Đề xuất nới trần mua nhà ở xã hội gây tranh cãi

Hoàn toàn có thể mua được nhà ở thương mại

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn Luật sư TP.Hà Nội, nhận xét: Theo phương án tại dự thảo Nghị định thì mức trần thu nhập để được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở xã hội sẽ tăng 67% chỉ sau khoảng 1,5 năm, từ mức 15 triệu đồng/tháng vào tháng 8.2024 tăng lên mức 25 triệu đồng/tháng vào tháng 3.2026. Đáng nói, dù trần thu nhập đề xuất tăng nhanh nhưng thời gian qua, tại một số dự án nhà ở xã hội, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, nguồn cung không đáp ứng được nhu cầu. Rất nhiều trường hợp người dân phải thức xuyên đêm để chờ nộp hồ sơ, gây mất an ninh trật tự và phổ biến tình trạng mỗi đợt mở bán chỉ vài trăm căn hộ nhưng số lượng hồ sơ thực nộp lên đến vài chục nghìn. Như một dự án tại TP.HCM dù mở bán chỉ hơn 700 căn nhưng có đến hơn 12.000 hồ sơ đăng ký mua, thuê mua nhà.

Trong bối cảnh ấy, đề xuất tiếp tục mở rộng đối tượng được thụ hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội trong khi nguồn cung nhìn chung chưa được cải thiện sẽ làm khó chính chúng ta khi tốc độ “nới cung” chưa theo kịp tốc độ “nới cầu”. Việc nâng mức trần thu nhập đồng nghĩa với việc làm giảm bớt khả năng, cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội của nhóm đối tượng có thu nhập thấp, những người lao động tự do hoặc lao động phổ thông có thu nhập bình quân dưới 10 triệu đồng/tháng/người.

Hơn nữa, người mua nhà ở xã hội về cơ bản sẽ phải vay tín dụng và đa số là vay thông qua ngân hàng thương mại. Từ đó, nhóm đối tượng có mức thu nhập gần sát với mức trần sẽ dễ dàng tiếp cận các gói vay mua nhà ở xã hội hơn, càng tăng thêm ưu thế cho nhóm này, đồng nghĩa càng giảm bớt cơ hội được mua nhà ở xã hội của nhóm đối tượng có thu nhập thấp hơn.

Ông Nguyễn Văn Tùng, Tổng giám đốc DKRS, tính toán: Nhóm người có thu nhập bình quân 25 triệu đồng/tháng phải được xếp vào nhóm trung lưu, đặc biệt nếu loại trừ 2 đô thị lớn nhất là Hà Nội, TP.HCM thì mức thu nhập bình quân 25 triệu đồng/tháng tương ứng với nhóm thu nhập khá cao tại 32 địa phương còn lại. Trong khi với mức thu nhập này, người dân tại đa số các địa phương khác có thể dễ dàng mua được nhà ở thương mại.

Vị này lấy dẫn chứng cụ thể tại các tỉnh giáp ranh với TP.HCM là Đồng Nai và Long An (hiện nay là Tây Ninh) giá căn hộ chung cư dao động ở mức bình quân khoảng 30 triệu đồng/m2. Như vậy một căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 60 m2 giá khoảng 1,8 tỉ đồng, thậm chí nhiều dự án bán chỉ từ 1,2 – 1,5 tỉ đồng. Hay như tại khu vực Bình Dương (cũ) nay là TP.HCM, giá bình quân cũng chỉ 40 triệu đồng/m2. Như vậy, một người độc thân có thu nhập 25 triệu đồng/tháng hoàn toàn có thể mua được nhà ở TP mở rộng như ở khu vực Bình Dương cũ. Chẳng hạn, dự án Garden View ở khu vực Bình Dương cũ căn hộ 2 phòng ngủ khoảng 2 tỉ đồng. Người mua thanh toán bước đầu 30% giá trị căn hộ trong vòng 6 tháng. Sau đó, mỗi tháng thanh toán 9 triệu đồng trong vòng 24 tháng là có thể nhận nhà. Phần còn lại sau khi nhận nhà có thể vay vốn ngân hàng khoảng 500 triệu đồng trong vòng 15 năm. Với số tiền này, mỗi tháng người mua nhà thanh toán gốc và lãi khoảng 10 triệu đồng, còn lại 15 triệu đồng phục vụ cho chi tiêu cá nhân.

