Vì sao ‘kinh tế mặt đường’ thoái trào? Không hết thời nhưng tư duy kiểu cũ khó sống

Không phải khối đế nào cũng làm shophouse

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội, cho rằng nhà phố thương mại, shophouse chân đế tại các chung cư hiện nay cho thuê đạt tỷ suất thấp đến từ nhiều nguyên nhân. Nguyên nhân đầu tiên là sự cạnh tranh từ các trung tâm thương mại (TTTM). Hiện nhiều đơn vị bán lẻ có xu hướng lựa chọn TTTM do nơi đây có lưu lượng khách lớn và ổn định. Lợi thế của các TTTM còn đến từ các chiến dịch truyền thông chuyên nghiệp, được quản lý vận hành bài bản và mức giá thuê ổn định trong thời gian dài. Trong khi đó, nhà phố thương mại hay shophouse thường do cá nhân sở hữu, vận hành tự phát, giá thuê không ổn định và bị chi phối bởi các biến động của thị trường bất động sản. Chính điều này khiến shophouse chân đế, nhà phố thương mại mất điểm với khách thuê.

Một báo cáo từ JLL Việt Nam cũng chỉ ra, các shophouse chân đế phụ thuộc nhiều vào quy mô dân số trong dự án. Thực tế 80% lượng khách là cư dân sống tại dự án, lượng khách ngoại khu không cao do thiếu tính kết nối với không gian thương mại bên ngoài. Bên cạnh đó, vì lý do an toàn, một số dự án cố ý hạn chế người ngoài khiến cho việc kinh doanh của shophouse khối đế không tốt. Không chỉ vậy, hiện nay chung cư nào cũng dành khối đế làm shophouse dẫn đến tình trạng thừa mứa so với nhu cầu. Trong khi các khu chợ, siêu thị, TTTM quy mô lớn mọc lên nhan nhản trong bán kính 1,5 – 3 km. Chính vì vậy cư dân có xu hướng bỏ qua các shophouse đơn điệu để đến những nơi cách đó không xa nhưng có nhiều trải nghiệm mua sắm hơn. Do tình trạng này, nên chỉ có những dự án nằm cách xa chợ, siêu thị, trung tâm mua sắm 6 – 10 km may ra mới thu hút cư dân sử dụng dịch vụ shophouse.

Do vậy, theo ông Nguyễn Tiến Dũng, Tổng giám đốc Công ty quản lý nhà Savista, thay vì chờ thị trường “ấm lên”, chủ sở hữu shophouse cần chủ động chuyển hướng ưu tiên dịch vụ thiết yếu: y tế, giáo dục, chăm sóc sức khỏe, văn phòng đại diện… là những lĩnh vực có nhu cầu ổn định, ít phụ thuộc vào khách vãng lai. Giảm giá thuê, chia sẻ rủi ro với người kinh doanh, thay vì giữ mặt bằng trống kéo dài. Kết hợp kinh doanh online – offline, biến shophouse thành điểm giao dịch, kho hàng, livestream bán hàng. Hình thành cụm ngành nghề, tạo phố chuyên đề thay vì kinh doanh manh mún từng căn.

Đối với chủ đầu tư, khi xây dựng, không phải khối đế nào cũng làm thương mại mà phải bố trí lại cho hợp lý. Như ở Singapore gần như các chung cư chỉ bố trí một diện tích nhỏ ở khối đế làm các siêu thị tiện ích, phần lớn làm bãi đậu xe. Đây cũng là một hướng đi phù hợp vì giữ xe có thể còn mang về doanh thu ổn định hơn là kinh doanh mua bán ế ẩm. Shophouse chân đế phải đáp ứng các tiêu chí như dự án được đầu tư tốt, mật độ dân cư đông, tỷ lệ căn hộ và số lượng shophouse phù hợp thì mới có hy vọng đắt khách, tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê cũng tốt hơn.

