Choáng váng vì lãi suất cho vay tăng

Theo ghi nhận của Tuổi Trẻ, chịu tác động mạnh nhất trong giai đoạn này là những người đã vay từ 1 – 2 năm trước, nay đến giai đoạn thả nổi lãi suất. Từ mức phổ biến 6 – 8%/năm như trước, hiện họ phải trả lãi suất 12 – 14%/năm, thậm chí có nơi đến 15%/năm – mức cao nhất trong hai năm qua và có khả năng còn tăng theo đà tăng của lãi suất huy động.

Hết kỳ ưu đãi, lãi vay mua nhà vọt lên 12 – 14%/năm

Anh Nguyễn Trung Hiệu (Hai Bà Trưng, Hà Nội) cho biết anh vay 2,5 tỉ đồng của ngân hàng (NH) để mua nhà. Ở giai đoạn ưu đãi 12 tháng đầu, anh được NH cho vay ưu đãi lãi suất 6,2%/năm. Đến nay, khoản vay mua nhà bước sang giai đoạn thả nổi lãi suất. 

“Tôi đã chuẩn bị tâm lý là lãi suất sẽ tăng theo thị trường, nhưng không nghĩ lên tới 12%/năm. Nếu lãi suất tiếp tục tăng cao thì áp lực trả nợ sẽ rất lớn đối với người vay mua nhà để ở”, anh Hiệu lo lắng.

Anh Hiệu không phải là trường hợp cá biệt. Chị Kim Anh (TP.HCM) vay theo chương trình ưu đãi cho người dưới 35 tuổi cũng giật mình khi số tiền lãi phải đóng hằng tháng tăng từ 21 triệu đồng lên 25 triệu đồng.

Ở nhóm NH thương mại cổ phần tư nhân, lãi suất ưu đãi trong giai đoạn 12 – 24 tháng đầu đã phổ biến ở mức 11 – 12%/năm. Thời gian cố định càng dài thì lãi suất càng cao. Tuy nhiên hiện nhiều NH không cho cố định trong thời gian dài mà chỉ cho cố định lãi suất từ 3 – 6 tháng vì xu hướng lãi suất đang tăng.

Với khối ngân hàng “big 4”, lãi suất cho vay có thấp hơn nhưng đã tăng khá mạnh so với trước. Những người vay cũ nay hết hạn cố định lãi suất muốn chuyển khoản vay sang NH khác để hưởng ưu đãi lãi suất cũng không dễ vì phát sinh hàng loạt chi phí, lãi phạt ở NH cũ mà qua NH mới thì lãi suất ưu đãi lại cao gần bằng lãi suất thả nổi.

Nhân định về lãi suất trong thời gian gần đây, Công ty CP xếp hạng tín nhiệm S&I cho hay mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng trong thời gian gần đây đang tạo áp lực ngắn hạn lên thanh khoản thị trường, khiến cả nhu cầu đầu tư lẫn nhu cầu ở thực trở nên thận trọng hơn. Hiện mức lãi suất phát hành trái phiếu trong quý 1 của doanh nghiệp bất động sản đã đạt mức 13,5%.

Lãi suất cho vay tăng vì “nước lên, thuyền lên”

Lãi suất cho vay tăng mạnh có nguyên nhân từ việc lãi suất huy động bị đẩy lên cao trong suốt thời gian qua.

Theo ghi nhận, ngày 5-3, VPBank tiếp tục tăng lãi suất tiền gửi kỳ hạn 6 – 12 tháng lên mức 6,5%/năm, tăng 0,3%/năm so với trước đó. Lãi suất tiền gửi kỳ hạn 13 – 36 tháng cũng tăng thêm 0,2%/năm, lên 6,4%/năm. 

Trước VPBank, đã có hai NH khác tăng lãi suất huy động trong tháng 3 là Sacombank và VietBank. Còn trong tháng 2 thì Vietcombank, Agribank và nhiều NH khác như MB, TPBank, KienlongBank, Sacombank, LPBank, Techcombank, VietABank đã tăng lãi suất.

Hiện lãi suất cao nhất ở kỳ hạn 6 tháng khoảng 7,1%/năm. Ở kỳ hạn 12 tháng, lãi suất huy động cao nhất khoảng 7,2%/năm. Với khách hàng VIP có số tiền gửi lớn còn được NH cộng thêm lãi suất.

