Quy chuẩn xe điện cho chung cư: Để không còn những sự việc như HH Linh Đàm

Cuối năm 2025, chung cư HH Linh Đàm tại Hà Nội thông báo tạm dừng, không tiếp nhận xe điện vì lo ngại an toàn. Ủy ban nhân dân phường Hoàng Liệt đã yêu cầu đơn vị liên quan thu hồi thông báo, không được từ chối giữ xe điện, vì cho rằng cách làm như vậy không phù hợp với quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Câu chuyện này đặt ra vấn đề: Vậy hành lang pháp lý liên quan như thế nào? Điều 144 Luật Nhà ở 2023 công nhận quyền sử dụng xe điện, nhưng quy chuẩn kỹ thuật đi kèm vẫn cần được bổ sung, hoàn thiện. Dự thảo sửa đổi QCVN 04:2021/BXD (dự thảo) mà Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến trong tháng 1/2026 chính là bước đi đúng đắn và kịp thời, tạo hành lang pháp lý cho vấn đề này.

Dự thảo QCVN mới đánh trúng hai nút thắt pháp lý mà thực tiễn đang vấp phải. Thứ nhất là khoảng trống giữa luật và quy chuẩn kỹ thuật. Điều 144 Luật Nhà ở 2023 quy định “khu vực sạc điện cho xe động cơ điện được bố trí theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng”, nhưng QCVN 04:2021/BXD hiện hành (ban hành kèm Thông tư 03/2021/TT-BXD ngày 19/5/2021) chưa có các yêu cầu kỹ thuật chi tiết, chuyên biệt cho khu vực sạc điện trong tầng hầm chung cư. Kết quả là một điều luật không thể thi hành được. Ban quản trị muốn tuân thủ nhưng không biết tuân thủ tiêu chuẩn nào; chủ đầu tư muốn thiết kế đúng nhưng không có quy chuẩn để tham chiếu.

Xe máy điện để trong hầm chung cư (Ảnh: Tuệ Minh).

Trong phạm vi bài viết này, tôi chỉ đề cập đến sự cần thiết của dự thảo sửa đổi nêu trên trong bối cảnh phát triển của xe điện hiện nay, và làm sao để đưa dự thảo đi vào thực tiễn một cách khả thi; không bàn đến yếu tố kỹ thuật cụ thể trong quy định đã đảm bảo hay chưa, vì đây là vấn đề chuyên môn thuộc thẩm quyền của ngành Xây dựng và sự am hiểu của các kỹ sư, chuyên gia, nhà khoa học.

Dự thảo mới quy định theo hướng: tách biệt xe điện và xe xăng tối thiểu 2m; giới hạn quy mô mỗi khu sạc (20 chỗ ô tô, 150 chỗ xe hai bánh); kiểm soát diện tích khoang cháy (1.000–1.500 m² cho ô tô, 300–500 m² cho xe hai bánh tùy vị trí); bắt buộc camera phát hiện cháy sớm và hệ thống phòng cháy, chữa cháy tự động…

Theo Điều 148 Luật Nhà ở 2023, Ban quản trị có trách nhiệm thực hiện các nhiệm vụ quản lý liên quan đến phần sở hữu chung và bảo đảm vận hành an toàn theo quy định. Trong khi đó, Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD) đặt ra các yêu cầu về quản lý vận hành, trong đó có chỗ để xe và an toàn kỹ thuật. Khi chưa có quy chuẩn kỹ thuật, ban quản trị rơi vào thế khó: cho phép sạc thì vi phạm trách nhiệm an toàn, còn cấm sạc thì vi phạm quyền cư dân.

Dự thảo tạo ra điểm cân bằng pháp lý: nếu chung cư có trạm sạc đạt chuẩn theo quy chuẩn thì ban quản trị không có cơ sở pháp lý để từ chối; ngược lại, nếu chưa đạt chuẩn thì ban quản trị có quyền và nghĩa vụ cấm sạc để bảo vệ tính mạng, tài sản. Đây là giải pháp pháp lý hài hòa, vừa bảo vệ quyền lợi cư dân, vừa không đặt ban quản trị vào vị trí “đối đầu” với nhóm cư dân có xe điện.

Dự thảo này mang lại lợi ích pháp lý rõ ràng cho tất cả các bên. Với chủ đầu tư, quy chuẩn mới tạo ra một “tấm khiên” pháp lý quan trọng. Nếu xảy ra sự cố cháy nổ, trách nhiệm pháp lý có thể phát sinh tùy hành vi vi phạm cụ thể. Trường hợp vi phạm quy định về xây dựng gây hậu quả nghiêm trọng có thể bị xem xét theo Điều 298 Bộ luật Hình sự 2015. Trường hợp vi phạm quy định về phòng cháy, chữa cháy gây hậu quả có thể bị xem xét theo Điều 313 Bộ luật Hình sự 2015. Nhưng nếu tuân thủ đúng QCVN, chủ đầu tư đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ pháp lý về an toàn kỹ thuật, qua đó giảm thiểu rủi ro pháp lý một cách đáng kể.