“Shophouse không hết thời, nhưng thời của cách làm cũ đã qua. Trong bối cảnh thị trường đang sàng lọc mạnh mẽ, chỉ những shophouse biết hạ kỳ vọng lợi nhuận, thay đổi mô hình khai thác và gắn với nhu cầu thực mới có thể tìm được lối ra”, ông Nguyễn Tiến Dũng hiến kế.

Kinh tế mặt tiền phải tự cứu mình

Với mặt tiền kinh doanh, theo ông Võ Hoàng Quân, Giám đốc Công ty bất động sản Center Land, thực trạng khó cho thuê hiện nay bắt nguồn từ sự lệch pha giữa giá trị tài sản và giá thuê thực tế. Đơn cử, một căn nhà mặt tiền đường Điện Biên Phủ (P.Bàn Cờ, TP.HCM) vừa được mua với giá khoảng 100 tỉ đồng, chủ nhà kỳ vọng cho thuê 500 triệu đồng/tháng để đảm bảo tỷ suất sinh lời tương đương lãi suất ngân hàng. Tuy nhiên, giá thuê thị trường của tài sản này chỉ dao động quanh mức 100 – 180 triệu đồng/tháng. Nguyên nhân là bất động sản bị mua đi bán lại nhiều lần, đẩy giá mua lên cao, trong khi giá thuê không tăng tương ứng theo giá trị thực của dòng tiền khai thác. Chính sự kỳ vọng quá lớn này khiến nhiều chủ nhà không chấp nhận giảm giá thuê, dẫn đến tình trạng mặt bằng trung tâm TP.HCM bị “neo giá”, khó tìm được khách thuê trong bối cảnh kinh tế hiện nay.

Để “cứu” kinh tế mặt tiền, ông Võ Hoàng Quân cho rằng, trước hết chủ nhà cần nhìn nhận lại giá thuê theo mặt bằng thị trường hiện tại thay vì bám vào mức giá quá khứ. Bên cạnh đó, cần có chính sách hỗ trợ người thuê như miễn phí 2 – 3 tháng tiền thuê, giảm giá năm đầu hoặc hỗ trợ chi phí cải tạo để tạo cảm giác “có lợi” cho khách thuê. Tại nhiều tuyến đường, chủ nhà đã buộc phải hạ giá thuê để giữ chân khách thuê. Ông Quân dẫn chứng, giá thuê mặt bằng mặt tiền đường Lê Văn Sỹ ngang khoảng 4 m, kết cấu 1 trệt 2 lầu, dao động từ 40 – 60 triệu đồng/tháng, tùy tình trạng mới hay cũ; trong khi vài năm trước, căn nhà này từng đạt 70 – 80 triệu đồng/tháng. Hay đường Võ Văn Tần (P.Xuân Hòa, đoạn 2 chiều) trước dịch Covid-19, nhà mặt tiền 4 m ngang tại tuyến đường này có thể cho thuê 80 – 90 triệu đồng/tháng nhưng nay nhiều căn giảm xuống còn khoảng 60 triệu đồng.

“Khách hàng hiện nay không còn quá quan tâm đến việc phải dừng xe ở mặt tiền. Họ có thể tìm đến cửa hàng trong hẻm thông qua quảng cáo, đặt chỗ trực tuyến. Khách vãng lai không còn chiếm tỷ trọng lớn trong doanh thu như trước nên thuê mặt tiền không còn là ưu tiên số một của người kinh doanh. Nhiều doanh nghiệp, cửa hàng đang chuyển hướng sang các khu vực có giá thuê rẻ hơn như P.Bàn Cờ, P.Xuân Hòa, P.Tân Bình hoặc thậm chí thuê nhà trong hẻm xe hơi thay vì bám trụ mặt tiền lớn. Chỉ những thương hiệu lớn, có năng lực tài chính mạnh và doanh thu đột phá mới đủ sức trụ lại ở các tuyến mặt tiền đắt đỏ. 2025 không phải là năm của chủ nhà mà là năm của khách thuê. Việc mặt bằng có tạo ra dòng tiền hay không do khách hàng quyết định”, ông Võ Hoàng Quân nhấn mạnh.