Thị trường bất động sản ngày càng có sự dịch chuyển đáng kể, khi nhu cầu ở thực và lựa chọn những vùng xa nội đô TP.HCM ngày càng tăng – Ảnh: CÔNG TRIỆU
Giá trị tuyệt đối quyết định thanh khoản nhà phố trong hẻm
Một căn nhà phố trong hẻm tại phường Bình Thạnh (TP.HCM), diện tích không nhỏ, vị trí không quá xấu, được rao bán suốt nhiều tháng với giá 14 tỉ đồng, nay giảm còn 13 tỉ đồng nhưng vẫn chưa tìm được người mua.
Trong khi đó, một căn nhà cấp 4 nằm sâu trong hẻm ở khu xã Tân Vĩnh Lộc, pháp lý chỉ là giấy tay qua nhiều đời chủ, cứ rao lên là cò bất động sản tìm đến “lùng sục” ngày đêm. Chỉ sau ba ngày đã có giao dịch.
Hai căn nhà đều nằm trong hẻm. Một căn đầy đủ nhà cửa, giá trị tài sản lớn. Căn còn lại đơn sơ, nhà cấp 4 “xây trong đêm”, pháp lý không chuẩn. Nhưng nghịch lý là căn rẻ tiền, ở vùng ven lại dễ bán hơn rất nhiều.
Ông Trần Mạnh Chí, Phó tổng giám đốc Công ty Đông Tây Property, nhận định câu chuyện này phản ánh một thực tế quan trọng của thị trường bất động sản hiện nay. Không phải hẻm nào cũng giống nhau, và không phải nhà nội đô lúc nào cũng dễ thanh khoản.
Báo cáo từ Batdongsan.com.vn cho thấy tâm lý người tiêu dùng đã có sự thay đổi rõ rệt khi tỉ lệ người mua nhà để ở tăng vọt lên mức 64% trong nửa đầu năm 2025, trong khi mục đích mua đầu tư giảm đáng kể. Trong đó nhà riêng/nhà thổ cư hiện là phân khúc thu hút sự quan tâm lớn thứ hai toàn thị trường với tỉ lệ 31%, phản ánh niềm tin vững chắc của người mua vào loại hình tài sản này.
Yếu tố đầu tiên và quan trọng nhất nằm ở giá trị tuyệt đối của tài sản. Căn nhà 14 tỉ đồng, dù nằm ở nội thành, đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua ở thực. Với mức giá này, nhóm khách hàng tiềm năng chỉ còn lại một số ít nhà đầu tư hoặc người có tài chính rất mạnh.
Trong bối cảnh tín dụng bị kiểm soát, lãi suất vay tăng cao, việc bỏ ra hàng chục tỉ đồng cho một căn nhà trong hẻm không hẳn là lựa chọn tối ưu. Nhà đầu tư thì cân nhắc hiệu suất, người mua để ở thì không đủ lực tài chính. Thanh khoản vì thế bị bó hẹp nghiêm trọng.
Ngược lại, căn nhà cấp 4 ở xã Tân Vĩnh Lộc dù được bán với khoảng 2 tỉ đồng nhưng đây là mức tiền “vừa tay” với rất nhiều người. Người mua có thể gom tiền, vay người thân hoặc mua bằng tiền tích lũy. Giá thấp đồng nghĩa với tập khách hàng rộng.
Nhà trong hẻm nội đô đang đối mặt với sự thay đổi về nhu cầu. Hẻm nhỏ, xe hơi khó vào, không gian sống chật chội, mật độ dân cư cao, thiếu chỗ đậu xe… là những điểm trừ ngày càng rõ.
Với cùng số tiền 14 tỉ đồng, người mua có nhiều lựa chọn khác: nhà mặt tiền nhỏ ở quận xa trung tâm hơn, nhà liền kề ở khu quy hoạch mới, hoặc thậm chí căn hộ cao cấp có tiện ích đầy đủ. So sánh tương quan, nhà trong hẻm nội đô không hẳn là lựa chọn tối ưu.
Trong khi đó, hẻm ở vùng xã, vùng ven rìa trung tâm lại mang một ý nghĩa khác. Hẻm rộng hơn, đất còn dư địa, mật độ xây dựng thấp, môi trường sống thoáng. Người mua chấp nhận ở hẻm vì đang mua đất và tương lai, không phải mua tiện nghi hiện hữu.
Bằng mức giá một căn nhà phố hẻm ở nội đô thành phố, người dân đang có nhiều lựa chọn đi kèm với những tiện ích tốt hơn khiến việc bán một căn nhà hẻm ở trung tâm ngày càng khó – Ảnh: CÔNG TRIỆU
Nhà vùng ven: mua để ở, để giữ đất, để chờ quy hoạch
Một chuyên gia bất động sản khác nhấn mạnh điểm then chốt khiến nhà vùng xã, rìa trung tâm dễ bán là mục đích mua rất đa dạng. Có người mua để ở ngay, có người mua giữ đất, có người mua chờ quy hoạch, hoặc kỳ vọng hợp thức hóa giấy tờ trong tương lai.
Trường hợp cụ thể, dù pháp lý chỉ là giấy tay, nhưng mức giá thấp khiến rủi ro được “chiết khấu” sẵn. Người mua chấp nhận rủi ro vì số tiền bỏ ra không quá lớn. Với nhiều người, đây là con đường duy nhất để sở hữu một mảnh đất, một căn nhà trong bối cảnh giá bất động sản leo thang.
Anh Ngọc Tuấn, một môi giới bất động sản ở khu vực xã Tân Vĩnh Lộc nói hiểu rất rõ điều này. Chỉ cần có thông tin rao bán, mạng lưới môi giới lập tức hoạt động, người mua được dẫn đi xem liên tục, tạo cảm giác “hàng hiếm” và giao dịch nhanh chóng xảy ra.
Thị trường đang chọn lọc khắc nghiệt
Câu chuyện hai căn nhà trong hẻm cho thấy thị trường bất động sản hiện nay không còn vận hành theo hướng cũ. Thay vào đó, thanh khoản phụ thuộc vào giá trị tuyệt đối, mục đích sử dụng và khả năng xoay vốn của người mua.
Nhà rẻ, dù ở hẻm xa, pháp lý chưa hoàn chỉnh vẫn có dòng tiền săn đón. Nhà đắt, dù ở nội thành, nếu không đáp ứng đúng nhu cầu thị trường vẫn có thể rơi vào cảnh rao bán dài ngày không người hỏi.
Đây không chỉ là câu chuyện của một căn nhà 14 tỉ đồng hay một căn nhà giấy tay, mà là bức tranh thu nhỏ của một thị trường đang phân hóa mạnh, nơi giá cao không còn đồng nghĩa với dễ bán, và người mua ngày càng thực tế hơn trong từng quyết định xuống tiền.
Đọc tiếp
Về trang Chủ đề
Nguồn: https://tuoitre.vn/vi-sao-nha-pho-trong-hem-noi-do-kho-ban-hon-nha-trong-hem-o-xa-20251226105604685.htm
