Quy định mới sẽ khiến tiền sử dụng đất thời gian tới tăng cao

Kiến nghị hệ số K với hộ gia đình bằng 1

Tại TP.HCM, sau khi bảng giá đất được ban hành, là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…, chính quyền thành phố đang gấp rút xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) để kịp ban hành và áp dụng trước ngày 1.7.

Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM, việc xây dựng hệ số K được căn cứ vào nhiều yếu tố, bao gồm hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường, hệ số điều chỉnh theo quy hoạch và hệ số điều chỉnh theo yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; hệ số điều chỉnh theo quy hoạch được xác định theo từng loại đất và theo hệ số sử dụng đất; hệ số sử dụng đất được xác định theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Hệ số K được ban hành trước ngày 1.7 phải đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các bên: Nhà nước – người sử dụng đất – nhà đầu tư. Đặc biệt là việc thúc đẩy công tác đền bù, giải phóng mặt bằng của hàng trăm dự án đang triển khai trên địa bàn TPHCM.

Tuy nhiên, TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM lo lắng, bảng giá đất ở các địa phương ban hành và áp dụng từ ngày 1.1.2026 đang bị cho là quá cao, khiến tiền sử dụng đất của người dân, tiền thuê đất của doanh nghiệp tăng đột biến so với trước. Trong bối cảnh đó, việc phải nhân thêm hệ số K khi tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khiến họ càng trở nên khó khăn hơn.

“Khi xây dựng bảng giá đất, các địa phương đã nhân hệ số K vào trong giá đất. Nay tính thêm một lần nữa sẽ làm cho tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tăng thêm từ 1 đến 1,5 lần, nhất là đối với những trường hợp người dân chuyển mục đích từ đất nông nghiệp lên đất ở”, ông Thuận phân tích.

Do vậy, ông kiến nghị, đối với các hộ gia đình cá nhân hệ số K nên áp dụng bằng 1, nghĩa là không tăng, không giảm so với bảng giá đất. Còn các dự án, các khu vực có thể dùng hệ số K khác nhau để điều chỉnh cho phù hợp thực tế.

“Luật quy định áp dụng hệ số K khi tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhưng luật cũng giao cho các địa phương tự quyết hệ số K cao hay thấp và áp dụng như thế nào. Chính vì vậy, HĐND các tỉnh, thành phố hoàn toàn có thể thông qua một hệ số phù hợp làm sao không làm tăng thêm nữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của người dân và doanh nghiệp”, TS Phạm Viết Thuận đề xuất.

Tiền sử dụng đất dự án bị đội cao

Không chỉ làm tăng tiền sử dụng đất khi người dân chuyển mục đích từ đất nông nghiệp lên đất ở, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho rằng, nếu chỉ áp dụng giá đất của bảng giá đất nhân với hệ số K thì tiền sử dụng đất tại các dự án bất động sản phải nộp rất cao, không hợp lý.

Vì thế rất cần thiết phải xây dựng hệ số K áp dụng cho từng khu vực, vị trí, dự án (hay còn gọi là K2) để áp dụng cho các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị.

Qua nghiên cứu các ví dụ và tính toán tại các dự án cụ thể, ông Lê Hoàng Châu nhận thấy việc định giá đất dự án đầu tư xây dựng bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị hoàn toàn khác với việc định giá đất một nền nhà, một lô đất nhỏ. Khi dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất lớn và mỗi dự án thường có hệ số sử dụng đất khác nhau. Nếu dự án có hệ số sử dụng đất càng cao thì phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cao hơn dự án có hệ số sử dụng đất thấp hơn là hợp tình hợp lý và công bằng.

“Không thể áp dụng công thức bảng giá đất nhân hệ số K, mà cần phải quy định hệ số điều chỉnh giá đất (K2) áp dụng cho từng dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị. Hệ số K để điều chỉnh giá đất trong bảng giá đất để tính tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất (K3) thì các địa phương đã có kinh nghiệm thực hiện theo quy trình, thủ tục, cơ chế đã từng áp dụng theo cách làm trước đây theo quy định của luật Đất đai 2013, như Quyết định số 56/ 2023 của UBND TP.HCM là đều bồi thường theo giá thị trường”, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.