Doanh nghiệp địa ốc tung ưu đãi lãi suất: Chuyên gia nói về thiệt, lợi

Chuyên gia: Yếu tố then chốt vẫn là giá bất động sản

Trước làn sóng nhiều doanh nghiệp bất động sản tung ra các chính sách hỗ trợ lãi suất kéo dài 2-5 năm kèm nhiều ưu đãi khác, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng đây là phản ứng trực tiếp của chủ đầu tư trước bối cảnh thị trường đang có dấu hiệu chững lại và tâm lý người mua trở nên thận trọng hơn.

Theo ông Quang, lực cầu trên thị trường có dấu hiệu suy giảm khi người mua “chùn tay” trước quyết định xuống tiền. Nguyên nhân đến từ 2 yếu tố chính. Đầu tiên là nguồn cung gia tăng với nhiều sản phẩm có tính chất tương đồng và biến động mạnh của tín dụng bất động sản. Việc lãi suất cho vay tăng nhanh, từ khoảng 7%/năm lên 11-12%/năm chỉ trong thời gian ngắn đã tạo áp lực lớn lên nhà đầu tư.

Trong bối cảnh đó, các chính sách hỗ trợ lãi suất, thậm chí cố định trong 2-5 năm với mức thấp hơn thị trường, được ông Quang nhìn nhận là động thái nhằm giảm bớt lo ngại của người mua, qua đó kích thích giao dịch. Ông cũng cho rằng việc hỗ trợ lãi suất hiện nay mang tính cạnh tranh giữa các chủ đầu tư, khi sản phẩm trên thị trường “na ná nhau”, buộc doanh nghiệp phải đưa ra ưu đãi để thu hút khách hàng.

Về hiệu quả thực tế, ông Quang nhận định người mua có thể được hưởng lợi từ các chính sách này trong ngắn hạn, khi giảm được áp lực tài chính ban đầu. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh rằng yếu tố then chốt không nằm ở ưu đãi lãi suất mà là mức giá của bất động sản.

Theo ông, việc giá không tăng hoặc được hỗ trợ lãi suất không đồng nghĩa với việc người mua chắc chắn có lợi. Điều quan trọng là mức giá đó có phù hợp với thị trường hay không để người mua cần cân nhắc kỹ trước khi quyết định.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng – Phó tổng giám đốc DKRA Group – nói trong bối cảnh lãi suất cho vay đang ở mức cao, các chính sách hỗ trợ tài chính từ chủ đầu tư về bản chất không “miễn phí”, mà thường đã được tính toán và phản ánh vào giá bán bất động sản.

Rủi ro nằm ở chỗ nếu chủ đầu tư gặp khó khăn về dòng tiền hoặc mất khả năng thanh toán, việc dừng hỗ trợ có thể xảy ra, khi đó toàn bộ nghĩa vụ tài chính sẽ chuyển sang người mua, làm gia tăng áp lực trả nợ và nguy cơ phát sinh nợ xấu.

Nhiều chính sách kích cầu thị trường bất động sản liên quan ưu đãi lãi suất được tung ra giai đoạn này (Ảnh: Nam Anh).

Cũng cảnh báo rủi ro, ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính – Ngân hàng Trường Đại học Nguyễn Trãi – nói các chương trình hỗ trợ lãi suất là những giải pháp mang tính kỹ thuật tài chính, nhằm hỗ trợ thanh khoản thị trường và tạo điều kiện cho người mua tiếp cận nhà ở trong bối cảnh tín dụng được kiểm soát chặt chẽ hơn trước.

Tuy nhiên, ông cho rằng cần nhìn nhận một cách thận trọng rằng các ưu đãi này thường được tích hợp trong cấu trúc giá bán. Lợi ích thực tế không nằm ở “lãi suất bằng 0%” theo nghĩa tuyệt đối mà ở việc người mua có tận dụng được dòng tiền trong giai đoạn đầu hay không? Rủi ro lãi suất sẽ nằm sau thời gian ưu đãi.

Khi chuyển sang cơ chế thả nổi, nghĩa vụ tài chính có thể gia tăng đáng kể nếu mặt bằng lãi suất biến động theo chu kỳ. Do đó, các chính sách này phù hợp hơn với người mua có nhu cầu ở thực và khả năng tài chính ổn định, thay vì các chiến lược đầu tư ngắn hạn sử dụng đòn bẩy cao.