Chị T.T.H. (Hà Đông, Hà Nội) cho biết tuần này chị vừa tất toán sổ tiết kiệm và tiếp tục gửi lại kỳ hạn 6 tháng. Lãi suất mà NH niêm yết 6,3%/năm, nhưng do là khách hàng ưu tiên và số tiền gửi trên 1 tỉ đồng nên chị được cộng thêm 1,6%, lên 7,9%/năm.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, lãnh đạo một NH lớn cho hay lãi suất cho vay buộc phải tăng lên theo lãi suất huy động vì “nước lên, thuyền lên”. Lãi suất huy động tăng lên mặt bằng mới để NH giữ ổn định nguồn vốn, người gửi tiền cảm thấy không bị thiệt, nhất là trong bối cảnh giá vàng, giá bạc đã tăng rất mạnh khiến cho nhiều người rút tiết kiệm để mua vàng vì thấy có lợi hơn.

Theo ghi nhận, với mức lãi suất huy động cao nhất đã lên đến 8 – 9%/năm, với biên độ khoảng 4 – 5%/năm, do vậy mức lãi suất cho vay sẽ thiết lập mặt bằng mới ở mức 15%/năm. Hiện lãi suất kỳ hạn cố định để làm tham chiếu tính lãi suất cho vay đã được các NH đẩy lên mức cao (nhưng hầu như không huy động kỳ hạn này).

Chính vì vậy, lãi vay sau ưu đãi sẽ trở thành gánh nặng, thậm chí số tiền phải trả hằng tháng vượt quá sức chịu đựng của người vay trong bối cảnh kiếm tiền khó như hiện nay.

NH và người mua nhà nên cùng chia sẻ rủi ro

Theo các chuyên gia, khi lãi suất tiền gửi tăng thì lãi suất cho vay cũng khó tránh khỏi xu hướng đi lên. Đáng chú ý bất động sản vốn được xếp vào nhóm rủi ro cao nên biên độ tăng lãi suất sẽ lớn hơn so với cho vay các lĩnh vực khác. 

Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ phải tính toán kỹ bài toán thanh khoản, dòng tiền và khả năng “gồng” lãi suất trên 10%, thậm chí 13 – 15%/năm.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Quang Huy, CEO khoa tài chính – NH (Trường ĐH Nguyễn Trãi), cho rằng nhóm chịu tác động rõ rệt nhất hiện nay là người vay mua nhà để ở. Với các khoản vay dài hạn 15 – 25 năm, chỉ cần lãi suất tăng thêm vài điểm phần trăm, nghĩa vụ trả nợ hằng tháng có thể thay đổi đáng kể.

Để giảm áp lực cho người vay, theo ông Huy, giải pháp không nằm ở việc “bên nào nhường bên nào”, mà cần sự đồng hành trên cơ sở minh bạch và chia sẻ rủi ro. NH nên phân tách rõ khoản vay phục vụ nhu cầu ở thật và khoản vay đầu tư, đồng thời cân nhắc các gói lãi suất ổn định dài hơn thay vì ưu đãi ngắn hạn rồi điều chỉnh mạnh.

Bên cạnh đó, NH cũng cần xem xét biên độ chênh lệch lãi vay – huy động ở mức hợp lý để vừa đảm bảo lợi nhuận vừa kiểm soát nợ xấu.

“Một giải pháp rất quan trọng nữa là NH chủ động trao đổi với người vay để cơ cấu lại kỳ hạn trả nợ khi khách hàng gặp khó khăn tạm thời. Lợi ích dài hạn của NH không chỉ là lợi nhuận trước mắt, mà còn là chất lượng tín dụng và niềm tin của khách hàng”, ông Huy nói.

Ở phía người vay, ông Huy khuyến nghị cần tính toán kỹ dòng tiền trước khi quyết định vay, duy trì tỉ lệ trả nợ ở mức an toàn so với thu nhập. Nếu thu nhập biến động, người vay nên chủ động làm việc sớm với NH. Việc kéo dài thời gian vay có thể giúp giảm áp lực trả nợ hằng tháng, nhưng cần cân nhắc tổng chi phí lãi.

Cũng theo ông Huy, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản tại một số NH thương mại những tháng gần đây có xu hướng tăng, phổ biến quanh mức 10%/năm sau thời gian ưu đãi, thậm chí có trường hợp 13 – 14%/năm. Diễn biến này thu hút sự quan tâm lớn của người mua nhà và giới đầu tư. 

Tuy nhiên, thay vì nhìn nhận đây đơn thuần là một động thái “siết tín dụng”, cần đặt câu chuyện trong bức tranh chung của kinh tế và thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay.

“Trong hoạt động NH, lãi suất tăng phản ánh chi phí vốn và mức độ rủi ro. Khi kinh tế có nhiều biến số như áp lực lạm phát, chi phí huy động tăng hay yêu cầu đảm bảo an toàn hệ thống, việc điều chỉnh lãi suất mang tính phòng ngừa. 

