Xu hướng dịch chuyển dân cư từ nội đô ra các vùng ven Thủ đô

Khi “lò xo nội đô” bị nén đến mức tối đa, câu hỏi không còn là có dịch chuyển hay không, mà là dịch chuyển đi đâu để đảm bảo chất lượng sống trong dài hạn.

Nội đô Hà Nội: Khi áp lực đã chạm ngưỡng

Giá nhà ở tại khu vực nội đô Hà Nội tăng trong thập kỷ qua. Báo cáo tâm lý thị trường bất động sản quý cuối năm 2025 của Batdongsan.com.vn được thực hiện khảo sát với hơn 1.000 đáp viên.

Theo báo cáo tâm lý thị trường bất động sản quý cuối năm 2025 của Batdongsan.com.vn, tỷ số giá nhà trên thu nhập tại Hà Nội và TPHCM đều nằm trong nhóm cao nhất thế giới, vượt xa mức trung bình toàn cầu 11,5 lần. Ở nhóm 18-24 tuổi, 55% đang thuê và 42% sống cùng gia đình. Ngay cả nhóm 25-34, gần một nửa vẫn chưa thể sở hữu nhà.

Thực tế cho thấy giá nhà ở tại khu vực nội đô hiện đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, nhất là nhóm gia đình trung lưu – lực lượng chiếm tỷ trọng lớn trong nhu cầu ở thực.

Không chỉ là bài toán về giá, nội đô còn đối mặt với hàng loạt vấn đề khác như ô nhiễm môi trường, ùn tắc giao thông kéo dài và mật độ dân cư ngày càng dày đặc. Nhiều khu vực trung tâm ghi nhận mật độ dân số cao gấp nhiều lần mức khuyến nghị trong quy hoạch đô thị, kéo theo sự suy giảm rõ rệt về chất lượng sống.

Sân chung cư nội đô đông đúc cư dân trong đêm trung thu (Ảnh: D.T).

Dịch chuyển không còn là xu hướng, mà là nhu cầu tất yếu

Giới chuyên gia ví áp lực không gian sống nội đô như một chiếc lò xo bị nén quá lâu. Khi lực nén vượt ngưỡng, sự bật ra là điều không thể tránh khỏi. Trong bối cảnh hiện nay, dịch chuyển không gian sống không còn là quyết định mang tính xu hướng hay trào lưu, mà trở thành nhu cầu thực tế để duy trì và nâng cao chất lượng sống.

Chuyển dịch không gian sống để bảo đảm và nâng cao chất lượng sống (Ảnh: CĐT).

Với các gia đình trung niên, có con nhỏ hoặc người lớn tuổi, những bất cập này không còn là cảm giác tạm thời mà đã trở thành áp lực thường trực trong sinh hoạt hàng ngày. Trước đây, một bộ phận người dân lựa chọn xu hướng “bỏ phố về biển, về núi” để tìm kiếm không gian sống thoáng đãng hơn. Tuy nhiên, mô hình này chỉ phù hợp với một nhóm nhỏ có điều kiện làm việc linh hoạt.

Hiện nay, một xu hướng thực tế và rõ nét hơn đang hình thành: dịch chuyển từ nội đô ra các vùng ven và khu vực lân cận Thủ đô. Đây là những khu vực có không gian sống rộng rãi, mật độ thấp, vừa duy trì khả năng kết nối thuận tiện với trung tâm, bảo đảm công việc và sinh hoạt.

Xu hướng dịch chuyển này không chỉ xuất phát từ nhu cầu tự thân của người dân, mà còn nằm trong định hướng phát triển đô thị của Thủ đô. Thời gian qua, không gian đô thị được tái cấu trúc với loạt dự án hạ tầng liên vùng được triển khai, cùng với chiến lược phát triển các đô thị vệ tinh xung quanh Hà Nội.

Mục tiêu là giảm tải cho khu vực trung tâm, phân bổ lại dân cư và hình thành các cực tăng trưởng mới, tạo động lực phát triển cân bằng và bền vững hơn cho toàn bộ vùng Thủ đô.

Phía Nam Hà Nội – hướng đi của chu kỳ mới

Trong bức tranh dịch chuyển không gian sống, phía Nam Hà Nội đang dần nổi lên như một điểm đến tự nhiên. Khác với phía Đông và phía Tây – những khu vực đã trải qua các chu kỳ phát triển mạnh trước đó, khu vực phía Nam vẫn còn quỹ đất lớn, cho phép phát triển các khu đô thị có quy hoạch bài bản và mật độ hợp lý hơn.

Hạ tầng khu vực này được đầu tư với hàng loạt dự án giao thông trọng điểm như các tuyến vành đai, cao tốc, metro và định hướng phát triển đường sắt cao tốc. Việc hạ tầng được đẩy nhanh triển khai không chỉ rút ngắn thời gian di chuyển vào trung tâm, mà còn mở rộng khả năng kết nối liên vùng với các tỉnh lân cận phía Nam Thủ đô.

Theo quy luật phát triển đô thị, khi hạ tầng được kích hoạt, dòng dân cư sẽ dịch chuyển theo, kéo theo dòng dịch vụ và dòng vốn đầu tư. Phía Nam Hà Nội, với dư địa phát triển còn lớn và nền tảng hạ tầng đang hình thành hội tụ điều kiện để bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới trong trung và dài hạn.

Thực tế thị trường cho thấy, nhiều dự án tại khu vực này đã bắt đầu thu hút sự quan tâm của người mua ở thực và nhà đầu tư dài hạn, phản ánh kỳ vọng về một không gian sống mới: rộng hơn, xanh hơn nhưng vẫn đảm bảo kết nối với trung tâm Thủ đô.