Tín dụng bất động sản bị kiểm soát, cổ phiếu nhà đất ra sao?

Định hướng về điều hành tín dụng năm 2026 của Ngân hàng Nhà nước mới đây được nêu ra. Trong đó, một nội dung được đề cập là yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có lĩnh vực bất động sản trong năm 2026.

Yêu cầu mới theo đó nhằm dẫn dòng vốn tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, các lĩnh vực ưu tiên và động lực tăng trưởng của nền kinh tế, đồng thời đảm bảo ổn định thanh khoản thị trường tiền tệ và an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng.

Cổ phiếu bất động sản phản ứng mạnh

Điều này đã và đang tác động mạnh mẽ đến tiềm năng của nhóm cổ phiếu bất động sản. Trong phiên ngày 9/1, ngay sau khi thông báo từ Ngân hàng Nhà nước được đưa ra, dù VN-Index tăng mạnh, nhóm cổ phiếu bất động sản lại giảm hơn 1% với thanh khoản trên 7.200 tỷ đồng. Động thái này cho thấy áp lực bán vẫn lớn, đặc biệt ở nhóm bất động sản dân cư khi nhiều mã giảm sàn hoặc mất 5-6%.

Sức ép tập trung chủ yếu ở nhóm bất động sản dân cư, nhiều cổ phiếu nằm sàn với dư bán lớn như mã DXG của Tập đoàn Đất Xanh, cổ phiếu PDR của Phát Đạt, mã NLG của Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long…

Tính đến ngày 13/1, mức định giá của nhóm cổ phiếu bất động sản, xét theo chỉ số P/B, đã điều chỉnh về lại vùng nền sau giai đoạn bị chiết khấu khá sâu. Chuyên gia đánh giá đây được xem là mặt bằng định giá tương đối hấp dẫn trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang nằm trong chu kỳ phục hồi và được kỳ vọng bước vào giai đoạn tăng trưởng trong thời gian tới.

Tuy nhiên, cơ hội không phân bổ đồng đều cho toàn ngành. Trong bối cảnh tín dụng được kiểm soát chặt chẽ hơn và mặt bằng lãi suất có xu hướng nhích lên trong năm 2026, nhà đầu tư cần có cách tiếp cận chọn lọc.

Cổ phiếu bất động sản đồng loạt giảm về vùng đáy sâu (Ảnh: VNDStock).

Chia sẻ với phóng viên báo Dân trí, ông Bùi Văn Huy – Phó chủ tịch HĐQT Giám đốc khối nghiên cứu đầu tư FIDT – cho rằng trọng tâm nên đặt vào các doanh nghiệp sở hữu ban lãnh đạo có năng lực và uy tín, dòng tiền hoạt động ổn định, cấu trúc tài chính lành mạnh, đồng thời tập trung phát triển các dự án thuộc phân khúc trung cấp, nhà ở xã hội (NOXH) phục vụ nhu cầu ở thực. Nhóm doanh nghiệp này có khả năng duy trì tiến độ bán hàng, hạn chế rủi ro chu kỳ và tạo nền tảng tăng trưởng bền vững trong năm 2026 và các năm tiếp theo.

Theo giới phân tích, cơ hội đầu tư của nhóm cổ phiếu này vẫn hiện hữu, tập trung tại các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ; phát triển sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực (đặc biệt là NOXH và nhà ở vừa túi tiền); cũng như nhóm công ty có có bảng cân đối tài chính khỏe. Những đơn vị này dự báo sẽ có nhiều dư địa tăng trưởng hơn trong giai đoạn 2026-2027, đồng thời hưởng lợi từ quá trình thanh lọc của thị trường.

Chuyên gia tại Chứng khoán Kafi đồng tình các doanh nghiệp vẫn duy trì được kết quả kinh doanh tích cực, có cấu trúc tài chính lành mạnh và tỷ lệ nợ vay trong ngưỡng an toàn, mức giá chiết khấu hiện tại có thể mở ra cơ hội đầu tư giá trị đáng cân nhắc.

