Lượt tìm kiếm từ khóa “không bán được nhà” tại Mỹ lập đỉnh
Tính đến tháng 2, mức độ quan tâm trên thanh công cụ tìm kiếm Google tại Mỹ đối với cụm từ “can’t sell house” (không bán được nhà) đã tăng vọt lên mức cao nhất từ trước tới nay. Đáng chú ý, chỉ số này đã vượt xa cả giai đoạn hoảng loạn của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 lẫn thời kỳ phong tỏa kinh tế do đại dịch Covid-19 hồi đầu năm 2020.
Diễn biến tiêu cực này xuất hiện trong bối cảnh thị trường nhà ở Mỹ đang chứng kiến sự đứt gãy và mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu. Theo báo cáo mới nhất của nền tảng bất động sản Redfin, trong tháng 1, thị trường ghi nhận lượng người bán ra nhiều hơn khoảng 600.000 người so với người mua, tương đương mức chênh lệch cung cầu lên tới 44%.
Thông thường, tình trạng dư cung sẽ mang lại lợi thế đàm phán rất lớn cho phía người mua. Tuy nhiên, Redfin lưu ý rằng đây chỉ là cơ hội trên lý thuyết dành cho những ai thực sự có sẵn nguồn lực tài chính dồi dào để “xuống tiền”.
Lượt tìm kiếm từ khóa “không thể bán nhà” trên Google tăng cao tại Mỹ (Ảnh: Getty Image).
Trong thực tế, chi phí nhà ở neo cao ngất ngưởng, kết hợp với môi trường lãi suất thế chấp đắt đỏ và những bất ổn kinh tế rình rập đã khiến hàng loạt người săn nhà phải ngậm ngùi bỏ cuộc.
Các con số thống kê không hề biết nói dối. Số lượng người mua nhà thực tế tại Mỹ đã sụt giảm 8% so với cùng kỳ năm trước, rơi xuống mức chỉ còn 1,36 triệu giao dịch trong tháng 1/2026. Đây là mức thanh khoản thấp nhất từng được hệ thống của Redfin ghi nhận trong lịch sử thu thập dữ liệu. Áp lực về khả năng chi trả đang trở thành “nút thắt cổ chai” của thị trường bất động sản lớn nhất thế giới.
Bà Melody Wright, một nhà phân tích bất động sản kỳ cựu, đã lên tiếng cảnh báo rằng sự đứt gãy ngày càng rộng giữa đà tăng của giá nhà và tốc độ tăng trưởng thu nhập thực tế của hộ gia đình hoàn toàn có thể kích hoạt một đợt điều chỉnh tàn khốc, thậm chí còn nghiêm trọng hơn cả thời kỳ Đại suy thoái.
Trong một cuộc phỏng vấn gần đây, bà Wright đưa ra quan điểm: Thị trường bất động sản bắt buộc phải trải qua một quá trình điều chỉnh đau đớn cho đến khi “thu nhập trung vị” (median income) của hộ gia đình tương xứng trở lại với “giá nhà trung vị”. Thu nhập trung vị được hiểu là mức thu nhập nằm ở chính giữa một nhóm dân cư khi sắp xếp tất cả thu nhập từ thấp đến cao.
Nhìn lại lịch sử, cuộc khủng hoảng nhà ở tồi tệ năm 2008 đã “thổi bay” hàng nghìn tỷ USD tài sản của các hộ gia đình Mỹ, khiến giá trị bất động sản lao dốc không phanh và đẩy hàng triệu người vào bi kịch bị ngân hàng tịch thu tài sản thế chấp do vỡ nợ. Đáng sợ hơn, chuyên gia Wright nhận định rằng sự điều chỉnh trong giai đoạn tới sẽ còn mang sức tàn phá dữ dội hơn thời điểm 2008.
Nguyên nhân gốc rễ là hiện nay, khoảng cách về khả năng chi trả cho việc sở hữu nhà ở Mỹ đã bị nới rộng đến mức báo động. Dữ liệu từ báo cáo tháng 8/2025 của Realtor.com chỉ ra một sự thật cay đắng: Một hộ gia đình điển hình tại Mỹ đang có mức thu nhập thấp hơn tới khoảng 46% so với ngưỡng tài chính tối thiểu cần thiết để có thể mua một căn nhà ở mức giá trung vị.
