Hà Nội: Giá bán chung cư nội đô gấp đôi vùng ven

Thông tin được công ty chuyên nghiên cứu thị trường bất động sản CBRE Việt Nam công bố trong cuộc họp báo Tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội quý 4-2025, tổ chức ngày 14-1.

Chênh lệch giá quá lớn

Theo CBRE Việt Nam, quý 4-2025 tại Hà Nội có 14.905 căn hộ mở bán mới, nâng tổng nguồn cung mở bán mới cả năm lên gần 36.000 căn hộ. Đây là lượng mở bán theo năm cao thứ 2 xét trong giai đoạn 2019-2025, chỉ thấp hơn năm 2019 khi nguồn cung căn hộ bùng nổ.

Một xu hướng nổi bật khác của thị trường căn hộ Hà Nội trong năm 2025 được CBRE Việt Nam ghi nhận là nguồn cung từ các đại đô thị tại khu vực Văn Giang, Hưng Yên (giáp ranh Hà Nội) chiếm tỉ trọng đáng kể nguồn cung toàn thị trường.

Các đợt mở bán căn hộ mới tại khu vực Văn Giang chiếm hơn 60% tổng nguồn cung thị trường quý 4 và khoảng 40% tổng nguồn cung thị trường cả năm.

Bên cạnh đó, tổng số căn hộ bán được trong quý 4-2025 tại Hà Nội khoảng 13.500 căn, nâng tổng số lượng căn hộ bán được cả năm khoảng 34.700 căn hộ.

Các đợt mở bán căn hộ mới trong quý 4-2025 đạt tỉ lệ hấp thụ trung bình khoảng 79%, con số cho thấy khả năng hấp thụ ổn định khi nguồn cung tăng.

Về giá bán căn hộ, theo kết quả khảo sát nghiên cứu của CBRE Việt Nam, đang có sự phân hóa rõ rệt về giá bán giữa khu vực nội đô và vùng ven.

Tính chung giá bán sơ cấp trung bình thị trường quý 4 đạt 78 triệu đồng/m2, chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì và trước chiết khấu. Giá bán này thấp hơn 14% so với quý 3 năm nay nhưng cao hơn 8% so với cùng kỳ năm trước.

Trong đó, giá bán căn hộ sơ cấp tại vùng ven Hà Nội khoảng 50-60 triệu đồng/m², còn khu vực nội thành 90-100 triệu đồng/m².

Đối với thị trường căn hộ thứ cấp (mua bán chung cư đã qua sử dụng), giá bán trung bình ghi nhận tại Hà Nội khoảng 62 triệu đồng/m², mức giá gần như không đổi so với quý 3, tuy nhiên tăng 24% so với cùng kỳ năm trước.

Sự hạ nhiệt giá bán này là do tác động của các yếu tố mặt bằng giá đã tăng mạnh trong các quý trước, nguồn cung sơ cấp dồi dào, phản ứng người mua nhà khi lãi suất tăng.

Đáng lưu ý, lượng mở bán phân khúc căn hộ có giá bán trên 120 triệu đồng/m² tăng rất mạnh tại Hà Nội trong năm vừa qua, đạt khoảng 4.000 căn hộ, tương đương 11% tổng số căn hộ mở bán mới toàn thị trường.

Giá chung cư thương mại tiếp đà tăng nhẹ trong 2026

Dự báo về thị trường chung cư Hà Nội trong năm 2026, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở (CBRE Việt Nam) – cho rằng nguồn cung căn hộ mới sẽ tăng khoảng 33.000 căn, gần tương đương với lượng căn hộ mở bán năm 2025.

Giá bán căn hộ sơ cấp sẽ được điều tiết nhờ sự kết hợp giữa nguồn cung tăng mạnh mẽ, sự cạnh tranh từ các dự án khu vực Văn Giang và nguồn cung từ các dự án nội thành có giá bán cao.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội, cũng nhận định sự thúc đẩy phát triển hạ tầng, đặc biệt hạ tầng giao thông tiếp tục là động lực quan trọng cho việc phát triển dự án bất động sản mới tại Hà Nội, trong đó có nhiều dự án nhà ở quy mô lớn. Xu hướng này sẽ thúc đẩy việc tăng trưởng nguồn cung trong năm 2026 và các năm tiếp theo.

Đối với thị trường TP.HCM, ông Kiệt cho hay nguồn cung căn hộ tại TP.HCM trước sáp nhập tăng chậm nhưng sau sáp nhập lại tăng mạnh nhờ sự bổ sung nguồn cung căn hộ mới từ khu vực Bình Dương.

Cụ thể, trong năm 2025 nguồn cung căn hộ mới tại khu vực TP.HCM cũ chỉ tăng khoảng 7.000 căn hộ. Giá bán tại khu vực TP.HCM cũ trung bình khoảng 92 triệu đồng/m², riêng khu vực trung tâm thành phố trên 120 triệu đồng/m².

Tuy nhiên, giá bán căn hộ chung cư tại TP.HCM sau sáp nhập trung bình khoảng 68 triệu đồng/m², điều này có được nhờ mức giá tại các khu vực mới như Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu thấp hơn khá nhiều so với khu vực TP.HCM cũ.