Hơn nữa, theo Phụ lục XII Nghị định 95/2024/NĐ-CP, việc bố trí địa điểm sạc điện cho xe động cơ điện là một tiêu chí trong nhóm tiêu chí phân hạng nhà chung cư. Điều này biến việc tuân thủ quy chuẩn từ gánh nặng chi phí thành lợi thế cạnh tranh hợp pháp. Dự án có thể được định vị cao cấp hơn, bán giá tốt hơn một cách chính đáng.

Với cư dân, quy chuẩn này tạo ra khuôn khổ để xem xét từ nhiều phía. Điều 144 Luật Nhà ở 2023 đã công nhận quyền sử dụng xe điện, nhưng quyền này chỉ có thể thực thi khi có cơ sở vật chất bảo đảm. Dự thảo biến quyền trên giấy thành quyền trong thực tế. Đồng thời, những cư dân còn lo ngại có thể dựa vào quy chuẩn để đánh giá việc bố trí khu vực để xe điện cũng như sạc xe đã đúng hay chưa.

Với ban quản trị, quy chuẩn cung cấp “luật chơi” rõ ràng. Theo Điều 13 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD, việc quản lý vận hành chỗ để xe (bao gồm phần liên quan đến xe điện nếu có) thuộc trách nhiệm quản lý vận hành theo quy định. Khi có quy chuẩn cụ thể, ban quản trị biết chính xác phải làm gì, từ đó tránh được các tranh chấp pháp lý với cư dân như trường hợp chung cư HH Linh Đàm.

Hiện nay, nhiều nước trên thế giới kết hợp quy định bắt buộc với cơ chế hỗ trợ tài chính và thủ tục thuận lợi để cư dân có thể lắp đặt sạc tại nhà. Ở Tokyo (Nhật Bản), từ tháng 4/2025, các công trình xây mới có bãi đỗ xe đạt ngưỡng nhất định phải đáp ứng tiêu chuẩn về thiết bị sạc và hạ tầng chuẩn bị. Trong đó có yêu cầu về tỷ lệ theo số chỗ đỗ, ví dụ 20% trong một số trường hợp theo bộ tiêu chí chi tiết. Tokyo cũng triển khai các chương trình hỗ trợ và cho phép phối hợp với trợ cấp cấp quốc gia để giảm gánh nặng chi phí cho chủ đầu tư.

Với Việt Nam, quy chuẩn bắt buộc là cần thiết, nhưng để thị trường thực sự đón nhận, cơ quan quản lý nên có một số chính sách ưu đãi tài chính trực tiếp nhằm giảm chi phí đầu tư hạ tầng sạc dùng chung trong chung cư, thay vì để chủ đầu tư tự xoay xở.

Một là, nên thiết kế một gói ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp cho các dự án chung cư đáp ứng tiêu chí hạ tầng sạc, theo hướng giảm thuế trong những năm đầu khai thác để tạo động lực làm đúng ngay từ khâu thiết kế và vận hành. Hai là, nên mở cánh cửa cho các dự án đạt tiêu chí được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đầu tư của Nhà nước trên cơ sở quy định hiện hành, đồng thời đặt mục tiêu tạo ra chênh lệch lãi suất của nguồn vốn này đủ hấp dẫn so với thị trường. Ba là, nên có cơ chế chuẩn hóa thiết kế và rút gọn thủ tục cho các hạng mục an toàn về phòng cháy, chữa cháy, với yêu cầu phải làm đúng quy định.

Bốn là, cần có các chính sách về đất đai và thủ tục hành chính để “thưởng” cho các dự án chung cư làm hạ tầng sạc ngay từ đầu. Với các dự án có sử dụng đất công, nên ưu tiên cách lựa chọn nhà đầu tư theo cơ chế đấu thầu dự án có sử dụng đất và đưa tiêu chí hạ tầng sạc dùng chung vào thang điểm kỹ thuật – môi trường như một tiêu chí công nghệ xanh. Song song đó, cần có cơ chế quy hoạch coi phần diện tích phục vụ sạc là hạ tầng kỹ thuật chung để không làm mất diện tích kinh doanh.

Với cơ chế ưu đãi hợp lý, quy chuẩn xe điện cho chung cư sẽ không phải là gánh nặng mà trở thành động lực để các bên… làm chuẩn hơn.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!