Người mua có thể cân nhắc nhiều yếu tố

Chuyên gia của DKRA Group nhấn mạnh yếu tố quan trọng nhất với người mua giai đoạn này là phải đánh giá kỹ uy tín và năng lực tài chính của chủ đầu tư. Những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững và thương hiệu uy tín sẽ tạo được niềm tin hơn, trong khi các chủ đầu tư gặp khó khăn cần được cân nhắc thận trọng.

Với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, ông Võ Hồng Thắng cho rằng chỉ nên vay khi đánh giá được cơ hội đầu tư thực sự tốt, có tiềm năng tăng giá rõ rệt. Với mặt bằng lãi suất ở mức 2 con số, việc vay để đầu tư bất động sản là quyết định cần cân nhắc rất kỹ. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần đảm bảo nguồn thu nhập ổn định để kiểm soát chi phí lãi vay, tránh rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán. Ngoài yếu tố tài chính, việc thẩm định dự án, pháp lý và tiềm năng tăng giá trong tương lai cũng là những tiêu chí bắt buộc.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) khuyến nghị giai đoạn này, nhà đầu tư nên ưu tiên các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền ổn định, nằm tại khu vực có hạ tầng kết nối đồng bộ, pháp lý minh bạch và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Đồng thời, việc hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính cao và xác định thời gian nắm giữ đủ dài là yếu tố quan trọng để giảm thiểu rủi ro.

Đối với các dự án hình thành trong tương lai, thời gian đầu tư nên được tính toán tối thiểu 3-5 năm, tương ứng với chu kỳ hoàn thiện và đưa vào vận hành. Bên cạnh đó, các khu vực đã hình thành hoặc có tiềm năng phát triển cộng đồng dân cư lớn gắn với khu công nghiệp, khu kinh tế hoặc chính sách thu hút dân cư sẽ có lợi thế về thanh khoản và tăng trưởng. Giai đoạn hiện nay đang đặt ra yêu cầu cao hơn về tính kỷ luật tài chính, khả năng phân tích và chiến lược đầu tư bài bản của người mua nhà.

Dòng tiền đầu tư trên thị trường được dự đoán dịch chuyển (Ảnh: Mạnh Quân).

Dòng tiền đầu tư có thể xoay chuyển?

Ở góc độ đầu tư, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng lãi suất huy động hiện dao động trên 7%/năm, thậm chí cao hơn, khiến kênh gửi tiết kiệm trở nên hấp dẫn hơn. Trong khi đó, lợi nhuận kỳ vọng của bất động sản thường ở mức 8-10%/năm, nhưng đang chịu tác động bởi mặt bằng giá cao và thanh khoản giảm.

Do đó, ông dự báo sẽ xuất hiện xu hướng một bộ phận nhà đầu tư tạm thời “đứng ngoài” thị trường bất động sản, chuyển sang gửi tiết kiệm. Tuy nhiên, một bộ phận những nhà đầu tư có kinh nghiệm khác lại xem giai đoạn hiện tại là cơ hội, tập trung tìm kiếm các sản phẩm có giá tốt, vị trí phù hợp và được hỗ trợ tài chính.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng cũng chỉ ra rằng dòng tiền đang dịch chuyển sang kênh gửi tiết kiệm khi lãi suất huy động ở mức hấp dẫn, khoảng 8-9%/năm cho kỳ hạn ngắn. Những nhà đầu tư có sẵn tiền mặt và nhìn thấy cơ hội rõ ràng mới tham gia thị trường lúc này.

Chuyên gia Nguyễn Quang Huy bày tỏ quan điểm, cơ hội đầu tư trên thị trường không thiếu, nhưng không còn dễ dàng và đồng đều như trước. Hiệu quả đầu tư sẽ phụ thuộc ngày càng lớn vào khả năng đánh giá đúng bản chất chính sách, lựa chọn tài sản có chất lượng và xây dựng chiến lược phân bổ phù hợp.

Vị này gợi ý xu hướng phân bổ tài sản theo hướng cân bằng đang trở nên rõ nét hơn, một số kênh đầu tư có thể đem lại hiệu quả như tiền gửi tiết kiệm (đóng vai trò nền tảng an toàn, bảo toàn vốn); bất động sản (phù hợp với mục tiêu dài hạn, cần chọn lọc kỹ lưỡng); chứng khoán (tăng trưởng tiềm năng, tận dụng chu kỳ điều chỉnh).