Khi được đặt câu hỏi trực diện rằng giá nhà cần phải giảm bao nhiêu phần trăm để thị trường tái lập lại điểm cân bằng bền vững, bà Wright trả lời thẳng thắn: “Mức giảm sẽ phải tiệm cận ngưỡng 50%, và ở một số khu vực bong bóng nóng, con số này còn phải cao hơn nhiều”. Nhà phân tích này cũng dự báo quá trình “xì hơi” có thể mất vài năm vật vã để chạm đáy, nhưng đà sụt giảm giá trị thực tế có thể sẽ chính thức kích hoạt ngay trong năm 2026.
Lượng người tìm kiếm không bán được nhà tại Mỹ tăng kỷ lục, phản ánh áp lực dư cung và bài toán khả năng chi trả đang đè nặng lên thị trường bất động sản (Ảnh: Getty Image).
Tác giả Jing Pan của Moneywise chỉ ra một viễn cảnh u ám. Với việc phần lớn tài sản của tầng lớp trung lưu Mỹ đang nằm kẹt cứng trong vốn chủ sở hữu nhà ở, kết hợp với việc nhiều người mua nhà trong giai đoạn gần đây đã trót sử dụng đòn bẩy tài chính (vay nợ ngân hàng) ở mức quá cao, một cú sụt giảm 50% giá trị tài sản đảm bảo sẽ tạo ra hiệu ứng domino tàn phá nặng nề nền kinh tế.
Thực tế, những vết nứt đầu tiên đã lộ diện. Nền tảng Zillow gần đây cho biết 53% số căn nhà trên toàn nước Mỹ đã bắt đầu mất giá trong năm qua, với mức sụt giảm trung bình là 9,7%.
Doanh nhân nổi tiếng Robert Kiyosaki – tác giả của cuốn sách bán chạy toàn cầu “Cha giàu, Cha nghèo” – cũng liên tục đưa ra dự báo rằng “vụ sụp đổ lớn nhất trong lịch sử tài chính” đang bắt đầu khởi phát. Và trong kịch bản sụp đổ toàn diện đó, bất động sản nhà ở chắc chắn không phải là một ngoại lệ an toàn.
Cách nào bảo vệ tài sản trước rủi ro?
Trước những tín hiệu rủi ro vĩ mô ngày càng rõ nét, các chuyên gia tài chính hàng đầu trên Phố Wall đồng thuận cho rằng, việc các cá nhân chủ động rà soát lại danh mục đầu tư và củng cố nền tảng tài chính hiện nay không còn là một lựa chọn cân nhắc, mà đã trở thành yêu cầu sống còn.
Thay vì “chôn vốn” vào bất động sản đang tiềm ẩn nguy cơ bong bóng, dòng tiền thông minh đang ráo riết tìm kiếm các giải pháp thay thế. Ba “hầm trú ẩn” nổi bật nhất hiện nay được khuyến nghị bao gồm: Vàng, các tác phẩm nghệ thuật giá trị cao, và nghệ thuật khai thác dòng vốn chủ sở hữu mà không cần bán nhà.
Tài sản trú ẩn trong thời kỳ bất ổn
Khi rủi ro bao trùm thị trường tài chính, vàng thường nhanh chóng trở lại vị trí trung tâm. Từ hàng nghìn năm nay, kim loại quý này được xem là “hầm trú ẩn” bởi nó không phụ thuộc vào sức khỏe của bất kỳ nền kinh tế hay đồng tiền pháp định nào. Không giống tiền giấy có thể được các ngân hàng Trung ương phát hành thêm, nguồn cung vàng hữu hạn và không thể tạo ra tùy ý.
Chính đặc tính độc lập và khan hiếm đó khiến vàng trở thành điểm đến quen thuộc của dòng tiền mỗi khi kinh tế vĩ mô biến động, chứng khoán rung lắc hay căng thẳng địa chính trị leo thang. Nhu cầu phòng vệ gia tăng thường đẩy giá kim loại quý đi lên mạnh mẽ; riêng 12 tháng qua, giá vàng thế giới đã tăng hơn 75%, phản ánh tâm lý tìm kiếm an toàn của nhà đầu tư.
