Chuyên gia nhận định bất ngờ về giá chung cư trong năm nay

Chung cư tăng giá mạnh trong thời gian qua

Báo cáo về thị trường bất động sản năm 2024, Bộ Xây dựng cho rằng tại các đô thị lớn, giá bán căn hộ chung cư tăng cao hơn nhiều so với năm 2023.

Một mặt bằng giá mới được thiết lập cho tất cả phân khúc. Cụ thể, phân khúc bình dân trước đây có giá dưới 30 triệu đồng/m2 nay tăng lên 45 triệu đồng/m2. Phân khúc trung cấp trước đây có giá bán 30-45 triệu đồng/m2 nay tăng lên 45-70 triệu đồng/m2. Phân khúc cao cấp trước đây có giá 50-70 triệu đồng/m2 nay tăng lên 70-100 triệu đồng/m2. Phân khúc siêu sang đã xuất hiện trên thị trường ở một vài dự án có giá bán trên 200 triệu đồng/m2.

Bộ Xây dựng cho biết, trong năm 2024, giá bán căn hộ chung cư tại một số đô thị lớn tiếp tục tăng. Tại Hà Nội, giá bán căn hộ chung cư tăng 40-50% so với giá bán năm 2023, cục bộ có dự án tăng ở mức cao hơn.

Theo khảo sát của phóng viên Dân trí, tại thị trường Hà Nội, các chung cư như Ecolife Tây Hồ giá bán khoảng 72 triệu đồng/m2; Sunshine Garden giá khoảng 54 triệu đồng/m2; Chelsea Park – Cầu Giấy giá bán khoảng 62 triệu đồng/m2; Tràng An Complex giá bán khoảng 70 triệu đồng/m2; Legend Tower giá bán khoảng 72 triệu đồng/m2. Các mức giá trên đã tăng nhiều so với đầu năm 2024.

Một khu chung cư tại Hà Nội (Ảnh: Trần Kháng).

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Quốc Anh cho rằng có nhiều nguyên nhân dẫn đến câu chuyện tăng giá nóng sốt của phân khúc chung cư trong thời gian qua.

Thứ nhất, thị trường bất động sản có tính chất chu kỳ. Cụ thể, giá chung cư tăng do bản chất thị trường đang trong giai đoạn phục hồi. Trước đó, vào giữa năm 2024, đơn vị này từng dự báo về sự phục hồi của từng loại hình bất động sản, trong đó loại hình phục hồi đầu tiên sẽ là sản phẩm mang tính chất ở thực.

Sau khi trải qua giai đoạn khó khăn, tâm lý của nhà đầu tư trên thị trường bất động sản rất yếu. Điều sợ nhất khi đầu tư không phải là việc bất động sản giảm giá mà là sợ sản phẩm không có thanh khoản. Do đó, hiện nhà đầu tư tìm đến các loại hình có pháp lý chắc chắn, mang tính chất dòng tiền, ít nhất có thể cho thuê như chung cư.

Nguyên nhân thứ hai là nguồn cung chưa đáp ứng được nhu cầu thị trường, trong khi lực cầu là rất lớn. Đơn cử như ở Hà Nội, mỗi năm cần thêm khoảng 100.000-170.000 căn hộ mới, trong khi nguồn cung năm 2024 mới đáp ứng khoảng 30.000 căn, năm 2023 khoảng 10.000 căn.

Bên cạnh đó, sản phẩm bất động sản ngày càng tập trung nhiều ở các phân khúc giá cao. Minh chứng là đầu năm 2020, phân khúc cao cấp trở lên (giá trên 55 triệu đồng/m2) chỉ chiếm khoảng 6% tổng cung. Đến quý III/2024, các sản phẩm này đã chiếm khoảng 60%.

Theo ông, trong bối cảnh lượng cung trên thị trường ít, chủ đầu tư sau khi gỡ được pháp lý và ra hàng thì chủ yếu tập trung vào phân khúc từ trung cấp trở lên (giá trên 35 triệu đồng/m2). “Phải trải qua khoảng thời gian rất lâu mới ra được dự án, trong khi giá đất vẫn tăng hàng ngày, việc chủ đầu tư quyết định ra hàng chung cư với mức giá từ trung cấp trở lên cũng là theo logic”, ông Quốc Anh nói.

Nguyên nhân thứ ba là yếu tố tâm lý thị trường. Cụ thể, thời điểm giá chung cư tăng chưa nhiều, người dân có xu hướng chờ giảm giá. Nhưng khi thấy giá tăng khoảng 10-20%, tất cả mọi người đều đổ vào mua vì sợ giá sẽ tiếp tục tăng nữa. Việc này bồi thêm một đòn tâm lý khiến cho thị trường lại dội lên.

“Thực tế, thị trường đã “nóng” rất mạnh trong khoảng một năm vừa qua. Như vậy, nguyên nhân còn xuất phát từ việc tâm lý của người dân khá sốt ruột sau thời gian đợi chờ giá chung cư xuống”, ông Quốc Anh kết luận. 