Ở góc độ tích cực, chi phí vốn cao hơn cũng góp phần làm giảm các giao dịch mang tính đầu cơ dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính, qua đó giúp thị trường có cơ hội tái cân bằng theo hướng thực chất hơn”, ông Huy phân tích.

Tuy vậy, theo ông, lãi suất chỉ là một trong nhiều yếu tố tác động đến giá nhà. Giá bất động sản trước hết phụ thuộc vào quan hệ cung – cầu, đặc biệt là cơ cấu nguồn cung ở từng phân khúc. Trong ngắn hạn, nguồn cung mới ở nhiều đô thị lớn vẫn chưa dồi dào, nhất là ở phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở bình dân và trung cấp – những sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của số đông. 

Khi cung hạn chế, lãi suất tăng có thể làm giao dịch chậm lại nhưng chưa chắc kéo giá giảm sâu. Còn trong trung hạn, nếu các dự án được tháo gỡ thủ tục, nguồn cung cải thiện, thị trường sẽ có thêm sự lựa chọn. Khi đó, yếu tố cạnh tranh sẽ giúp mặt bằng giá ổn định hơn.

Ông LÊ HỮU NGHĨA (Tổng giám đốc Công ty Lê Thành):

Vượt quá khả năng chi trả

Với mức lãi vay phổ biến 12 – 15%/năm hiện nay, nếu vay khoảng 2 tỉ đồng thì một năm phải trả 240 – 300 triệu đồng tiền lãi, chưa kể tiền gốc.

Mức chi phí này vượt quá khả năng của phần lớn người có thu nhập trung bình và khá.

Vì vậy nhiều người sẽ phải tạm gác lại kế hoạch mua nhà, chờ lãi suất giảm xuống mới dám vay vốn.

Về giá nhà chung cư tại Hà Nội và TP.HCM đang quá cao, phổ biến 100 triệu đồng/m2.

Khi giá nhà cao cộng với lãi vay tăng mạnh, lượng giao dịch nhà trên thị trường có thể giảm thời gian tới.

Ông PHẠM ĐỨC TOẢN (Tổng giám đốc EZ ProperProperty):

Ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản

Ngoài việc lãi vay tăng cao, nhiều NH còn thận trọng hơn khi cho vay bất động sản do hạn mức tín dụng (room) bị kiểm soát. Một số NH thậm chí hạn chế giải ngân đối với các khoản vay mua hoặc đầu tư bất động sản.

Có thể thấy thị trường tài chính được xem là “hàn thử biểu” của thị trường bất động sản. Khi lãi vay mua nhà tăng cao, giao dịch bất động sản thường giảm ngay lập tức.

Trong bối cảnh phần lớn người mua nhà phải sử dụng vốn vay NH, chi phí vốn tăng sẽ khiến nhiều người phải trì hoãn quyết định mua nhà.

Ngoài ra, các chủ đầu tư dự án bất động sản cũng gặp khó trong việc tiếp tục hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà. Nếu chi phí hỗ trợ quá lớn, doanh nghiệp buộc phải cộng thêm vào giá bán.

Nếu lãi vay duy trì ở mức cao trong thời gian dài, thị trường bất động sản có thể đối mặt nguy cơ giao dịch sụt giảm mạnh và nợ xấu gia tăng. Tôi hy vọng đến hết quý 2-2026, khi nguồn cung bất động sản bùng nổ, NH Nhà nước sẽ nới room bất động sản và điều chỉnh lãi vay. Nếu điều này không xảy ra, thị trường bất động sản sẽ đối mặt nguy cơ đóng băng, ảnh hưởng đến mục tiêu tăng trưởng hai con số.

Ông NGUYỄN ĐỨC LẬP (Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo bất động sản):

Cần hạn chế tín dụng đầu cơ bất động sản

Việc NH Nhà nước siết room tín dụng cho vay bất động sản nhằm điều tiết thị trường, hạn chế dòng vốn chảy vào nhóm đầu tư, đầu cơ.

Tuy nhiên, người mua nhà ở thực sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong bối cảnh lãi vay NH tăng cao.

Đặc biệt là những người đã vay mua nhà nhưng hết thời kỳ hưởng lãi vay ưu đãi, họ sẽ phải “gồng” mức lãi theo lãi suất thả nổi trên thị trường.

Và cũng có không ít người dù có nhu cầu ở thực cũng không dám vay tiền mua nhà.

Còn với nhà đầu tư thứ cấp từng sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, họ có thể buộc phải bán bớt tài sản hoặc cơ cấu lại danh mục đầu tư để có dòng tiền trả nợ vay NH.