Tỷ phú Ray Dalio, nhà sáng lập Bridgewater Associates, nhiều lần nhấn mạnh vàng giữ vai trò thiết yếu trong danh mục dài hạn. Theo ông, sai lầm phổ biến là phân bổ quá ít cho tài sản này. Trong các cú sốc “thiên nga đen”, vàng có thể giúp đa dạng hóa và hấp thụ rủi ro khi nhiều tài sản khác đồng loạt suy giảm.
Đầu tư vào tác phẩm nghệ thuật
Bên cạnh vàng, nhiều nhà đầu tư kỳ cựu như Ray Dalio luôn nhấn mạnh đa dạng hóa là nguyên tắc cốt lõi để bảo vệ tài sản. Lịch sử cho thấy trong các giai đoạn khủng hoảng, tài sản truyền thống như cổ phiếu và bất động sản có thể đồng loạt lao dốc, điển hình là cú sốc năm 2008. Khi danh mục thiếu phân tán rủi ro, thiệt hại có thể rất lớn.
Một du khách ngắm nhìn các tác phẩm tranh tại một cuộc triển lãm tổ chức ở Bảo tàng Hirshhorn, thủ đô Washington D.C, Mỹ (Ảnh: Xinhua).
Hiện nay, rủi ro định giá lại một lần nữa được nhắc đến khi thị trường Mỹ phụ thuộc mạnh vào nhóm vốn hóa lớn; tỷ trọng đáng kể của chỉ số S&P 500 tập trung vào một số cổ phiếu công nghệ hàng đầu, trong khi hệ số CAPE neo ở vùng cao so với lịch sử. Trong bối cảnh đó, dòng tiền bắt đầu tìm đến tài sản thay thế như kim loại quý, và đặc biệt là nghệ thuật cao cấp.
Trước đây, đầu tư nghệ thuật gần như là sân chơi riêng của giới siêu giàu. Tuy nhiên, công nghệ tài chính đã mở rộng khả năng tiếp cận. Các nền tảng như Masterworks cho phép nhà đầu tư mua cổ phần trong tác phẩm của những tên tuổi như Pablo Picasso, Jean-Michel Basquiat hay Banksy với số vốn nhỏ hơn đáng kể. Dù vậy, giống mọi kênh đầu tư khác, nghệ thuật vẫn tiềm ẩn rủi ro; hiệu suất quá khứ không đảm bảo kết quả tương lai và quyết định phân bổ vốn cần được cân nhắc trong tổng thể danh mục.
Khai thác vốn chủ sở hữu nhà ở mà không cần bán
Dù thị trường kém thanh khoản khiến việc bán nhà trở nên khó khăn, quá trình tăng giá bất động sản nhiều thập kỷ qua đã giúp nhiều chủ nhà Mỹ tích lũy lượng vốn chủ sở hữu đáng kể. Trong bối cảnh lãi suất thế chấp cao và giá nhà chững lại, bán nhà để chốt lời không còn là lựa chọn tối ưu. Tuy nhiên, chủ nhà vẫn có thể tiếp cận phần giá trị này mà không cần rao bán.
Nắm bắt nhu cầu đó, các tổ chức tài chính cung cấp nhiều giải pháp khai thác vốn chủ sở hữu (equity) để chi trả chi phí lớn (y tế, giáo dục), tái cấu trúc nợ lãi cao hoặc bổ sung quỹ dự phòng.
Công cụ phổ biến là HELOC (Home Equity Line of Credit) – hạn mức tín dụng được bảo đảm bằng giá trị căn nhà, tương tự một “thẻ tín dụng” lớn. Người vay được cấp hạn mức và rút tiền linh hoạt trong thời gian quy định, phù hợp cho cải tạo nhà, hợp nhất nợ hoặc đầu tư dài hạn.
Quy trình phê duyệt gồm định giá nhà, xác định tỷ lệ vốn chủ sở hữu, kiểm tra điểm tín dụng và thu nhập. Ưu điểm chính là người vay chỉ trả lãi trên số tiền thực rút và có thể hoàn trả dần trong thời gian dài, khiến HELOC trở thành công cụ đòn bẩy tài chính linh hoạt và chi phí tương đối thấp.
Nguồn: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/nguoi-my-tuyet-vong-vi-khong-ban-duoc-nha-dong-tien-thao-chay-di-dau-20260304144950586.htm
