Tranh cãi giá đất nông nghiệp tại TP.HCM

Giữ lại đề xuất giá ban đầu…

Tại buổi thẩm tra giá đất do Ban Kinh tế – Ngân sách HĐND TP.HCM tổ chức mới đây, Trưởng ban Kinh tế – Ngân sách Nguyễn Công Danh cho rằng bảng giá đất nông nghiệp đa phần giảm so với bảng giá đất cũ, trong khi bảng giá đất ở lại tăng. Điều này khiến người dân băn khoăn, lo lắng khi tiền sử dụng đất có thể tăng cao trong thời gian tới. Do vậy cần đánh giá tác động của việc giá đất nông nghiệp giảm thì người dân được gì, môi trường đầu tư có bị ảnh hưởng hay không, ngân sách nhà nước có bị thất thu không. Bởi nguyên tắc xây dựng bảng giá đất là đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên: nhà nước – người có đất – nhà đầu tư. Bảng giá đất phải thúc đẩy phát triển kinh tế, đảm bảo quyền lợi của người dân, tạo thuận lợi cho nhà đầu tư. Từ đó, ông đề nghị Sở NN-MT tiếp thu đầy đủ các ý kiến, rà soát kỹ những nội dung còn băn khoăn. Đặc biệt là các vấn đề liên quan trực tiếp đến quyền lợi của người dân, để hoàn thiện hồ sơ trình HĐND TP.HCM xem xét, quyết định theo đúng quy định pháp luật và yêu cầu thực tiễn.

Lý giải vì sao đưa ra mức giá đất nông nghiệp như trong dự thảo, Sở NN-MT cho biết đã thu thập thông tin tại từng đơn vị hành chính cấp xã và thông tin năng suất, cây trồng, vật nuôi, khoảng cách đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm, điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm. Đồng thời căn cứ vào điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các lợi thế cho sản xuất, qua đó áp dụng phương pháp thu nhập để đề xuất mức giá đất nông nghiệp không phải là đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính phường; đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở (đất nông nghiệp thuần).

Theo Phó chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Minh Thạnh, Chủ tịch Hội đồng thẩm định bảng giá đất TP.HCM, do thông tin thu nhập ròng bình quân từ hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đơn vị tư vấn thu thập được tương đối thấp, dẫn tới đơn giá đất nông nghiệp thấp hơn bảng giá đất hiện hành.

Việc giảm giá đất nông nghiệp có tác động tích cực đến đối tượng sử dụng đất nông nghiệp để sản xuất. Tuy nhiên, bảng giá đất được áp dụng rộng rãi và có tác động sâu rộng đến nhiều đối tượng khác nhau, tác động tích cực đến đối tượng sử dụng đất nông nghiệp để sản xuất, nhưng lại có tác động không tích cực trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.

Mới nhất, theo dự thảo bảng giá đất nông nghiệp đã niêm yết lấy ý kiến người dân của Sở NN-MT ngày 26.11 thì giá đất nông nghiệp trồng cây hằng năm thấp nhất là 300.000 đồng/m², cao nhất là 1.200.000 đồng/m²; giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm thấp nhất 370.000 đồng/m², cao nhất 1.440.000 đồng/m². Dựa trên tính kế thừa theo hướng bằng hoặc cao hơn các bảng giá đất hiện hành đã được người dân tiếp nhận thông tin và không có ý kiến khác, UBND TP.HCM đề xuất, giữ lại kết quả theo dự thảo bảng giá đất nông nghiệp này để bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà nước và người sử dụng đất, nhằm ổn định đời sống người dân tại từng địa bàn phường, xã, đặc khu trên địa bàn TP vừa mới sáp nhập.

…nhưng vẫn thấp hơn cả Đồng Nai

Dù đã giữ lại đề xuất giá đất nông nghiệp như ban đầu, nhưng thực tế cho thấy mức giá này vẫn đang quá thấp so với giá giao dịch trên thị trường, thậm chí còn thấp hơn cả giá đất nông nghiệp ở Đồng Nai. Cụ thể, giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm ở TP.HCM cao nhất là 1.440.000 đồng/m² còn tại Đồng Nai, giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm có mức cao nhất 1.500.000 đồng/m² ở vị trí 1 (khu vực đô thị cũ), thấp nhất 27.000 đồng/m² ở các xã nông thôn như Đăk Lua. Giá đất nông nghiệp lần này của tỉnh Đồng Nai tăng 80 – 233% so với hiện hành.

Ông Nguyễn Hồng Hải, Chủ tịch HĐQT VNO Group, nhận xét trong khi giá đất ở trong bảng giá đất đang gần tiệm cận giá thị trường thì giá đất nông nghiệp lại quá thấp. Như tại xã Củ Chi, đất lúa đang giao dịch có giá từ 500.000 đồng đến 2 triệu đồng/m², tùy theo có đường đi hay không. Trong khi đất nông nghiệp trồng cây lâu năm đang giao dịch từ 5 – 7 triệu đồng/m². Ngay tại xã Nhà Bè, đất nông nghiệp quy hoạch là đất ở có thể chuyển mục đích sang đất ở ngay thì giá phải hơn 20 triệu đồng/m², nếu quy hoạch là đất ở nhưng chưa thể chuyển mục đích, giá cũng từ 10 – 15 triệu đồng/m². Trong khi đó, theo dự thảo bảng giá đất, giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm cao nhất ở khu vực này cũng chỉ 840.000 đồng/m².

“Việc giảm giá đất nông nghiệp ở TP.HCM có thể giúp giảm thuế phí ban đầu, nhưng làm tăng rủi ro chênh lệch với đất ở, dẫn đến tiền sử dụng đất cao hơn khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở. Để phù hợp hơn với thực tế, TP cần điều chỉnh bảng giá sát thị trường, bằng khoảng 70% giá giao dịch thực tế trên thị trường nhằm tăng cường minh bạch và hỗ trợ lâu dài cho người dân”, ông Nguyễn Hồng Hải kiến nghị.

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường, nhấn mạnh việc ấn định giá đất nông nghiệp ở mức thấp trong bảng giá đất mới sẽ không bảo đảm được sự hài hòa lợi ích, gây thiệt hại cho người dân khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Trong khi đó, các quy định hiện hành không yêu cầu phải ấn định cứng giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất. Việc đề xuất giá đất nông nghiệp bằng 40% giá đất ở cùng thửa và giá đất công nghiệp bằng 50% là tương đối phù hợp với giá thị trường, có thể chấp nhận. Do đó, đề nghị các cơ quan có thẩm quyền xem xét một cách khách quan, tránh áp đặt, gây bức xúc cho người dân và khó khăn trong tổ chức thực hiện bảng giá đất mới.