Bà Nguyễn Thị Hồng Vân, một chuyên gia bất động sản khác, cho rằng, giá bất động sản tại Hà Nội vẫn tăng trưởng theo cơ học xuất phát từ các yếu tố tự nhiên như nhu cầu sử dụng, thu nhập người dân cải thiện, gia tăng dân số, và tốc độ đô thị hóa. Tuy nhiên, để có sự gia tăng đột biến trong thời gian tới là ít có khả năng xảy ra. 

Theo bà, nguyên nhân dẫn đến hiện tượng đẩy giá bất động sản Hà Nội lên cao trước đây chủ yếu là do hoạt động đầu cơ mua đi bán lại. Đối tượng này hiện nay phải cân nhắc kỹ hơn khi tham gia vào thị trường, khi mức tăng giá của bất động sản phải đủ cao hơn so với chi phí vốn, chi phí sử dụng đòn bẩy tài chính cũng như chi phí thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính trên bảng giá đất mới sát hơn với thị trường.

Chung cư tiếp tục tăng giá trong năm nay?

Ông Vũ Cương Quyết – CEO Đất Xanh miền Bắc – nêu, phân khúc chung cư tại Hà Nội năm 2024 biến động giá rất mạnh. Có những chung cư tăng giá 40-50%, thậm chí 60% so với thời điểm năm 2023. So với mức giá năm 2023 giá chung cư tăng cao. Thứ hai là dự án mới các chủ đầu tư cũng định hình mức giá mới. Các dự án mới đều ở mức 70-90 triệu đồng/m2, thậm chí 110-120 triệu đồng/m2. 

Các chuyên gia cho rằng, trong năm nay nguồn cung chung cư giá rẻ sẽ cải thiện (Ảnh minh họa: Trần Kháng).

“Tôi cho rằng giá chung cư hiện nay đã đạt ngưỡng và khó có thể tăng cao hơn. Vì nếu tăng nữa sẽ quá sức mua của người dân và khó khăn về thanh khoản. Nhưng để giảm giá cũng rất khó bởi vì các chi phí hiện tại để triển khai một dự án rất cao từ giá vốn, lãi suất, chi phí vật liệu xây dựng và đặc biệt là chi phí sử dụng đất hiện đánh giá theo giá thị trường”, ông nói.

Nhận định về xu hướng chung cư trong năm nay, ông Quyết cho rằng, giá chung cư sẽ đi vào ngưỡng ổn định tại thị trường TPHCM và Hà Nội. Tuy nhiên, trong năm nay, giá chung cư ở các tỉnh, đặc biệt các tỉnh phát triển công nghiệp sẽ có sự bứt phá về tính thanh khoản vì giá đang khá hợp lý ở các tỉnh.

Ông Nguyễn Anh Quê, chuyên gia bất động sản, cho rằng, trong giai đoạn 2020-2024, nguồn cung chung cư hạn chế do thủ tục đầu tư gặp nhiều khó khăn, dẫn đến giá tăng mạnh. Tuy nhiên, mọi thứ đều có chu kỳ và quy luật cung – cầu, nên khi giá tăng quá cao, thị trường sẽ điều chỉnh. 

Theo ông, giá chung cư Hà Nội đã đạt đỉnh vào tháng 10/2024, cả về lượng giao dịch lẫn giá bán. Từ tháng 11/2024, thị trường đã có dấu hiệu đảo chiều, nhà đầu tư bắt đầu giảm giá, lượng giao dịch giảm, và niềm tin về việc giá chung cư tiếp tục tăng gần như không còn.

Bước sang năm 2025, các thủ tục đầu tư đã được cải thiện, nguồn cung chung cư tăng lên, bao gồm cả nhà ở xã hội. Với lượng cung mới khoảng hơn 10.000 căn tại các khu vực như Đông Anh, Mê Linh, Thanh Trì, Nam Từ Liêm và một số quận huyện khác, người dân sẽ có nhiều lựa chọn hơn. 

Do đó, trong năm nay, giá bán chung cư thương mại mới dự kiến sẽ giảm 5-10% so với năm 2024. Đến năm 2026, mức giảm có thể đạt 10-15%, và đỉnh điểm của nguồn cung mới vào năm 2027 có thể khiến giá giảm tới 20-30%, đặc biệt ở các khu vực vành đai 3,5.

Đồng quan điểm đó, TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản (VARS) – dự báo, trong năm nay, nguồn cung nhà ở tiếp tục tăng trưởng, được đóng góp chủ yếu bởi các đại đô thị vùng ven. Ước tính nguồn cung bất động sản tại Hà Nội và các đô thị vệ tinh đạt khoảng 37.000 sản phẩm, TPHCM và vùng ven ước tính đạt khoảng 18.000 sản phẩm. Nguồn cung bất động sản nhà ở giảm bớt sự phân hóa theo khu vực.

Cơ cấu nguồn cung vẫn chủ yếu là sản phẩm cao cấp, hạng sang. Tuy nhiên, nguồn cung phân khúc bình dân sẽ được cải thiện rõ rệt hơn nhờ vào sự gia tăng của các dự án nhà ở xã hội.