Lấy đất công làm nhà ở xã hội

Đồng quan điểm trên, nguyên một lãnh đạo Sở Xây dựng TP.HCM cho hay nhìn rộng trên cả nước có thể thấy nhu cầu bức thiết về nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội chỉ tập trung ở các TP lớn, nhất là TP.HCM và Hà Nội khi giá bất động sản neo ở mức rất cao và tăng nhanh qua từng năm. Trong khi đó, dân nhập cư, sinh viên, người lao động thu nhập thấp, công nhân cũng tập trung nhiều ở các TP lớn. Điều này dẫn đến thực trạng nhà ở chưa thể đáp ứng kịp cho các đối tượng này.

Thống kê của Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM gần đây cho thấy, từ đây đến năm 2030, TP.HCM sau mở rộng cần khoảng 1 triệu căn nhà ở xã hội. Trong số này, khu vực chiếm khoảng 859.000 căn, nhưng khu vực Bình Dương cũ chỉ hơn 86.000 căn và khu vực Bà Rịa-Vũng Tàu cũ khoảng 69.000 căn. Dù vậy, đến năm 2030 toàn TP.HCM chỉ xây dựng được khoảng 200.000 căn nhà theo đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội. Từ thống kê trên có thể thấy, nếu không tính đến nhu cầu của từng địa phương để phân bổ số lượng nhà ở phù hợp sẽ dễ dẫn đến tình trạng nơi cần thì không có nhà, nơi không cần lại xây dư thừa.

Để giải quyết bài toán này, đại diện Viện đề xuất Nhà nước nên tập trung lấy các quỹ đất công làm nhà ở xã hội cho người dân. Đơn cử Khu công nghệ kỹ thuật cao (TP.HCM) có khu đất quy hoạch làm nhà ở xã hội cho công nhân rộng hàng chục héc ta nhưng bỏ hoang nhiều năm nay không dùng đến. Bản chất nhà ở xã hội không tính tiền sử dụng đất, lợi nhuận định mức và các chi phí theo dự toán nên hoàn toàn có thể biết được giá vốn. Muốn kéo giảm thêm cần đẩy nhanh thủ tục hành chính, cắt giảm các khâu không cần thiết.

“Nên tập trung đẩy mạnh về số lượng nhà, chất lượng và giá cả, tham mưu chính sách theo hướng đó thì hay và thiết thực hơn, thay vì chạy theo hướng nâng trần thu nhập, mở rộng đối tượng thụ hưởng. Bởi chạy theo mở rộng đối tượng nhưng nhà không có cũng bằng không. Ngoài ra, cần tập trung làm nhà ở xã hội tại TP.HCM, Hà Nội và những nơi tập trung nhiều khu công nghiệp, nhiều trường đại học”, vị này phân tích.

Các chuyên gia cũng cảnh báo: Nếu áp dụng “đại trà” mức trần thu nhập 25 triệu đồng/tháng/cá nhân để được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội sẽ khiến cho đại bộ phận người dân tại 32 địa phương còn lại sẽ cơ bản sử dụng nhà ở xã hội (nếu có đủ nguồn cung), dẫn đến các dự án nhà ở thương mại sẽ gặp trở ngại trong việc bán sản phẩm, từ đó các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại sẽ khó có khả năng triển khai thực hiện. Do vậy, việc mở rộng đối tượng được mua nhà ở xã hội cũng sẽ dẫn đến một tác dụng phụ, Nhà nước khó triển khai các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại nên sẽ không thu được tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vì doanh nghiệp tận dụng các ưu đãi sẽ tập trung vào lĩnh vực này, trong khi người có điều kiện cũng đổ xô đi mua nhà ở xã hội thay vì mua nhà ở thương mại giá phù hợp. Trong khi nguồn thu từ đất hiện nay vẫn chiếm tỷ trọng cao trong thu ngân sách của các địa phương, đặc biệt những địa phương có điều kiện hạ tầng còn nhiều khó khăn, kém ưu thế về phát triển thương mại, dịch vụ, du lịch…