Ngay cả khi bị soát về dòng vốn tín dụng, thị trường nói chung và doanh nghiệp địa ốc nói riêng đang đứng trước nhiều cơ hội mới. Sự tháo gỡ về pháp lý, làn sóng đầu tư hoàn thiện hạ tầng, nguồn cung cải thiện cùng với nhu cầu sở hữu luôn có là những động lực cho thị trường.

Do đó, việc áp mức trần tăng trưởng tín dụng 15-16% cho toàn hệ thống, đồng thời yêu cầu tín dụng bất động sản không được tăng vượt mức tăng trưởng chung được chuyên gia đánh giá là động thái tích cực.

“Thông điệp chính sách rất rõ ràng, bao gồm nắn dòng vốn tín dụng theo hướng ngăn chặn dòng tiền chảy vào các hoạt động đầu cơ, đẩy giá, đồng thời ưu tiên vốn cho sản xuất – kinh doanh và nhu cầu ở thực. Song song, duy trì mặt bằng giá bất động sản hợp lý, hạn chế nguy cơ hình thành bong bóng tài sản trong giai đoạn tới”, ông Huy nói.

Dự phóng từ Chứng khoán MBS thể hiện, năm 2026-2027 nguồn cung bất động sản được kỳ vọng tăng mạnh nhờ nhiều dự án lớn hoàn tất pháp lý và sẵn sàng mở bán, với sự tham gia của hàng loạt doanh nghiệp lớn ở cả hai miền.

Tín dụng cao đi kèm với rủi ro gia tăng

Ngược lại, với yêu cầu mới từ Ngân hàng Nhà nước doanh nghiệp tầm phân khúc cao cấp, phụ thuộc lớn vào đòn bẩy tài chính và có cấu trúc tài chính kém lành mạnh sẽ chịu tác động tiêu cực rõ rệt.

Chuyên gia cũng chỉ ra việc tín dụng rót vào bất động sản ở mức cao năm qua đã và đang phát sinh nhiều rủi ro.

Năm 2025 ghi nhận sự bùng nổ mạnh mẽ của thị trường tín dụng, với mức tăng trưởng lên tới 19,1%, vượt xa mục tiêu 16% mà Ngân hàng Nhà nước đề ra. Đáng chú ý, dòng vốn chảy vào lĩnh vực bất động sản chiếm hơn 23% tổng dư nợ, trở thành một trong những động lực chính thúc đẩy tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống.

Sự phục hồi của nguồn cung căn hộ, cùng với mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp, đã tạo điều kiện thuận lợi cho tín dụng bất động sản tăng trưởng tích cực trong năm 2025. Tuy nhiên, song hành với quá trình phục hồi này là những hệ quả ngoài mong muốn, đặc biệt là hiện tượng đầu cơ bất động sản gia tăng.

Chuyên gia nhấn mạnh, đi cùng với sự phát triển đó là những rủi ro tiềm ẩn. Năm qua, sự kết hợp giữa lãi suất thấp – tín dụng dồi dào – kỳ vọng giá tăng đã tạo ra một số diễn biến đáng lưu ý. Đơn cử, giá bất động sản leo thang nhanh chóng, tại các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM, giá căn hộ ghi nhận mức tăng mạnh, có nơi lên tới 40-50% so với đầu năm, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân.

Rủi ro gia tăng hoạt động đầu cơ cũng tăng cao. Một phần đáng kể vốn vay không đi vào sản xuất kinh doanh, mà tập trung vào các phân khúc mang tính đầu cơ cao như đất nền tỉnh, hoặc các dự án cao cấp phục vụ mục tiêu “lướt sóng”.

Đặc biệt, xuất hiện rủi ro tín dụng mang tính hệ sinh thái. Nhiều cảnh báo được đưa ra về việc tín dụng tập trung quá mức vào một số nhóm khách hàng có quan hệ chặt chẽ với ngân hàng, tiềm ẩn rủi ro mất cân đối danh mục và phát sinh nợ xấu trong trung – dài hạn.