Bộ Tài chính đang dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân. Trong đó, Bộ đề xuất quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.
Căn cứ bảng giá đất
Một trong những điểm đáng chú ý là căn cứ vào bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất do địa phương ban hành để xác định lại giá chuyển nhượng làm căn cứ tính thuế.
Cụ thể, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân (x) với thuế suất 2%. Trong đó, giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Đối với trường hợp chuyển nhượng bất động sản là quyền sử dụng đất mà trên hợp đồng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng thấp hơn giá tính theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất thì giá chuyển nhượng là giá theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
Đề xuất quy định mới về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (Ảnh: Nam Anh).
Thời điểm xác định thu nhập tính thuế
Thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định theo các trường hợp cụ thể.
Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng quyền sở hữu bất động sản.
Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai thì thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
Cá nhân góp vốn bằng bất động sản chưa phải khai và nộp thuế từ chuyển nhượng khi góp vốn. Khi chuyển nhượng vốn, rút vốn, giải thể doanh nghiệp thì tổ chức nhận vốn góp khai thuế thay, nộp thuế thay đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân khi góp vốn.
Một số trường hợp cụ thể khác
Một số trường hợp cụ thể được dự thảo đưa ra hướng dẫn chi tiết.
Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả trường hợp ủy quyền mà người nhận ủy quyền có đầy đủ quyền của chủ sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật dân sự), người nộp thuế là cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
Trường hợp có nhiều cá nhân cùng đứng tên sở hữu bất động sản thì một cá nhân đại diện sẽ thực hiện nghĩa vụ nộp thuế cho toàn bộ giao dịch khi được các đồng sở hữu ủy quyền. Trường hợp ủy quyền mà người nhận ủy quyền có đầy đủ quyền của chủ sở hữu theo quy định pháp luật, khi thực hiện chuyển nhượng thì người nộp thuế là cá nhân nhận ủy quyền.
Trường hợp cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng đem thế chấp, bảo lãnh vay vốn tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài; khi đến hạn trả nợ mà không có khả năng thanh toán, tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng sẽ thực hiện phát mại, bán bất động sản. Đồng thời, các tổ chức này có trách nhiệm kê khai và nộp thuế thu nhập thay cho cá nhân trước khi thanh quyết toán các khoản nợ.
Trường hợp cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng đem thế chấp để vay vốn hoặc thanh toán với tổ chức, cá nhân khác, sau đó chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần bất động sản để trả nợ thì phải thực hiện kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp tổ chức, cá nhân khác thực hiện thủ tục chuyển nhượng thay thì phải kê khai, nộp thuế thay cho cá nhân trước khi thanh quyết toán các khoản nợ.
Trường hợp bất động sản được chuyển nhượng theo quyết định thi hành án của Tòa án, cá nhân chuyển nhượng có trách nhiệm kê khai, nộp thuế; hoặc tổ chức, cá nhân thực hiện bán đấu giá sẽ kê khai, nộp thuế thay. Riêng đối với bất động sản bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền tịch thu và bán đấu giá để nộp ngân sách thì không phải kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân.
Trường hợp các cá nhân chuyển đổi nhà, đất cho nhau mà không thuộc diện chuyển đổi đất nông nghiệp phục vụ sản xuất (là trường hợp được miễn thuế theo quy định), thì mỗi cá nhân đều phải kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân.
Nguồn: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/de-xuat-moi-tinh-thue-ban-nha-dat-theo-bang-gia-dat-cua-dia-phuong-20260329111021583.htm
