Tồn kho bất động sản hàng nghìn tỷ đồng: Của để dành hay gánh nặng rủi ro?

Tồn kho phần lớn là hàng đang xây dựng

Thống kê sơ bộ của phóng viên báo Dân trí cho thấy, 9 doanh nghiệp bất động sản nhà ở lớn niêm yết cổ phiếu trên sàn chứng khoán có tổng giá trị hàng tồn kho tại ngày 30/9 vào khoảng 363.680 tỷ đồng (tương đương gần 14 tỷ USD), tăng 29% so với cuối năm trước. Hàng tồn kho ghi nhận chủ yếu là sản phẩm dở dang đang trong quá trình xây dựng, giữa bối cảnh ngành bất động sản có nhiều chuyển biến tích cực về pháp lý, nguồn cung.

Trong danh sách, Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland – mã chứng khoán: NVL) có lượng tồn kho lớn nhất, khoảng 152.285 tỷ đồng, tăng 4% so với cuối năm trước. Giá trị tồn kho chiếm 64% tổng tài sản của doanh nghiệp.

Theo thuyết minh, phần lớn tồn kho là bất động sản để bán đang xây dựng, chủ yếu bao gồm các khoản chi phí tiền sử dụng đất, tư vấn thiết kế, xây dựng và chi phí khác, đạt khoảng 145.238 tỷ đồng. Novaland cho biết tại ngày 30/9 dùng 61.726 tỷ đồng giá trị hàng tồn kho làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay.

Tương tự, phần lớn hàng tồn kho của Vinhomes (mã chứng khoán: VHM) là bất động sản để bán đang xây dựng với hơn 97.239 tỷ đồng và hơn 12.549 tỷ đồng chi phí sản xuất kinh doanh dở dang.

Theo công ty, bất động sản để bán đang xây dựng chủ yếu gồm tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, giá mua các công ty con được phân bổ như một phần chi phí mua dự án, chi phí xây dựng và phát triển dự án Vinhomes Cần Giờ, Vinhomes Ocean Park 2 và 3, Vinhomes Grand Park và các dự án khác. Còn chi phí sản xuất dở dang đến từ các khoản phát sinh liên quan việc cung cấp dịch vụ tổng thầu, tư vấn xây dựng cho các chủ đầu tư của dự án.

Một công ty khác có hàng tồn kho tăng mạnh là Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Văn Phú (Văn Phú – Invest, mã chứng khoán: VPI). Vào cuối quý II, hàng tồn kho của doanh nghiệp này ở mức 5.407 tỷ đồng, tăng 84% so với cùng kỳ năm trước.

Phần lớn hàng tồn kho của đơn vị này là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại các dự án Vlasta Thuỷ Nguyên (Hải Phòng), TT39-40 Khu đô thị mới Văn Phú và các dự án. Trong đó, giá trị hàng tồn kho tại dự án Vlasta Thuỷ Nguyên gấp 1,8 lần, lên hơn 3.631 tỷ đồng.

Các doanh nghiệp khác có giá trị hàng tồn kho tăng nhẹ như Tập đoàn Đất Xanh (mã chứng khoán: DXG) tăng 9% lên 14.635 tỷ đồng, Công ty Đầu tư và kinh doanh Nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH) tăng gần 4% lên 23.086 tỷ đồng. Tồn kho của Nhà Khang Điền cũng chủ yếu đến từ các dự án xây dựng dở dang tại TPHCM như Khang Phúc – Khu dân cư Tân Tạo, Bình Trưng – Bình Trưng Đông, Đoàn Nguyên – Bình Trưng Đông…

Cả Khang Điền và Đất Xanh đều vốn hóa chi phí lãi vay vào hàng tồn kho trong 9 tháng, lần lượt đạt hơn 604 tỷ đồng và 254 tỷ đồng. Các chi phí này liên quan đến các khoản vay nhằm tài trợ cho việc xây dựng và phát triển dự án.

Ở chiều ngược lại, một số công ty ghi nhận giảm hàng tồn kho như Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai (mã chứng khoán: QCG) giảm 8%, Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG) giảm nhẹ 1%. Tuy nhiên, hàng tồn kho của Quốc Cường Gia Lai khá cân bằng giữa bất động sản dở dang và hàng hóa.

Kỳ vọng trong bối cảnh thị trường sôi động

Báo cáo của Bộ Xây dựng tổng hợp từ 22/34 địa phương cho thấy, tồn kho bất động sản trong quý III khoảng 26.717 căn/nền. Đáng chú ý, tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ có xu hướng tăng mạnh so với quý trước, còn tồn kho đất nền giảm gần 69%.

Thị trường bất động sản diễn biến tích cực (Ảnh: Trịnh Nguyễn).

Trong khi đó, riêng tại thị trường phía Nam, bà Dương Thùy Dung – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam – gần đây nhấn mạnh trong bối cảnh nguồn cung mới hạn chế suốt 3 năm qua, lượng hàng tồn kho (hàng không bán được) trên thị trường đã giảm mạnh.

Theo dữ liệu của đơn vị này, tổng lượng chung cư tồn kho tại TPHCM hiện vào khoảng 9.000 căn, là con số tính lũy kế từ trước đến nay chứ không chỉ riêng trong năm 2025. So với tổng nguồn cung từng chào bán trên thị trường, tỷ lệ này chỉ chiếm 2,6%, được đánh giá là rất tích cực.

Ở nhiều thị trường khác, mức tồn kho dưới 10% cũng được đánh giá “khỏe mạnh”. Tại Bình Dương (cũ), lượng tồn kho vào khoảng 3.800 căn, Đồng Nai (cũ) khoảng 400 căn, Long An (cũ) khoảng 300 căn. Tổng tồn kho của toàn bộ các tỉnh, thành trọng điểm phía Nam dao động ở mức thấp, khoảng 12.000-13.000 căn, cho thấy nhu cầu thị trường vẫn ổn định và sức mua còn mạnh.

Còn Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng lượng tồn kho tăng hiện nay mang ý nghĩa tích cực, phản ánh kỳ vọng phục hồi của doanh nghiệp trong bối cảnh nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và thị trường xuất hiện các tín hiệu tích cực, tạo tiền đề bổ sung nguồn cung và cải thiện thanh khoản.

Khác với các giai đoạn trước, khi tồn kho chủ yếu là sản phẩm đã hoàn thành nhưng khó tiêu thụ, thì hiện nay phần lớn là các sản phẩm đang trong quá trình xây dựng, bao gồm nhiều dự án hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện mở bán và ghi nhận giao dịch khả quan. Thực trạng này cũng phản ánh sát diễn biến thị trường, trong bối cảnh nguồn cung đất nền dự án sụt giảm rõ rệt.

Chuyên gia cho rằng nếu không có sự tích lũy về “tồn kho” hàng hóa đang xây dựng thì doanh nghiệp khó có thể có sản phẩm cuốn chiếu để mở bán, đưa ra thị trường vào thời điểm thích hợp. Cuối năm, nhiều doanh nghiệp địa ốc đồng loạt bung hàng, khuấy động thị trường với nhiều sản phẩm đa dạng loại hình từ căn hộ, đến nhà phố, biệt thự. Nguồn cung mới cho năm sau được dự báo tăng trở lại, kỳ vọng phục hồi và có động lực tăng trưởng mới, đến từ các dự án quy mô lớn được hoàn thiện pháp lý, đẩy mạnh triển khai.