UBND tỉnh Khánh Hòa ‘áp giá đất sai’ ở Khu đô thị Lê Hồng Phong II

Ngày 20/2, TAND tỉnh Khánh Hòa tuyên án vụ kiện hành chính giữa Công ty Cổ phần Bất động sản Hà Quang (Hà Quang Land, người khởi kiện) và UBND tỉnh Khánh Hòa (người bị kiện).

Hà Quang Land là chủ đầu tư dự án Khu đô thị Lê Hồng Phong II tại TP Nha Trang. Hiện chủ đầu tư đã làm hạ tầng, quy hoạch hệ thống giao thông tại khu đô thị, hàng nghìn người đã xây nhà khang trang. Tuy nhiên, nhiều năm qua người dân vẫn không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do vướng mắc trong cách xác định giá đất.

Theo đơn khởi kiện, dự án Khu đô thị Lê Hồng Phong II được UBND tỉnh Khánh Hòa có quyết định giao đất lần đầu vào ngày 27/4/2004, rộng hơn 100 ha. Sau đó, UBND tỉnh phê duyệt một số dự án tiếp giáp dẫn đến việc bị chồng lấn ranh giới, diện tích.

Đến năm 2015, UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành quyết định hủy bỏ quyết định trên và ban hành quyết định mới – giao hơn 51 ha đất cho Hà Quang Land thực hiện dự án. 9 năm sau, ngày 29/8/2024, UBND tỉnh mới ra Quyết định 2282 về việc xác định giá đất.

Tuy nhiên, theo Hà Quang Land, Quyết định 2282 đã vi phạm nguyên tắc Luật Đất đai 2024, “tạo ra gánh nặng tài chính khổng lồ cho nhà đầu tư”.

Cụ thể, trong quyết định này, đất ở đô thị là nhà liền kề, nhà biệt thự có giá gần 6,4 triệu đồng/m2; nhà chung cư hơn 12,4 triệu đồng/m2; giá đất sản xuất – kinh doanh phi nông nghiệp – đất thương mại, dịch vụ là hơn 6,4 triệu đồng/m2… Tiếp đó, căn cứ vào Quyết định 2282, Cục Thuế tỉnh Khánh Hòa có các thông báo số 11456, 11596, 11573 – yêu cầu chủ đầu tư phải nộp hơn 1.245 tỷ đồng tiền sử dụng đất và thuê đất cho dự án.

Quá trình tòa xét xử, luật sư bảo vệ cho Hà Quang Land cho rằng, Quyết định 2282 ngày 29/8/2024 được căn cứ trên văn bản đã hết hiệu lực, trong đó vẫn tính giá đất theo Nghị định 12 – đã hết hiệu lực từ ngày 27/6/2024, khiến kết quả xác định giá đất chưa đúng. Sau khi Nghị định 12 hết hiệu lực, trung ương đã ban hành Nghị định 71 thay thế, nhưng UBND tỉnh Khánh Hòa không áp dụng là “đã vi phạm nghiêm trọng nguyên tắc định giá đất”.

“Nghị định 71 cho phép cộng thêm chi phí kinh doanh của dự án khi tính giá đất, nếu UBND tỉnh Khánh Hòa áp dụng thì giá sẽ thấp hơn đáng kể”, luật sư cho biết.

Ngoài ra, luật sư dẫn chứng dự án Khu đô thị VCN – Phước Hải nằm liền kề dự án Lê Hồng Phong II, có cùng mục đích sử dụng đất là đất ở đô thị, khả năng sinh lợi như nhau, thời điểm giao đất chỉ chênh nhau khoảng 12 tháng… nhưng dự án Lê Hồng Phong II lại bị xác định giá đất cao hơn 5 lần. “Điều này là vô lý và vi phạm nguyên tắc công bằng”, luật sư nói, thêm rằng nếu Quyết định 2282 được thực hiện sẽ khiến chủ đầu tư và các hộ dân trong dự án bị thiệt hại rất lớn.

Từ đó, phía Hà Quang Land đề nghị tòa tuyên hủy Quyết định 2282 và 3 thông báo nộp tiền của Cục Thuế Khánh Hòa.

Hôm nay, sau 5 ngày xét xử và nghị án, TAND tỉnh Khánh Hòa đã chấp nhận toàn bộ yêu cầu của Hà Quang Land.

Theo HĐXX, Quyết định 2282 được ban hành dựa trên cơ sở kết quả thẩm định của Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh Khánh Hòa ngày 31/7/2024 và Tờ trình được ban hành cùng ngày của Sở Tài nguyên và Môi trường về việc xem xét, phê duyệt giá đất cụ thể đối với dự án Lê Hồng Phong II.

Việc xác định giá đất diễn ra sau ngày 27/6/2024 (lúc Nghị định số 12 đã hết hiệu lực, đã được thay thế bằng điều 37 của Nghị định 71) nhưng hội đồng thẩm định giá đất đều không áp dụng.

“Nghị định số 12 hết hiệu lực nên UBND tỉnh cũng không thể căn cứ vào văn bản này để xác định giá đất cho các dự án. Quá trình xác định giá đất đã không đúng với nguyên tắc áp dụng pháp luật, không đúng quy định Luật Đất Đai”, tòa đánh giá.

Đối với yêu cầu hủy 3 thông báo nộp tiền của Cục thuế Khánh Hòa, tòa cho rằng cơ quan này ban hành thông báo trên căn cứ vào Quyết định 2282 (không đúng pháp luật như nêu ở trên), nên cần thiết phải hủy.

Đây là bản án sơ thẩm, hiện chưa có hiệu lực.

Bùi Toàn