Giá thuê văn phòng hạng A trung tâm TP.HCM gần 65 USD/m²/tháng, top 5 đắt đỏ nhất khu vực

Văn phòng cho thuê đăng lên là có khách

Dạo một vòng quanh các diễn đàn bất động sản, sàn giao dịch văn phòng trực tuyến những ngày đầu tháng 4-2026, không khó để nhận thấy bầu không khí sôi động của phân khúc văn phòng cao cấp.

Khác với vẻ trầm lắng của một vài năm trước, hiện nay những thông tin cho thuê tại các tòa nhà dọc các tuyến đường “vàng” như Hai Bà Trưng, Lê Duẩn hay Đồng Khởi (TP.HCM) luôn nhận được sự quan tâm đặc biệt.

Anh Xuân Trường, một môi giới chuyên phân khúc văn phòng tại quận 1 cũ, cho biết hiện nay chỉ cần có diện tích trống tại các tòa nhà hạng A khu vực trung tâm được đưa lên sàn là gần như có khách hỏi ngay. Đặc biệt là các doanh nghiệp tài chính, ngân hàng hoặc các tập đoàn đa quốc gia, họ không quá khắt khe về giá nhưng lại cực kỳ ưu tiên vị trí và uy tín của tòa nhà.

Ghi nhận thực tế này hoàn toàn trùng khớp với báo cáo mới nhất về thị trường văn phòng hạng A trong quý 1-2026 mà JLL (tập đoàn toàn cầu về bất động sản thương mại và quản lý đầu tư) vừa phát hành. Theo đó, dù không có nguồn cung mới gia nhập nhưng các tòa nhà hiện hữu đang chứng kiến tốc độ hấp thụ rất ổn định.

Giá thuê ngất ngưởng, lọt top 5 châu Á

Điểm nhấn đáng chú ý nhất trong bức tranh thị trường văn phòng cho thuê đầu năm chính là con số về giá thuê. Theo đó, giá chào thuê gộp văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm TP.HCM hiện duy trì ở mức 64,7 USD/m²/tháng (tương đương khoảng hơn 1,6 triệu đồng/m²), tăng 1,1% so với cùng kỳ năm ngoái.

Với mức giá này, TP.HCM đã vượt qua nhiều thành phố lớn để lọt vào top 5 thị trường có giá thuê ròng đắt nhất khu vực châu Á – Thái Bình Dương, chỉ đứng sau những “gã khổng lồ” như Hong Kong, Singapore, Seoul và Tokyo.

Sự đắt đỏ này tạo nên một khoảng cách rất lớn giữa khu vực trung tâm và các khu vực lân cận. Trong khi giá tại quận 1 (cũ) cao chót vót, thì giá chào thuê gộp tại khu vực ngoài trung tâm chỉ trung bình ở mức 36,0 USD/m²/tháng.

Ông Will Trần, Giám đốc cho thuê văn phòng tại JLL Việt Nam, nhận định người thuê vẫn sẵn sàng chi trả mức phí cao gần gấp đôi để đổi lấy lợi thế về vị trí và khả năng tiếp cận thương hiệu. Sự chênh lệch giá giữa khu vực trung tâm và ngoài trung tâm vẫn được duy trì ở mức gần gấp đôi, cho thấy người thuê vẫn sẵn sàng trả phí cao hơn cho lợi thế về vị trí, khả năng tiếp cận và uy tín thương hiệu.

Mặc dù giá thuê tăng cao nhưng thị trường không hề rơi vào tình trạng “bong bóng”. Ngược lại, các chuyên gia đánh giá đây là một giai đoạn điều chỉnh lành mạnh.

Theo khảo sát của JJL, tỉ lệ trống trung bình trên toàn thị trường bất động sản văn phòng cho thuê giảm nhẹ xuống 18,8% trong quý 1, từ mức 19,4% trong quý 4-2025. Sự cải thiện này được thúc đẩy bởi diện tích hấp thụ ròng tích cực và việc không có nguồn cung mới trong quý, cho phép thị trường dần lấp đầy các diện tích còn trống.

Tuy nhiên, khi đặt trong bối cảnh dài hạn, tỉ lệ trống hiện tại vẫn cao hơn đáng kể so với mức 16,0% trong quý 1-2025. Sự phân hóa giữa các tòa nhà cũng ngày càng rõ nét. Các tòa nhà cao cấp với vị trí đắc địa tại trung tâm, chất lượng xây dựng tốt và quản lý chuyên nghiệp tiếp tục duy trì tỉ lệ lấp đầy cao, trong khi các tòa nhà cũ hoặc ở vị trí kém thuận lợi phải đối mặt với áp lực cạnh tranh lớn hơn.

Minh chứng rõ nhất là tỉ lệ trống trung bình toàn thị trường đã giảm nhẹ xuống còn 18,8% (so với mức 19,4% của quý trước). Tuy nhiên, nếu nhìn lại một năm trước (quý 1-2025), tỉ lệ trống hiện nay vẫn cao hơn mức 16,0%, cho thấy áp lực cạnh tranh vẫn hiện hữu, đặc biệt là đối với các tòa nhà cũ hoặc nằm ở vị trí kém thuận lợi.