo Luật Đất đai 2024. Việc Chính phủ bãi bỏ khung giá đất cũ và trao quyền cho địa phương định giá hàng năm dựa trên thực tế là một bước đột phá.

Trước đây, bảng giá đất thường thấp hơn giá thị trường 30-50% và chỉ cập nhật 5 năm một lần, tạo điều kiện cho đầu cơ và lách luật qua đền bù giá rẻ. Nay bảng giá mới được công bố công khai, áp dụng cho tính thuế, phí và đền bù, giúp giảm khoảng cách giữa giá nhà nước và giá thị trường.

Sự kết hợp giữa thanh toán minh bạch và giá đất công khai sẽ khiến các môi giới sống dựa vào tin đồn khó tồn tại lâu dài. Tôi tin rằng đến cuối năm 2026, chúng ta sẽ thấy một thị trường chuyên nghiệp hơn, nơi giá trị thực sự sẽ thay thế cho những bong bóng ảo.

– Bảng giá đất năm 2026 tại các đô thị lớn ghi nhận mức tăng đáng kể, kéo theo chi phí bồi thường và nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp tăng vọt. Dòng tiền của nhà đầu tư nên dịch chuyển thế nào để không bị kẹt lại trong các dự án có giá bán vượt quá khả năng hấp thụ?

+ Tôi nhận định tình hình bảng giá đất năm 2026 tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội đang tạo ra áp lực thực sự lớn lên chi phí đầu vào của doanh nghiệp. Bảng giá đất mới có mức tăng phổ biến từ 15-50% khiến chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất chiếm tỉ trọng rất lớn trong cơ cấu giá thành dự án.

Trong bối cảnh này, nếu giá bán sản phẩm bị đẩy lên quá cao so với khả năng hấp thụ của thị trường, nhiều dự án sẽ đối mặt với nguy cơ kẹt hàng. Do đó, dòng tiền của nhà đầu tư cần dịch chuyển một cách chọn lọc, chuyển từ tư duy đánh nhanh thắng nhanh sang chiến lược dài hạn.

Tôi khuyến nghị ba hướng dịch chuyển dòng tiền chủ đạo. Thứ nhất, ưu tiên tuyệt đối cho phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực như căn hộ trung cấp và nhà ở xã hội tại các khu vực có hạ tầng đồng bộ.

Thứ hai, nhà đầu tư nên xem xét các sản phẩm có giá trị sử dụng thực như bất động sản công nghiệp – logistics hoặc văn phòng cho thuê hạng A/B tại trung tâm. Thứ ba, cần tránh hoặc giảm mạnh tỉ trọng ở các dự án có giá bán vượt khả năng hấp thụ như đất nền vùng ven xa xôi hay các dự án cao cấp siêu sang.

Bến đỗ cho dòng tiền

– Nghị định 50/2026/NĐ-CP vừa ban hành cho phép giảm tới 70% tiền sử dụng đất khi lên thổ cư trong hạn mức. Ông nhìn nhận cơ hội này thế nào đối với phân khúc đất nền vùng ven? Liệu đây có phải là thỏi nam châm thu hút dòng tiền cá nhân trong nửa đầu năm 2026?

+ Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân: Chính sách trên áp dụng một lần duy nhất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân giúp giảm gánh nặng tài chính đáng kể cho người dân. Tại các đô thị lớn, khoản tiết kiệm này có thể lên đến hàng trăm triệu đến vài tỉ đồng tùy vị trí.

Đối với phân khúc đất nền vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai, Long An hay các huyện ngoại thành TP.HCM, đây là cơ hội lớn cho nhà đầu tư dài hạn và người mua ở thực. Chi phí lên thổ cư giảm mạnh giúp giá thành sản phẩm cuối cùng cạnh tranh hơn, khơi thông những thửa đất từng “nằm im” do chi phí chuyển đổi cao.

Về việc liệu đây có phải thỏi nam châm hút dòng tiền hay không, tôi cho rằng có, nhưng dòng tiền này sẽ chọn lọc hơn chứ không phải kiểu “sốt ảo”. Chính sách này thu hút mạnh nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ vì lợi ích tài chính trực tiếp, có thể tạo ra đợt sóng giao dịch cục bộ với mức tăng giá khoảng 15-30% ở một số điểm nóng.

Tóm lại, đây là cơ hội vàng để hợp thức hóa và tăng giá trị cho đất nền vùng ven tiềm năng, nhưng dòng tiền sẽ đổ về một cách bền vững hơn là FOMO ngắn hạn.

– Ông dự đoán đâu là phân khúc vừa đảm bảo an sinh vừa có dư địa tăng trưởng ổn định nhất?

+ Dòng tiền thông minh từ các nhà đầu tư tổ chức luôn ưu tiên hành lang pháp lý minh bạch và hạ tầng thực tế. Theo tôi, phân khúc vừa đảm bảo tính an sinh, vừa có dư địa tăng trưởng ổn định nhất hiện nay chính là nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ phục vụ nhu cầu thực.

Lý do nằm ở tính an sinh cao, đáp ứng nhu cầu ở thực của hàng triệu lao động tại các khu công nghiệp quanh TP.HCM. Giá trị của phân khúc này tăng trưởng dựa trên nhu cầu thực tế, mang lại mức lợi nhuận bền vững từ 8-15%/năm.

Đây sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường giai đoạn 2026 – 2027 với thanh khoản tốt và ít rủi ro “kẹt hàng”. So với đất nền vùng ven còn rủi ro quy hoạch hay phân khúc cao cấp thanh khoản chậm, nhà ở xã hội là lựa chọn tối ưu cho dòng tiền thông minh.

Nhận diện dự án ăn theo hạ tầng thật

Nhà đầu tư cần tìm những dự án có tiến độ hạ tầng đã khởi công hoặc sắp hoàn thành trong giai đoạn 2025-2026. Các dấu hiệu nhận biết bao gồm hạ tầng có mốc thời gian cụ thể như sân bay Long Thành giai đoạn 1, cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây mở rộng, hay Vành đai 3.

Những khu vực hưởng lợi trực tiếp như khu Đông TP.HCM, Đồng Nai, Long Thành với các dự án từ chủ đầu tư uy tín, pháp lý đầy đủ sẽ có giá trị tăng dần theo tiến độ hạ tầng.

Ngược lại, nhà đầu tư cần tránh xa các dự án “vẽ quy hoạch” để đẩy giá. Đây là những dự án dựa vào quy hoạch trên giấy với tầm nhìn xa xôi đến 2030-2050, chưa có vốn khởi công nhưng giá bán lại tăng vọt ăn theo bảng giá đất mới. Những dự án này thường nằm ở vùng sâu xa, thiếu tiện ích và chiến lược bán hàng dựa nhiều vào tin đồn.

Hãy kiểm tra kỹ tiến độ thực tế, theo dõi báo cáo chính thức từ cơ quan chức năng thay vì tin lời môi giới. Năm 2026 là năm hạ tầng định giá thực sự, dự án nào có hạ tầng thật đi trước sẽ thắng lớn và bền vững.